地产商开发楼盘套路（开发商炒作完新盘就跑路）

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好 北京南六环中轴线中海云熙怎样 有投资价值吗

回答：没有价值，属于规划炒作下的，一手远郊三无溢价盘。

提问：房姐，我在北京有一套能变现400万的六环房子，南宁有套货款房，现在想给儿子在北京买房手上的钱在北京不够手付，想集中手上的钱在南宁投资一个好地段房，以我的名义在南宁买，本人在南宁已有一套未还完款的品质好的房，本人还能货出款来，等两年南宁房涨价后卖了做首付在北京给儿子买房，请问房姐可行吗？南宁有投资价值吗？南宁哪个地段有潜力？

回答：南宁放弃，不具备投资条件，涨幅不会如你意，有一套自住就行了。北京6环的房子变现足够买一套5环内上车盘了，趁现在北京还没有动静抓紧淘笋吧。

提问：泛悦城置业说会开70平以内的小户型. 这个面积，不做两室一厅，却做了一室两厅，应该是想针对单身贵族的. 请问这种户型，如果单价2.45万有投资价值吗？

回答：投资没有性价比，泛悦城定位高端盘，所以70平做一居并不奇怪，你见过140平的2居吗？泛悦城的是小开发商，物业也没有优势。优先隔壁的琨御府吧，比泛悦城便宜。

提问：房姐，看了很多你的解答，推荐不限购区首选汉口北，汉口北南德离轻轨太近，又是小开发商，清能户型可选性少，多是140以上的大户型，其它几个您推荐的楼盘要么没房，要么也是大户型，该如何决定呢？

回答：不限购区出来一个位置很好的盘，地铁时代云上城，在地铁金潭路站附近，没有房票的都可以关注下，单价预计1.2左右。

提问：房姐你好。光谷汇景小户型。38到60平。均价2.2万。住宅性质。会不会站岗。

回答：光谷汇景，小开发商，户型差。投资角度看占房票，且目前价格没有太大优势，后期涨不会太多，小户型升值空间有限。投资追求的是涨幅不是租金，且武汉整体租售比偏低。光谷汇景只适合光谷附近的上班族或者急需学区的暂时过渡。

提问：美丽的房姐，跃进家园还建房75精装修，出价多少卖比较合适，附近楼盘星悦城大概2万一平

回答：挂1.3-1.4左右

提问：你好房姐，个人名下有一个去年2月份注册的注册资本100w的公司，公司经营范围主要是软件开发类，注册办公地址是自己名下的一套公寓楼，实际那个公寓已经租给别人住，当时只是为了注册公众号需要有营业执照，有代账公司帮忙打理，实际无经营无流水，名存实亡暂未注销，请问可以申请经营性贷款吗？找哪家银行呢？这方面小白，麻烦了。

回答：大多数银行目前对公司流水没有强制要求，可以认可个人流水，即使工资流水也可以认可，甚至不看流水。但是如果有比较好看的公司或者个人流水，会申请到最好的产品。武汉5-20年先息后本，等额本息都有，年化6.3-7.84%，具体看你的资质，银行各产品要求不同！

提问：房姐，请问远洋万和四季怎么样？价格两万一，升值空间大吗？值得买吗？

回答：不值得，看看远洋二手房，不满二的单价1.6

提问：房姐你好！2个问题，1，我妈妈年龄55岁未满，sfsd，接力贷最长可以贷多少年？2，2套改1套，新盘可以操作吗？

回答：55岁可以贷30年，2改1新盘要看银行能不能做，二手房比较好操作。

提问：房姐，本人目前两套房，都在贷款中，一套混合贷自住，一套商贷（旧楼梯房）父母住，还余10万没还。现在想将旧楼置换电梯房父母住。 1.是卖房好（旧房评估价100），还是还清贷款抵押好，抵押怎么操作呢？会不会负债盘得太高？ 2.能承受的贷款是60-70（月还款不超过4000）有没有推荐。新房好还是二手，考虑到父母住宿问题。 3.另外，看了你的文章，决定使用父母的房票，但十年前父亲因为征信不好，所以被拒贷。后来就没逾期过，不知道征信还有没有记录，会不会被拒贷。不好意思，问题有点多，请指点迷津。

回答：不太清楚这2套房子的具体情况，建议明盘。如果楼梯房的房龄已经超过20年，建议直接出手。如果房子各方面条件还不错，那就先留着做截断抵押。能贷多少需要根据房子和你的征信资质来选择对应的产品。

征信5年一更新，10年前的逾期不影响，做接力贷你的流水足够覆盖就没问题。

提问：美丽的房姐，我是毕业快两年，现在大概只能凑三十万首付，想在武汉买个房子(刚需)，现在面临两种选择: 1.只考虑自住，买好地段的公寓(毕竟女生，家里不太支持买贵的住宅) 2.钱不多，只能买汉南蔡甸新洲或者江夏五里界的房但公寓后面脱手很困难，而远城区房子又太远，自住可能都实现不了，目前也不可能租不出去

回答：30万首付，建议买小户型的住宅，优先在你公司附近找单价2W以下，50平左右的，自住过渡一下。或者看看盘龙城，江夏，花山单价1W左右的盘。

提问：请问房姐，汉口派偏投资值的入手吗，主要觉得地理位置比较不错。

回答：不值得，很一般的盘。

提问：房姐你好，想买房投资，环境好可能自住，但不会去住白沙洲。今天抢到东原启城中层125的房，首付55，6.37利率纯商贷每月还近9千，钱不够。现在想问:1能不能高负债买东原，自有资金42，向亲友可以借到35，但是有20要一年后还，明年这时只有5万确定可用，目前每月可动4千还贷都不够，还能坚持买吗？ 2如果买该怎么付钱，是把只能贷十年的装修部分付全款，全力还毛胚部分，减轻月供压力，还是组合贷拿公积金贷三四十万每月少还点，还是只付最低首付，借的钱先付前几年月供，或者有其他办法撑过前3年。 3如果不买东原，想去买碧桂园东境和花山郡，但是花山要茶水不想给。请问以我的资金和收入哪条路更好，恳请解惑。

回答：东原首付越低越好，如果压力大，建议买花山了，实在买不到，5W茶水可以接受。如果花山的单价超过1.2就没必要入了。

提问：房姐，投资的话，买二手房同小区毛坯好还是装修好，价格差多少可以入？

回答：优先毛坯，一般装修报价在10-30万左右。毛坯好压价，价格越低越好。

提问：房姐你好，现在关山大道已有三套房，想将一套较老的换置到光谷东纯投资，换两套小户型，貌似只有朗诗里程了，不知道多少入可以，谢谢

回答：朗诗1.5可入

提问：房姐，我名下两套房，一套不欠贷款，一套组合贷款100万，现在准备用父母名字再买一套，父母两人一个月流水6000左右，我流水一年12万，老婆现在没上班，再贷款80-100万流水不够怎么办啊？？？中介跟售楼部说可以帮忙操作，可行吗！？

回答：售楼部的意思是可以帮你做JLS，有些银行对流水的要求并不高。

提问：房姐好，之前问题好像失败了。

1.买房之前消费贷抵押贷，是否会影响按揭；

2.行用卡输出多少，长期接龙不被查，不降额；

3.房贷和消费贷是在一个银行好，还是分开好；

回答：消费贷剩余尾款不多，流水能覆盖不影响，一般是需要先还上的。

空当接龙要多核才行，现在风控越来越严，每次刷卡额度最多不要超过80%，详见知识星球文章《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

分开

提问：房姐，您好，在重庆投资选择哪个区有投资价值，目前重庆有点往西和南区发展了，北区的房价这两年涨得太多。目前考虑西永和巴南，大渡口钓鱼嘴附近。请房姐给个投资建议，谢谢！

回答：北边太热，严重溢价

我仓位集中在南岸区南坪附近，板块涨幅轮动原理，差距不会太大。

巴南和大渡口太远了，重庆只能看2江4岸的真内环地铁沿线盘，我之前有发过重庆投资地铁，在星球里搜一搜

提问：房姐，装修部分的贷款必须找开发商指定银行吗，6.3的利率感觉有点高

回答：你先把装修部分全款付了，然后再申请一笔信用贷。目前信用贷有些利率很低的产品，比如建行快贷，如果资质好的话，可以申请30万，利息4.3%，3年，后息后本

提问：美女房姐，我有一套汉阳兴华的房子现在适合出售吗 是装修了出售还是毛坯出售 现在也没涨了，以后涨幅空间还大不大？

回答：现在卖不合适，如果不急用钱，先持有

3年内卖就控制

3-5年后卖就简装出租

提问：房姐好！中介说福星不交茶水的话，需要5成首付的，这样我预算就不够了。7个茶水平摊到单价上是500一个平方，现在福星倒挂多少？自己抢能有多大概率能抢到？

回答：福星你交上资料了吗？如果能交上资料，就直接等摇号，排号靠前的利率挺大。

茶水不建议给

提问：美丽房姐：您好，请问接力贷是得父母jlh且一方户口迁到武汉来（都是农村名下没有房子的），是吗？房子二次抵押贷款利率范围大概多少啊？非常感谢

回答：1. 最好是离婚都迁过来，多2张房票，如果不离婚就只有一张sfsd房票。

2. 目前二抵的产品并不好，建议在资产负债率低于30%的情况下，直接截断再抵押。

一般情况下，二抵利率控制在7%-10%

提问：房姐，现有一套全款房，原本想抵押贷款再买一套，中介给的方案是：做析产JLH，以我老婆名义做假按揭贷款30年，不用过户，可贷出总房价70%，贷出的钱直接打到我的卡上；中介费是贷款额度的2.5%，但只要银行按揭审核过了就要结清中介费用。麻烦解答如下3个问题：1.假按揭贷款方案是否可行？风险大不？ 2. 2.5%中介费高吗？ 3.这样操作对我以后买房有影响吗？ 问题有点多，麻烦了。

回答：有3种方式：

1.转按揭，一般全款房在半年内是可以操作的，但是每个银行的政策不一样，不确定你办贷款的银行是否有这个窗口，可以去咨询一下。

2.对敲，也就是中介说的方法。首先你们离婚，你老婆去名，然后让你老婆买你的房子，这样就可以贷款7成了。全款房不用析产，可以直接去名。对敲里面有一条很关键，夫妻之间不能进行。所以必须要先离婚。

详见知识星球文章《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》关键是，对敲你自己就可以完成，不需要中介，也不需要中间商赚差价，正常办贷款就行

3.全款抵押，这个就不用再多说了。

提问：房姐，感谢回答，请问一下自住的话，汉阳区，首付80，想要比较安静，小区环境好点的改善型楼盘，有没有推荐，谢谢！目前看了招商1872和金地，南国明珠，感觉金地有点旧，招商1872新证单价多少入手不亏啊？

回答：直接等招商公园的新盘吧，二手价格高了

提问：我想问问武汉对于刚需盘和改善盘大概怎么定义的，都有哪些特征

回答：价格和面积

2万以上 140平以上是纯改善盘

追问：房姐，北京计划300万左右（包括贷款），哪些区域有潜力，比如回龙观 常营 宋家庄 新宫 西红门，这些怎么样，或者更好的建议指导。谢谢

回答：如果怕出错，可以遵循大概方向：

1.便宜的，人口密集的，比如宋家庄

2.特别便宜的，有地铁承接产业中心的，比如天通苑回龙观3万不到的

300万的，这几个基本都不匹配，除了宋家庄老破小，但不如东三环的老破小。

提问：房姐你好，我家在关山大道软件园对面有住宅两套。目前想拿100万左右再买一套，因为没有房票，只能选择非限购区域。目前的几个选择，住宅类:长江新城清能正荣府，江夏五里界，葛店南站中海锦城国际，联投水乡小镇。公寓类：二桥那边的融侨城公寓，光谷H 酒店式公寓。 主要以投资为主，请问房姐该如何选择？ 另外房产税频频提及，是否持币观望更好？请指教，谢谢！

回答：1.子弹100，优先买不限购区，不知道你的老人票用了没有，如果老人名下无房无贷，可以用老人的首房首贷购买，然后做接力贷，你来还款。只要老人年纪不超过65岁都可以做。或者是找代持，用其他人的名义购买。

2.如果以上情况都行不通，找不到房票的情况下，不限购区优先关注汉口北和蔡甸的地铁沿线盘，汉口北有长江新城利好，又沿江，所以比其他几个不限购地区发展的更好。

汉口北关注联投汉口郡，清能正荣府，目前联投的单价最低，住宅加装修才9千多，洋房毛坯8800，价位最低。

蔡甸关注中国核建锦城，中建锦绣龙城，还有中法。中建锦绣龙城目前首付只要2成，作为投资是很棒的选择。

3.公寓产品不建议购买，因为公寓的涨幅小，且后期交易税费高达20%，很难找到接盘侠。如果把住宅购房资格全部用完了，只能买公寓的话，就看看低于周边住宅价格50%的公寓产品。

房产税影响范围太大，中国宪法规定不能税上税，所以5年内基本不会下来。我重庆的房子每年都交房产税，但是不影响房价上涨。不用担心。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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