小学和初中都好的学区房（初中学区房值不值得买）

自从去年中考新政出台以后，有一种有趣的想法很流行，其逻辑是：中考新政改革后，民办初中利空，公办利好，所以小升初应该去买初中学区房。传播这种想法的我不知道是真看不明白政策还是靠卖初中学区房吃饭的中介在那儿胡咧咧。

上一篇对闵华二这样的分好坏班的公办初中进行了分析，无论闵华二还是前滩华二，因为和市招班是云泥之别，靠买学区房进入地段班的孩子基本上没有任何机会而成为出局的分母，事实上我们能想到的绝大部分优质公办初中都是像闵华二这样的类型，将外招的牛蛙和从地段生中选拔的部分优秀学生单独编成若干个班（名气大的基本都是外招），师资、进度、难度和地段班完全不同，以后就是靠这些班给学校在中考中出成绩打牌子挣面子的，其中最出名的就是顶尖四校之一的市北理了，其他典型的比如延安初级的理科班、普陀梅陇的理科班、建平实验的理科班等等等等，这些班的水平不亚于准一线甚至一线民初，可您买了这些初中的学区房，就一定能进这些好班吗？想的挺美嘛。

所以您花了几百万，最多只是给孩子一个参加分班考的机会。

有人会问，如果是不分班的初中学区房值得不值得买呢？比如，很多人推崇的蛇形分班的建平西校，因为其体量庞大，预录人数又一直不少，所以这个学校一直出现在上海的初中排名榜中，甚至还出现过上面这样令人啼笑皆非的文章，不谈两者预录学校质量的区别，作者有没有考虑过建西和张集学生基数差了三倍以上这个基本事实啊？

今天本文就对建平西校庖丁解牛一番。

根据建平西校校方公布的中考光荣榜，2016和2017年的中考市重率分别是35.58%、41.1%，本文选取其2017年中考成绩来分析。

文字版的光荣榜更详细，每个学校录取多少人都有，太长了就不贴了，人数加起来正好343人，但校方把市八和国际班也算进了市重点，嘿嘿，不仔细点就被骗了。扣掉市八和国际班的21人，2017年建西实际的市重点录取人数是322人，参考人数一共是834人，所以得出市重率则是38.6%，根据建西校方的公众号数据，整理分布如下。

2017年建平西校市重点录取人数分布

如果三年后中考新政落地，上表中的录取名额会发生什么变化呢？

新政落地后，四校和区属市重点的预录比例，从现在的60%和40%，全都降低到15%，按照最保守的估计（目前推优名额向地段公办倾斜，也带有一些名额分配到校的意思），建西新政后预录人数至少会减少2/3，也就是届时预录会从原来的117人降低到39人，减少78人。（千帆说要会减少八成，我就给地段公办点面子，乐观点就和民办一样同比降低吧）

接下去是名额分配到校，目前的名额分配到校比例是15%，2017年建西获得18个市重到校名额，其占比和建西参加中考人数占2017年浦东新区中考人数比例相当，新政后提高到45.5%，由于目前民办及选择生源的公办也参加名额分配需要扣除，因此届时名额约为目前的3.4倍，即到校名额为61个，比目前增加43个。这儿顺便说一句，在建西这样的学校拿到到校名额有多难，看看前几年建西前两年名额到校的录取分就知道了。

从以上可以看出，中考新政的实质，是把原来预录这块基本是牛校专属的大蛋糕分了一大半出去，然后用名额到校的方式，作为普世福利分给了所有的地段公办初中，从建西这两块的一进一出市重录取人数减少35人可以看出，因为建西是高于平均线很多的初中, 预录名额上吃的亏，从到校名额上是肯定补不回来的。

而且届时由于因为新政原因，必然会有不少本来有能力录取二线民办的福外、海桐生源会转投对口的建西，轻易就抵消了名额到校作为地段公办的普世福利优势，也就是说如果目标是市重，您孩子去建西和去民办其实是没什么区别的。

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再接下去是19.5%的到区名额和20%的裸考名额，这两部分名额之和的比例基本和原来浦东的裸考名额比例大致相当，区内所有学校都可以参加争夺，但建西并不可能拿到原来的比例。

由于预录名额砍掉几乎三分之二，原来张集、新竹园、浦华二等这些学校本应该预录的学霸的一大半，都会来争夺这部分名额，预录生源和裸考录取生源质量哪个强，大家都懂的哦。

按照17年的预录数据，全区这样情况的考生届时会有上千人，可到区和裸考名额一共才一千多个啊（到区名额今后还会逐年进一步缩减），届时这两块名额的竞争激烈程度会比现在的裸考几何级数增加，建西目前靠裸考能拿到的名额，保守估计四成以上会被这批人抢走，也就是至少会从原来的187人下降到112人，不考虑届时总分变化，按照建西2017年裸考考生录取市重的考生分布，预计市重录取最低分数将从571上升到584.5，请注意这是最差的市重卢高的分数，这是一分一操场的中考！

中考新政落地后建平西校市重录取的变化

从上表可以看到，按照最保守的估计，新政后建西的市重率会降低到只有25.4%，这个市重率和周边像洋泾东、东昌南这些家长眼里的“菜中”已经差不多了。因此，中考新政，对所有平均线以上的学校都是利空！包括所有你们要买的初中学区房！实验东、进实、进北、进实所有这些大家熟悉的浦东优质公办，现在的市重率越高，今后降幅就会越大。

这还没完！再分析一下作为买房入学的地段生今后考上市重点的可能性有多大。

众所周知以前像建平西这样的学校是可以公开考的，近年毕业的建西择校生，当年基本都是通过千人考方式进去的，其择校生生源质量和新竹园是差不多的，这样的公办初中其实是由地段生和“民初生”组成，建西和分班的公办初中区别，只不过是形式变一下将其大部分混编，这也是建西受到推崇的原因。

2017年建西这834个毕业生里择校生有多少呢？前几年我曾经在教育局网站上统计过某一年近200人的建西特长生公示名单，实际肯定不止，因为那时候公办择校并不止特长生途径一条。

目前建西大唐校区因为对口范围很小，所以大部分是择校生，本部有一个重点班（这个重点班据说包揽了建西一半中考600分以上的学生，链接如下http://www.jzb.com/bbs/thread-6734792-1-1.html），其他以地段生为主，因此估计2017年毕业的这届建西初三学生，差不多有300人是择校生。

这批择校生拿走了建西录取市重名额的多少呢？不妨以新竹园同年的中考成绩来计算。

2017年新竹园参加中考人数354人，实际录取市重率是69.6%，按这个比例，2017年建西择校生市重点录取了约209个，地段生中录取了113个，地段生占比约35%。如果新政落地后，假设以2017年建西毕业生的生源格局的话，受到双重挤压的地段生的市重率至少会降低到14%以下，妥妥的菜中水平，这还没考虑优质生源向公办转移的因素。

所以去买建西学区房的家长还是要比买闵华二学区房的家长们聪明的，起码以后考进市重点的概率，从几乎是0大大提高到了菜中水平。

从建西的案例不难看出，中考新政落地后，建西这样的优质公办和普通公办市重率的差距会大大缩小，若干年后，前10%的公办和后10%的市重率的差距不会超过10个百分点，其实这也是新政的目的，就是公办初中的均质化，这里面潜台词和导向明白人都看得懂。

这种话现阶段是没多少人听得进的，思维和行为的惯性力量是在反向结果出来之前是很难改变的，只有几年后发现很多人撞墙了，大部分人才会逐渐明白过来，去想一想为什么。

当然，也会有很多人撞了墙也是不会明白的，或者说，不愿意承认自己撞墙了。

以上纯属我的个人意见，有不同看法的朋友欢迎加入我所在的知识星球“上海学区房”，一起探讨学区房问题。

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