光谷比沌口受追捧(沌口这次又坐不住了)

前几天,武汉经开区发布了《武汉经济技术开发区空间规划》初步方案。

其中,最引人遐想的,莫过于“车谷中心城”。

就问你这5个字,熟悉不?

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瞬间让人的思绪飞到了“光谷中心城”。

看来,沌口又坐不住了……

一个中心城,三个组团

和一个光谷中心城,花山,关山,左岭组团

不说完全照搬,那也是一模一样啊

01

不少人看来,经开就等于沌口,沌口就等于经开。

这种感觉,极其类似于当初的光谷。

如果一个人说去光谷,潜台词,他要去鲁巷/大转盘。直到光谷中心城出现,光谷的空间格局,被拉大到三环之外。

这次,当经开决定组建“一中心三组团”的空间结构,跳脱出旧有的核心板块,去全力打造一个新中心,这样的空间路径,跟光谷几乎如出一辙。

作为武汉经济两强之一,重要的产业聚集地,经开可能是武汉最有资格去复制光谷成功的区域。

从15年到19年期间,武汉各种新区,被密集推出。

临空经济区、大光谷、大临港、大车都、阳逻之心、中法生态新城、问津新城、二七滨江商务区、CBD、航天新城、未来科技城、生物科技城、左岭新城、新港长江城、金口新城、青菱新城、黄家湖大学城、高铁商务区……

趁着房地产高速发展的东风,上面每一个名字都有足够传播度。

然而,19年之后,楼市再也没有出现过这样的盛况,板块轮动变成了光谷和滨江的二人转。

那这一回的车谷中心城,能不能重现光谷中心城一样的独立行情呢?

很难。原因甚至跟经开能不能兑现这个规划,产业发展如何都没有关系。

02

话题回到经开。

这次规划,对于经开,是重回初心。

几年前,汽车产业还处于劈叉式跨越发展的时期,经开区长期处于武汉经济领头羊的位置,一直压着光谷一头。

那个时候,经开的心气非常高。

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听一听,【独立成市】,还要拉着汉南一起飞。

谁给了经开底气?

2015年,神龙汽车的销量,达到历史巅峰,一年卖出71.07万辆。

换句话说,经开的空间超级规划,其实和光谷中心城是同期开始起势,经开在规划上并没有落后太多,算是齐头并进。

但问题是,随后几年,中国汽车行业迅速降温。而作为经开支柱型产业的神龙,更是断崖式下滑。

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数据来源:国家统计局

2020年的至暗时刻,神龙公司全年销量仅5.03万辆,只有2015年销量的7.08%。

支柱型产业冰封,对经开影响是非常大。

于是4年后,经开决定——

回归拥抱主城区

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03

经开的面积在489.7平方公里,光谷是518平方公里。

2021年,他们的GDP分别是1900亿和2400亿。

看起来体量相差不算大,但无论什么时候,相比光谷,经开想要独立成城,都必须面对的一个难题——地形。

这是光谷——

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这是经开——

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相比光谷的土地纵深,整个经开区域过于狭长。

从三环边缘一直延伸到汉南,这个直线距离超过了50公里!

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这个距离有多夸张?

好比是你住在四环的东西湖区,每天跑左岭上班一样。

对比光谷,无论南北还算是东西,最大直线距离都在30公里以内。甚至在光谷内部,已经形成了多条快速交通网路的【准环线】格局。

但经开最边缘的区域,想吃到主城的辐射,几乎不可能,交通成本极高。

大家或许会说,既然是要独立成城,吃啥主城辐射?

因为,完全的独立成城压根就不存在!

千万别拿光谷说事,光谷的成功,其实恰恰证明了这一点。

光谷走过30年,其实有20多年都是依托主城区自然生长。

最早从鲁巷邮科院起家,用如今的说法,妥妥的2.5环。再到关山,还有沿着民族大道向南延伸,依然是在今天的三环内。

攒了20多年的家底,才开始跳脱出主城区,来到三环外,搞了个光谷中心城。

注意,光谷中心城离三环线也不过4公里!

所以,光谷中心城刚起步的时候,完全具备作为一个主城外围刚需溢出区域的素质。

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车谷中心城,也就是军山新城,到三环线直线距离都差不多14公里。

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如果是在那里工作,买了也就买了。

但是对于主城的溢出刚需,无论如何也跨不过这14公里。

你说有地铁。

不,有地铁也不行。

经开,吃了地形很大的亏。

04

说真的,经开面对的困难实在太多了。

我们说光谷生态保护红线内用地太多了,土地碎片化,但跟经开比起来,小巫见大巫。

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光谷好歹还能找块地拉起光谷中心城,看看经开这湖泊河流纵横的样子,配上狭长的地形,你连一块腹地纵深都很难形成。

两个地方可能只隔了一个湖,相距不过百米,但你需要绕路20分钟,就完全分属不同的板块了,配套啥的都不能共享,除非你“往水里”砸钱,这又带来交通基建的高昂成本。

不仅是水域的切割带来碎片化,大家注意上图红圈处。

也不明白,为什么在经开区内部,还有这么多蔡甸管辖的插花地?为什么不全部移交给经开代管呢?

实际上还远不止截图里的那些。

其中的不便,实在太多,就不赘述了。

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城市留言板上,只给出了“历史遗留问题”的回答。

这些边边角角都不愿意给经开,最完整最适合作为腹地发展的常福,那更是想都不用想。

相比之下,光谷获得的支持,远比经开多得多。洪山、江夏,光谷看中哪里,是予取予求。

经开,太难了。

05

2015至2019年,所有拥有概念加持的区域,涨幅几乎都吊打老城区。

2016年的武湖,2017年的蔡甸、光谷东,2018年的葛店……房价在短期,都有接近翻番的表现。

以至于,我们买房人也好,开发商也罢,都产生了明显的新区崇拜。

这种现象,又给大家“买新区”很足的信心。

这一轮房价不规则上涨,彻底颠覆买房的传统秩序——地缘。

我们回想一下,开发商也好,购房者也好,真的是因为那些新城新区的概念超级牛逼,产业兑现超级扎实而选择哪里的吗?

半毛钱关系没有。

唯一的原因,他价格曾经足够低,普遍从6000多7000开始起势,起价低,溢价空间足够大罢了。

老城区3万的房子涨到6万,好难啊。

郊区6000房子涨到1.2万,分分钟。

当潮水褪去,大多数只剩下一地鸡毛。

大家再次被狠狠教育一番楼市违拗不得的价值规律——距离。

远离主城区,不仅仅意味着城市基础设施薄弱,配套欠缺,还有就是交通成本。

每天上下班,花几个小时在路上折腾,没有人忍受得了。

当接盘链上最下游的刚需都不接受这里,你所有的价值上涨逻辑,最后都是无根之木

06

如果以经开目前房地产最密集的军山为例,和最近主城区距离,14公里。

直线距离14公里,显然不在“外溢适合”的范畴之内。属于做睡城都不可得,这不是有地铁就能解决的。

另外,你也不能指望地缘性购房者。

光谷依托的是武昌和洪山两个人口破百万的大区强区,经开的两个邻居汉阳和蔡甸,能给的支持真的不够看。

纵然做不成楼市的超级风口,纵然困难重重,经开似乎并不着急,没有追求急功近利。

按照经开规划——

至2035年,经开区将整体形成“一中心三组团” (车谷中心城、沌口组团、纱帽组团、湘洪组团)空间结构。

花十几年去踏踏实实的搞,没必要走过去那些所谓“风口”的老路,风物长宜放眼量,我们不应该强行拿车谷中心城pk光谷中心城。

毕竟,对于武汉这样体量的城市,一个光谷是不够的,光靠卖房子那更不可行。

扎扎实实搞产业,才是正道。

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