房企规模化发展模式（市场规模达万亿）

随着房地产行业进入“黑铁时代”，竞争日趋白热化，房企纷纷寻求转型，以获得更多盈利增长点。在此背景下，代建业务被市场期待成为“下一个万亿级蓝海市场”。

今年上半年，房地产市场可谓“惨淡”，根据wind数据，上半年超过70%上市房企净利润、毛利润出现同比下滑，营业收入更是整体收缩。当所有房企管理层都在中期业绩会上谈“穿越周期”之时，代建业务的战略布局同样被广泛提及。据统计，截至目前已经有至少40家房企入局代建，其中既有大型房企，也有中小型房企，如碧桂园、万科、中海、保利发展、旭辉、仁恒、星河湾、当代置业等。他们看重代建业务的“钱”景，同时也视代建业务为可持续发展的“第二增长极”。

代建业务爆发，各房企抢占新赛道

近年来，代建业务在房企多元化发展模式中显得尤为瞩目，值得关注的是，在今年各房企中期业绩会上，碧桂园、龙湖、旭辉等房企对代建业务着墨颇多。

在旭辉控股集团2022年中期业绩会上，旭辉控股执行董事、旭辉建管董事长陈东彪表示，代建行业是一个非常大的市场，从2010年-2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积。

龙湖在2022中期业绩会上官宣了代建品牌——龙湖龙智造。据龙湖集团CEO陈序平介绍，龙湖代建业务的核心是公司在TOD方面多年沉淀下来多业态、一站式、全周期的能力。“这个业务从今年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来的要快。”

碧桂园集团总裁莫斌则透露，“地方政府需要一些专业的地产公司来保出险企业或者出险项目的交楼，公司也与很多地方政府达成了一致，以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务。” 这是碧桂园首次公开披露要开展代建业务。实际上，碧桂园从2022年初就开始面向市场承接各类项目的代管代建服务，重点依托融合建筑机器人、BIM技术和新型装配式建筑的科技智慧建造。

碧桂园等房企纷纷扩大代建代管业务布局

2020年至今已有不少企业陆续加入代建蓝海。近日，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团，正式进军代建行业；金地管理发布了新的品牌宣言，表明深耕代建行业的决心；朗诗地产甚至将公司名称改为了朗诗绿色管理，并表示代建项目产生的利润将成为公司的主要利润来源。

据统计，截至目前已经有至少40家房企入局代建，其中既有大型房企，也有中小型房企，如碧桂园、万科、中海、保利发展、旭辉、仁恒、星河湾、当代置业等。

代建业务的增长韧性

在地产行业“黄金时代”，代建在各房企眼中还只是一门边缘生意，如今沧海变桑田，代建业务热度急剧攀升。

旭辉董事局主席林中在今年中期业绩会上强调，“在行业变革期，旭辉要从战略高度认识到代建的重要性。重视代建，拓展代建，对旭辉未来发展至关重要。仅2022年上半年，旭辉就新增代建项目29个。”

值得一提的是，碧桂园自2022年扩大代建代管业务布局，企业管理层表示，将优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，聚焦“开发 建造”板块，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。在业内人士看来，碧桂园的代建代管服务主要优势体现在可对项目以全周期的视角进行经营管理。在房地产行业，碧桂园通常以全周期经营管理实力见长，主要体现在前期的产品标准化能力、工程建造过程中的成本管控能力、策划推广阶段的去化能力、销售后端的物业服务能力等。

业内人士看来，碧桂园的代建代管服务优势体现在用全周期的视角对项目进行经营管理

房企为何集体扎堆代建？究其根源，相较于过往依靠重资产拿地的模式，这一业务本质上是品牌和管理的输出，业务模式更为轻巧。除此之外，自2021年下半年以来，由于央企、国企、城投公司成为拿地主体，叠加保障性租赁房的增量发展，带来了政府代建的大量需求。另一方面，由于部分民营房企“爆雷”，AMC（资产管理公司）成为接盘方，而AMC本身并无操盘能力，这又将带来大量的代建需求。

据中指研究院数据显示，2017-2020年，房地产代建的营业收入快速提升，复合增长率分别达到19.5%。虽然整体增长较快，但目前的整体规模尚低。“2020年，代建业务的营业收入为95.8亿元，尚不足百亿，仍有较大发展空间。”

尤为关键的是，从利润角度来看，房地产代建的净利润率要远高于传统房地产业务。对此，中指研究院指出，2017年以来，房地产代建业务的净利润率水平始终高于25%，到2020年达到25.4%，高出传统房地产净利润率超10个百分点。基于传统房地产行业与代建业务发展趋势来看，具有较高盈利能力的房地产代建未来发展潜力较为可期。

以早期进军代建行业之一的绿城管理为例，今年上半年绿城管理实现收入12.59亿元，同比增长16.4%；归属于股东的净利润3.6亿元，同比增长33.4%。绿城管理能够在当前市场环境下实现高的净利润，也足以证明代建业务的“钱”景。

另外一方面，房企纷纷入局代建业务，也是顺应整体发展趋势。碧桂园管理层表示，在国家对行业“住有所居”的发展指导下，更加强调多主体供给、多渠道保障，这对于碧桂园做代建是一个很好的机会。

回望过去，即便是在行业整体不利的时刻，拥有长期价值的业务韧性不减，房企们纷纷涌向代建行业的原因似乎也不难理解。

传统行业焕发“智造”活力

与传统代建平台不同，新入局者更强调“进阶”思维。例如，龙湖龙智造从一开始，就将TOD、科技等作为自身项目的“标签”；而碧桂园则更聚焦建筑机器人的研发应用，目前不但在旗下项目中不断扩大应用规模，也已经在外部项目中得到应用及验证。

早在4年前，碧桂园就成立了广东博智林机器人有限公司（以下简称“博智林”），围绕地产主业开拓了科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道，聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用，打造并实践新型建筑施工组织方式。业内人士指出，以机器人技术赋能建筑行业，不仅节能减排，而且能够促进我国智能建造领域转型升级和可持续发展。

随着建筑机器人应用范围的扩大，可以促进智能建造领域持续升级

“从业务层面来看，博智林建筑机器人作业效率相较传统人工，平均每款提升约2-3倍。”据博智林相关负责人介绍，在研发建筑机器人时，博智林聚焦三个核心要素，即保障施工安全、提升施工质量、提高施工效率，以提升建筑施工综合效益，同时助力“双碳”目标。

2021年12月30日，博智林在汕头首次完成“BIM FMS WMS 建筑机器人”多机施工系统的验收，多机施工系统首次实现了装修阶段的多机协同施工。业内人士认为，这标志着博智林建筑机器人已进入了多机协同系统化应用的新阶段，在探索高质量、智慧化的智能建造新路径方面再度取得重大成果。据企业数据显示，截至2022年7月，该公司已有30款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份超550个项目；累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平方米。

目前我国建筑行业还是以传统建造方式为主流，但是在不久的将来，这种方式或被取代。随着社会的发展，新理念、新技术、新硬件等不断催生，将逐步打破传统观念的束缚，为传统行业带来新变革。

分析人士表示，与传统建造体系相比，科技建造体系具有安全、低碳环保、高质量、高效率、经济效益佳等显著优势，能够助力建筑业高质量发展。随着建筑机器人应用场景不断丰富，凭借机器人赋能的优势，代管代建有望成为碧桂园房地产主业的业务补充，以及企业战略升级、“轻重并举”发展的新着力点。而代管代建业务的轻资产特性，也让碧桂园等稳健型房企在穿越行业周期的同时，拥有更好的利润表现。