房地产泡沫离我们还有多远（房地产泡沫破裂十年后）

封面图 |《开端》剧照

文｜风马牛 （冯仑风马牛）

01

开发商之死

2011年9月24日，鄂尔多斯，一家房企的法人代表在公司厕所内上吊身亡。

死者名叫王福金，是中富房地产开发有限责任公司（以下简称「中富」）的法人代表，也是这家公司的第二大股东，持有公司30%的股权，第一大股东名叫郝小军，持股70%——整个公司，只有这两名股东。

王福金在鄂尔多斯小有名气。他是本地人，自1979年起就在鄂尔多斯中级法院工作，按部就班，一路做到杭锦旗人民法院院长，2007年退休，随即下海，与郝小军合伙开了这家公司，从事房地产业。次年，中富投资开发「国电富兴园小区」项目。他自杀时，项目主体工程已经完工，住宅部分已开盘销售，商业用房即将开盘。

按照中富的说法，整个公司资产价值为4.91亿，资产负债率为53%。以现在的眼光看，一家房企资产负债率53%，非常健康，而且中富没有一分钱银行贷款。

那是什么把一个从事政法工作几十年的退休老干部逼到自杀呢？民间借贷。

中富开发项目所需的钱，全部来自民间借贷，总额2.63亿元，按鄂尔多斯当地的习惯，利息三分（月息3%）。换句话说，中富每个月光还利息，就需要789万元。但在当时，中富只从项目上收回了首付款817.053万元，还有1.5亿元等着银行办理按揭贷款。一头是进展缓慢的银行贷款，另一头是越滚越大的巨额利息，双重重压之下，中富的现金流岌岌可危。

王福金死后，郝小军外逃，几百个债权人挤满中富办公室讨债。中富给出两个解决办法：要么用房子抵债，要么等半年连本带息还钱。大多数人都选择了前者，因为拖不起。

其中一个债权人借了2000万给中富，但自有资金只有几十万，其它钱都是用两分利或者两分五的利息从亲朋好友处借的，中富每晚一个月还钱，他就要自己垫上几十万的利息。

在鄂尔多斯，像他这样吃利息的人数不胜数。据一位商会主席估算，鄂尔多斯当时的民间信贷资本总额不低于1000亿元。在网上，鄂尔多斯还有一个别名：「中国第二大地下钱庄」。

王福金自杀这一年，鄂尔多斯被称为中国最富有的城市，人均GDP超过香港，是北京的7.4倍，位列全国第一，「资产过亿的人有7000个」「街上的路虎比出租车还多」等说法传得沸沸扬扬。

鄂尔多斯马路上的路虎

鄂尔多斯的钱从哪里来？「羊煤土气」：全国四分之一的羊绒产于此，全国六分之一的煤炭、二分之一的稀土、三分之一的天然气全都藏于此。

尤其是煤炭，2000年后，能源市场需求大增，煤价飙升，鄂尔多斯经济随即飞涨。有媒体实地采访，2000-2005年间，一个年产煤在2万吨-6万吨的小煤矿，至少能赚8000万元，而整个鄂尔多斯80%的地下都有煤。

找煤挖煤，拆迁征地，凭借远高于国家标准的征地补偿，无数居民一夜暴富。

富豪们钱又往何处去？无非是车和房，以及钱生钱。

豪车是他们最喜爱的消费品之一。如果有人率先买了一款豪车，他的周围很快就会出现一片同款，类似「路虎村」、「丰田霸道村」在鄂尔多斯不是什么新鲜事。媒体还报道过当地一名环卫工人每天早上开着价值50多万的丰田普拉多，到离家5分钟车程的地方扫地，他的扫把、废纸夹子等工具就放在这辆豪车的后备厢里。

比起豪车，房子更像一个吸金漩涡，让当地人难以逃脱。

满城乍富之后，鄂尔多斯房地产市场异常火爆，每个楼盘一开盘就会被抢光，没有人斤斤计较银行贷款利率升了还是降了，因为大家都全款买房，人均几套房是基本配置，一房难求的盛况比比皆是。许多像王福金这样，从未涉及房地产生意的人都下海了，本地的外地的开发商摩肩接踵，全都试图在鄂尔多斯捞一波金。

在这背后，民间借贷市场越来越火爆。鄂尔多斯是个典型的熟人社会，面子就是信用，关系就是资金链条，房地产市场就建立在这之上，类似中富这样的开发商借钱做项目，盖出的楼又卖给那些渴望买楼的人。没钱可以借钱，有钱就能放贷，环环相扣，人人是债主，家家有债权。

但这一切，都随着2012年煤炭行情的下跌而轰然倒塌。

02

摘掉「鬼城」的帽子

2012-2022年，鄂尔多斯的沉寂、挣扎与复兴，都藏在这几个数字之下——70%烂尾，7种面值「房票」，60万年薪教师。

2012年，由于国内经济增长减速，大量低价进口煤炭涌入，国内煤炭价格一泻千里，鄂尔多斯的民间借贷链条随之断裂，大量开发商无力偿债，在建房地产项目超过70%烂尾，新城空置率超过70%，存量住房与常住人口之比达到10:1。

短短几个月内，鄂尔多斯的平均房价就从过万元跌到3000元左右。

房地产市场泡沫破裂之下，类似开发商自杀、跑路的新闻，当地人已见怪不怪。「鬼城」一说，就是这一年传开的。

事实上早在2010年，美国《时代周刊》就发表了一篇题为《中国鄂尔多斯：一座现代鬼城》的文章，其中大多照片都拍自鄂尔多斯康巴什区，一片刚兴起的新区。但在当时，鄂尔多斯造富造城的热潮不断，仍有大量外来人口涌入，当地无人在意「鬼城」这个说法。直到2012年，煤炭价格大跌，矿上不再需要大量工人，外来人口离开后，房比人多的鄂尔多斯才显出几分「鬼城」的荒凉。

最荒凉的就是康巴什区。

鄂尔多斯原本就是一个小城市。1980年代，鄂尔多斯的老城区东胜区只有4万人，当地顺口溜「两条街、一条狗、一个警察、一只猴」就是说的东胜。1990年代末，东胜区的城市格局也只有「三纵三横」，人们都说「和故宫差不多大」。康巴什区更是如此，2004年前只是毛乌素沙漠边缘的小村子，人口只有1400人。

因为鄂尔多斯的造富运动，短短几年间，康巴什区就成了一座面积超过32平方公里的新城。在这座新城里，中高档住宅鳞次栉比，政治、科教、文化中心应有尽有，但就是没有人。当地人都留在老城区生活，哪怕已经在康巴什区买房，也没有动力搬过去。

康巴什区太阳广场，沙漠边缘的人造绿洲

鄂尔多斯的自救，也是从康巴什区开始的。

2012年起，鄂尔多斯停止新增房地产用地供应，居民只能转向二手房买卖。除此之外，鄂尔多斯还向政府和国有企事业单位定向分配住房，扩大住房保障范围，划分人才安置房，想尽一切办法消化存量房屋，包括鄂尔多斯市政府在内的许多政府部门都搬到了康巴什区。

2015年起，鄂尔多斯开启棚户区改造，推行房票。

房票全称是鄂尔多斯市房屋兑换凭证，意即不再给拆迁户货币补偿，而是发放房票，由政府出面集中整理一些愿意参与房票兑换的商品房项目，让拆迁户凭票选房。房票采取实名制，可以拆分找零，也可以互相转让，但必须在政府指定平台上操作。

为了保证灵活性，房票有7种面值：1㎡、2㎡、5㎡、10㎡、20㎡、50㎡、100㎡，正面是平米数，背面是房子的地段、单价、评估价和一个二维码，通过这个二维码可以知道持有者的具体信息。

由于房源质量不错，在去库存和房票的推动下，康巴什区渐渐多了人气。2016年起，房价开始回升，而原本的两个老城区也在棚改过程中增加了房屋流通效率。2017年起，鄂尔多斯平均房价开始温和上涨。

外界真正感知到鄂尔多斯的「钞能力」又回来了，是在2021年。

这年11月，随着一则「年薪60万元招聘中小学教师」的消息冲上热搜，鄂尔多斯重回大众视野。要知道，2020年深圳中学招聘教师也只开出了40万年薪。对此，鄂尔多斯有关部门的回答是，「我们的财政可以负担得起。」

这件事还有后续。今年3月，深圳老师降薪的消息传得沸沸扬扬，很少有人注意到，鄂尔多斯东胜区教育局同期发了一则招聘启事，在基本工资待遇之外，东胜区还开出个颇具诱惑力的条件：给研究生12万元安家费补助，公费师范本科生10万元，其他本科生6万元。而这只是东胜区一个区给中小学老师的待遇。

在鄂尔多斯，骨干教师安家补贴30-50万元，科研启动经费最高30万元；被评为「鄂尔多斯工匠」，一次性奖励5万元；博士科研资助10-30万元，在站博士后10万元；新兴产业新招聘本科生奖1万元；如果被评为「天骄英才」「草原英才」「鄂尔多斯英才」，分别可获得180㎡、150㎡、120㎡的购房全额补贴，也就是说，白送一套房。

包含上述细则在内，鄂尔多斯公布的人才引育政策多达30条，但字里行间只有四个字：给钱，抢人。

从消灭烂尾楼、房票去库存，到砸钱引人才，鄂尔多斯摘掉「鬼城」帽子的努力，持续了整整十年。2022年，鄂尔多斯康巴什区房价跃过1万元/㎡关口，全城平均房价超过7000元/㎡，已恢复到房地产泡沫破裂前的水平。

03

资源诅咒被破解了吗

经济学上有个理论，资源诅咒，意思是充足的资源对某些地方的经济增长和社会发展而言，并非有利条件，反而是一种限制。

提及资源诅咒，人们大多更容易想到资源用尽后衰落的城市，例如石油枯竭后的某些东北城市。事实上，资源诅咒更像是一种自我实现的预言，从城市或国家因某种资源而兴起时，就已开始显现。

鄂尔多斯长达数年的房市低迷，就是资源诅咒机制下的一种结果：居民因煤炭资源暴富，城市却没有发展出与资产规模相匹配的其它产业，资金都投入到民间借贷和房产中，最终导致链条断裂。

资源能让城市急速扩张，却无法给予这座城市自然生长而来的产业脉络，其结果往往是城市经济始终高度依赖资源开发本身，其它产业无法发展，甚至原有的产业也开始萎缩。

就鄂尔多斯而言，这种情况最先反映在当地人的就业观上。

受益于城市征地运动，鄂尔多斯的普通居民迅速富裕，钱生钱的收入足以覆盖生活所需，许多年轻人不再工作，城市整体消费水平越来越高。这种情况使得本地劳动力质量受到限制，外地劳动力又因为高物价难以融入，于是本地劳动成本上升，劳动密集型产业难以壮大，而中低端服务业也难以发展。

鄂尔多斯采取了种种行动对抗资源诅咒，之前说的砸钱抢人是一种办法，还有一种别具特色的办法：资源换项目。

2005年，鄂尔多斯引进华泰汽车装配厂项目，给出的是碾盘梁和唐家会两处煤炭探矿权，另外以1万元/亩的白菜价，给了6000亩土地。也是这一年，内蒙古自治区政府出台《关于进一步完善煤炭资源管理的意见》，从政策层面肯定了资源换项目的可操作性。随后，鄂尔多斯凭借得天独厚的煤炭资源「换」来不少项目：奇瑞汽车装配厂项目、精工载重车装配厂项目、国电3000吨级多晶硅项目、无锡尚德5G太阳能电池项目等等。

资源换项目的确带来了新产业，但也让鄂尔多斯担上「贱卖国有资源」的恶名。

被树立为标杆的华泰汽车进入鄂尔多斯后，并未按照原约定，投资200亿元建成年产值600亿元的项目，反而在短短3年后，就将手头的煤矿以10亿元高价转让给了一家山西企业。类似的事情并不少见。

鄂尔多斯高新技术开发区

目前，鄂尔多斯已建成包括高新技术产业开发区、装备制造工业园区、云应用平台数据中心等13个产业园区，涉及云计算、装备制造、大新材料、汽车装配等行业。但从鄂尔多斯公布的官方数据来看，新兴产业所占的产值并不高，鄂尔多斯的经济基础，仍然是传统的「羊煤土气」四件套。

很显然，鄂尔多斯拼尽全力，资源诅咒依然如影随形。

但相比起那些因资源枯竭而衰败的城市，鄂尔多斯已经算是非常幸运：暴富十年，房地产泡沫破裂和民间借贷危机给这座城市泼了一瓢冷水，资源储量却仍然丰沛，鄂尔多斯还有大把时间可以慢慢探索如何破解资源诅咒。

毕竟就像有关部门说的那样，「我们的财政负担得起」。

资料来源：

[1] 鄂尔多斯市人民政府官网：市情-城市概况-经济发展

[2] 安颖男：「鄂尔多斯模式」研究，中南民族大学硕士学位论文

[3] 田傲云：楼市泡沫破灭十年救赎之路:鄂尔多斯 GDP 重回内蒙古第一，中国房地产报

[4] 刘卫民、王辉：从鄂尔多斯的房地产困境看城镇化健康发展需注意的几个问题，北方经济

[5] 包军：鄂尔多斯市房地产市场治理中的政府职能履行研究，东北大学硕士学位论文

[6] 刘甜、张丽娜：民间借贷与房地产泡沫——以鄂尔多斯为例，中国外资

[7] 范璟：鄂尔多斯地产商自杀：中富两方案清偿3.2亿债务，21世纪经济报道

图片来自网络

本篇作者 | 毛洪涛 主编｜王滔

编审｜陈润江 顾问｜王淑琪

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