商业核心区最新消息（江北长江隧道口的商业集群）

今天，掌柜君来到了江北。江北南北直线距离跨度大，除却中端仍在建设过程中的核心区，生活区大致可以分为江浦、桥北两个大板块。我们就从江浦开始扒吧。

首先要厘清“商业综合体”的概念。百科上的解释是，商业综合体将城市中商业、办公、居住、旅店、餐饮、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。

按照这个概念来看，严格来看，江浦区域并没有一家合格的“商业综合体”。早前江浦的商业一直停留在“大超市 周边店面”的模式中，充其量都是规模稍大点的社区商业。

2016年，龙华路上慕斯荟开业；2017年，金盛田广场开业。媒体都在宣传这是江浦有了“综合体”，但事实上，这两家商业体规模不大、业态不多，只能算得上是“靠了个边”。

但是建造中的综合体还是有的。房掌柜实探虹悦城、万汇城，进展不一。从地理位置来看，江浦未来的综合体会聚集在纬七路隧道口-龙华路一带，但这个规划中的“综合体集群”究竟什么时候能够实现，还真是一个“刺激”的问题。

慕斯荟：学生品牌为主

慕斯荟算得上是龙华路上的商业综合体“拓荒者”。区位紧贴着南京工业大学，项目的定位也很清楚，就是为年轻人服务的，招商、装修、设计等方面，都很年轻化。

据了解，慕斯荟商业体量约2万㎡，其中商业体部分为1-4层，此外还包含120米长的商业街区，重点涵盖餐饮、零售、休闲娱乐三大主流业态，致力打造江北青年活动中心和时尚潮流聚集地。

简单来说，慕斯荟就是要做小而全、小而精的商业体。

但耐人寻味的是，慕斯荟除刚开业一段时间人气比较高，随后就慢慢归于沉寂了。今天房掌柜实探发现，整个商场的顾客寥寥，在商业街上，房掌柜看到好几家店面挂出了“转让”“招租”的牌子，有的甚至招牌都已经拆了，显然已经不营业了。

房掌柜随意采访了一位餐馆的店员。他当时正在准备打游戏。

问：你们这里的生意还好吗？

答：就一般吧。主要看学生他们。有时候周末啊，或者刚开学啊，就人比较多。现在都放假了，就没什么人了。

问：那你们这个店面挣钱吗？

答：说不好。我感觉不挣钱，租金还挺贵的。

房掌柜得知，慕斯荟主要客群是学生，但是学生的购买力本身有限，休闲娱乐的时间节点也比较固定，难以形成持续的、有较强带动力的消费群体；加上慕斯荟很少联合商家进行有组织的推广促销活动，久而久之，慕斯荟的人气就降下来了。商家的生意也不好做。

金盛田广场：接地气的全方位

2017年10月，龙华路与浦口大道交界处的金盛田广场开业。开业首日，客流量近10 万人次，当日销售额破百万。

可以说，这样的成绩，在江浦是前无古人的。

金盛田广场总占地面积为43093㎡，建筑面积为86509㎡，共有停车位2400个（一期停车位1400个，二期地下停车位1000个）。

虽然才外观看起来，金盛田广场更像是金盛田阳光青城的“升级版底商”，但是不可否认，对于周边小区来说，它的存在，确实弥补了不少生活商业上的空缺。从商家类型上来看，金盛田广场的布局是比较齐全的了：

永辉超市、上影影城、国际化早教中心、休闲娱乐、衣帽品牌、美容美发、药店饭店……若是日常购物，只是满足生活所需，金盛田广场足够了。

房掌柜实探时虽然是上班时间，但依然有不少人在金盛田广场中购物，其中还有不少是推着孩子的妈妈。

事实上，金盛田广场对于周边小区而言，是个“刚需”。与慕斯荟主打学生市场不同，金盛田广场周边已经布局有金盛田阳光青城、阅景龙华、融侨观邸等成熟居住区，积累了一定数量的客源，而周边又缺少品类齐全的商业配套，金盛田广场的开业算得上是“解渴”。但不足的是，金盛田广场的规格档次并不高，要想追求品格高一些的牌子或质量，金盛田广场就满足不了了。

虹悦城、万汇城：工地上很安静

慕斯荟定位是学生商业，金盛田广场像是社区商业。那么江浦真的没有正儿八经的商业综合体么？

在规划上，是有的。

目前长江隧道口-龙华路一带在建的综合体有两个，虹悦城和东方万汇城。房掌柜今天也到两家的工地上去探了探。

（1）虹悦城

江北虹悦城的位置很好。坐标在南京市浦口区江浦街道，江山大道西侧，龙华路东南侧，康华路北侧。金盛田广场对面就是。

在今年的1月4日，南京市规划局官网公布了虹悦城项目的建设工程规划许可证。项目开始正式动工。

大半年过去了，虹悦城的进度一直是江北人民关心的焦点。但今天房掌柜实探发现，工地上并没有工人在进行作业。甚至地基都没打好，还在进行前期的挖掘工作。虽然有塔吊、机车在场，但显然都不在工作状态。整个工地现场，只有几位守门的大叔在场。

据了解，江北虹悦城拟投入生产运营日期为2021年6月10日。

根据规划，江北虹悦城项目总建筑面积约为38万平方米，其中地上建筑面积约为22.4万平方米，地下建筑面积约为15.6万平方米。总投资额不低于35亿，将建3栋住宅、1栋公寓、1栋五星级酒店和写字楼、购物中心、3层地下空间等配套设施。大型商业中心不小于9万㎡。

可以说，未来虹悦城建设起来后，会成为江浦的一个地标项目。江北人民对虹悦城有很高的期待。年初时，虹悦城相关人员曾表态，只要没有其他不可控因素干扰，按计划运营是没问题的。

（2）东方万汇城

东方万汇城项目的地块是在2009年7月出让的，到今天，整整十年了，依然没看到综合体开业。在不少老江浦人的眼中，这个项目已然是个烂尾。

一位在江浦长大的小哥告诉我，“2014年地铁十号线通车的时候，还特地给东方万汇城留了一个站点，而且这个站还很大，从地面下到乘车站台都要走个5分钟。那个时候还以为这个综合体很快就会起来了，会是个人流量很大的商业项目。结果到现在，东方万汇城都还只存在在地铁报站里。”

今天房掌柜实探发现，东方万汇城紧邻地铁10号线浦口万汇城站，名副其实的地铁上盖项目，交通十分便利。

东方万汇城分为南北两区。南区商业体好歹有个雏形了，6层的商业建筑已经封顶，按理已经可以开始制作外立面。但是遗憾的是，目前工地大门紧闭，空无一人，塔吊器械全都在大太阳下没精打采。

旁边一位打扫卫生的大妈告诉房掌柜，这个项目自过年回来就没怎么动过，听说是资金方面出了问题，还要打官司。

按照东方万汇城的规划，万汇城南区计划打造购物中心 商业步行街的混搭风格，建有情景式商业步行街，整个购物中心总建面积约15万方，共计约8层，其中地上约6层，地下约2层。

北区商业则更加寂寞，目前还基本属于“没动”的状态，想要建起来至少还要三五年。

商业体迟迟盖不起来，原来谈好的招商也都“作没了”。置业顾问曾表示，东方万汇城商场招商已经完成了75%，其中就有江北第一家海底捞。但是再招商中心的工作人员却坦言，招商成功的品牌现在都不确定，项目方也给不出一个开业时间，感觉都很悬。

江浦的商业集群，我们还要等多久？

暴走一天下来，房掌柜不禁感叹，江北长江隧道口-龙华路一带的商业体，要么只定位为解决周边居民的日常需求，规格与档次都不高；要么就盖盖停停十年不见完工，把人们的期待消耗殆尽。从长江隧道进入江北新区，竟没有一个像样的商业封面作品。

目前，长江隧道口的新房房价达到3万/平以上，二手房房价可以冲到4.3万/平左右；龙华路旁的二手房小区均价2.8万/平左右。整个大板块都可以算得上是江北的价格高地。但高端商业的空白，是板块潜力上升的硬伤。

江北作为国家钦点的新区，规划与定位都属上乘，未来必然需要规模大、定位高的商业体入驻，最好还是能有自己特色，形成成熟的商业集群，从而吸引主城人口和周边城市人群，满足人才引进的需求。很显然，现在的商业现状，还差很远。

但从另一面来说，这或许也是个机会。江北的商业空白意味着这里还存在着更多的想象空间。最近有消息称，砂之船将进入江北，区位选定在青奥公园一带。加上未来周边越来越多的商业用地出让，谁能成为长江隧道口的商业领军者，还是个未知之数。

江北新区需要一个拿得出手的商业体。开发商也需要一个能抢占先机、自由竞争的舞台。双方互赢互利、彼此需要，或许江浦的商业集群，我们真的不用等太久。

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