瑶海楼市价格表（瑶海能否乘势而上）

瑶海、新站今年取消限购以来，市场迎来一波升温。瑶海区也随着合肥东部新中心建设全面启动，板块骤然升温，热度堪比滨湖。前三批次瑶海区成功出让12宗地块，共计1438.8亩，新站区出让4宗地块，共计306亩。下面我们结合瑶海、新站四批次供地及区域板块、市场情况，来看下瑶海能否乘这波东部新中心热度而上？新站区能否摆脱价格洼地的命运？

NO.1丨壹

四批次供地情况

合肥四批次供地瑶海、新站各供应3宗地块，合计573.33亩。瑶海区三宗地块66.59亩，均为安置房或租赁住房，新站区三宗地块合计506.74亩，其中新站区XZ202213号和新站区XZ202214号地块为安置房。事实上合肥今年四批次供地瑶海新站刨除安置房和租赁住房外，仅新站区XZ202212号一宗地。

新站区XZ202212号地块特殊条件：

1、竞得人须在土地成交后5个工作日内向新站高新区管委会提供在商业地块内引入诸如洲际、朗庭、希尔顿、君悦等同级同类品牌的五星级标准酒店入驻本地块的承诺函。否则，视为违约，取消竞得资格，竞买保证金不予退还。

2、商业地块内所有建筑须整体持有、整体运营，不得分割转让。竞得人须在商业地块内按规划设计条件和批准的规划方案建设1座客房数不少于300间的五星级标准的酒店。竞得人应按规划设计条件和批准的规划方案建设酒店，确保酒店在《国有建设用地使用权出让合同》约定的开工时间后36个月内整体投入运营。

3、竞得人须按要求将本项目配建的文体活动室、居家养老服务用房、公厕等公共服务设施（装修标准不低于1000元/㎡）在B地块内集中配建，建成后由新站高新区相关主管部门组织验收并无偿移交至指定部门。

4、竞得人应按规划设计条件和批准的规划方案建设酒店。酒店实质性开工，允许住宅累计预售建筑面积不得超过住宅计容可售总建筑面积的50%；酒店主体结构封顶前，允许住宅累计预售建筑面积不得超过住宅计容可售总建筑面积的90%；酒店投入运营后，才允许销售剩余可售住宅。

5、竞得人须在该地块项目住宅采用装配式建筑技术，装配率不低于30%。最终装配率要求以公开出让文件约定为准，项目不享受有关装配式建筑奖励政策。

6、竞得人须在2023年1月13日前付至土地出让金总额的50%，6个月内付清余款。

NO.2丨贰

城市区位关系及板块划分

一、区位关系

1、瑶海区区位关系

瑶海区位于合肥市主城区东部，是全国综合实力、投资潜力双百强区，安徽省制造业发展综合十强区。作为合肥市四大主城区之一，瑶海区文化底蕴深厚、区位优势明显、产业基础坚实，发展潜能充足。近年来，先后荣获国家级老工业区搬迁改造试点区、全国义务教育发展基本均衡区、全国民族团结进步创建示范区、中国服装商贸名城、中国纺织服装流通转型升级特别创新奖等多项荣誉。

瑶海区是合肥城区东向发展的“桥头堡”，是重要的交通枢纽。合徐、合宁、合芜等高速公路贴境而过，安徽汽车客运枢纽站、安徽邮政枢纽和合肥火车站等座落区内，轨道交通1号线、3号线、4号线等多条地铁线路途经瑶海，南淝河水运通江达海，构成了四通八达的立体交通网络。安徽第一路的长江东路改造工程基本完成，主车道放行通车，瑶海靓丽中轴线涅槃重生！龙岗路、大众路等20余条主次干道建成通车，“一环两横两纵”快速路网、“五横八纵” 主干路网基本成型。

2、新站区区位关系

新站区作为合肥九大城市副中心，聚焦“芯屏汽合”的产业发展方向，坚持创新驱动、突出生态优先，打造世界级新型显示产业基地和具有全国影响力的高教基地，建设国家产城融合示范区，创建一流国家高新技术产业开发区。先后荣获新型平板显示国家新型工业化产业示范基地、新一代信息技术国家科技兴贸创新基地、合肥市承接产业转移集中示范园区、安徽省首批战略性新兴产业集聚发展基地等称号。

新站区以七里塘、陶冲湖、少荃湖、高教基地等四大片区为着力点，实现城市管理精细化、网格化、智能化。基础设施加速升级，逐步形成“轨道交通 主干道 支线道路”的路网新格局。医疗教育、商务办公、商贸街区等生活性服务配套布点日臻日趋完善，随着安医大四附院、安徽省第二人民医院、合肥京东方医院等医疗服务设施的布局，公共医疗服务水平与日俱增。

二、板块分析

1、瑶海区板块分析

作为四大老城区的瑶海区，大致可以分为市中心板块、龙岗板块和东部新中心板块三大板块，四批次出让的瑶海区YH202213号地块和瑶海区YH202214号地块两宗租赁住房位于龙岗板块，瑶海区YH202215号安置房地块位于市中心板块。

东部新中心板块：一级城市中心（认知度最佳）

东部新中心属于合肥一核四心中的一级城市中心，板块能级比肩滨湖中心、天鹅湖中心。整体城市面貌较新，后期的规划的配套比较优质，并且在不断兑现中。但是目前生活配套相对较弱，而且很多地块是之前的工业用地，土地整改需要一段时间，板块成型周期相对较长。

市中心板块：火车站老城地区（第二认知板块）

作为老城区的瑶海区，市中心板块整体资源相对集中，配套较为完善。同时，坚持有机更新理念，城中村拆迁，老旧小区改造，聚力打造老城区更新改造示范区，持续高效推进老城区焕发新活力。但是目前整体城市面貌较为老旧，城市道路等级相对较低。

龙岗板块：老城成熟板块（第三认知板块）

龙岗板块地理位置优越，基础配套设施完善，是瑶海区打造全国老工业区转型发展示范区的三大板块之一，是合肥融入长三角的桥头堡，是安徽省实施东向战略的最佳融入区。板块位于合肥市东大门，地理位置优越，对外交通便捷。

目前瑶海区东部新中心板块主要在售楼盘伟星东新壹号、保利招商时光印象，即将上市楼盘有龙湖亚伦学樘府和远大九璟湾，远大九璟湾为竞品质项目，板块整体均价在1.7-2.0万/㎡。老城区板块在售项目文一墨香轩、龙湖上城和越秀星汇君澜，其中越秀星汇君澜为竞品质项目，待售楼盘置地中心和名邦紫庐轩，板块整体均价1.9-2.1万/㎡，也是三个板块中价格最高的。龙岗板块目前均为在售项目，分别为保利海上明悦、文一繁华轩和城建琥珀东樾里，板块价格在1.8-1.9万/㎡。

2、新站区板块分析

新站区作为合肥九大城市副中心，重点发展七里塘板块、陶冲湖板块、少荃湖板块、职教城板块四大板块。本次新站出让的除安置房外唯一一宗新站区XZ202212号位于少荃湖板块。

七里塘板块：老城成熟板块（认知度最佳）

七里塘板块位于庐阳、新站、瑶海三区交汇位置，是新站发展最早的板块，也是新站区目前最成熟板块，生活氛围足，周边的商业、医疗、交通、环境和教育等方面更为完善些，地理位置非常优越，属于城市外拓发展的首兴板块，同享主城配套。

陶冲湖：环境好、配套优质（认知度佳）

陶冲湖板块是主要围绕陶冲湖片区发展起来的板块，周边有合肥市168中学(陶冲湖新校区)、百润发购物广场、国购国际购物中心等，生活配套较为完善，同时地铁4号线经过板块，交通也便利。

少荃湖：城市副中心，未来可期（认知度与职教城相近）

少荃湖板块位于新站区北部，是合肥滨湖科学城五大组团之一，也是新站区最核心的板块，在未来将打造合肥下一个城市新中心，发展潜力可期。板块内规划有少荃湖湿地、奥体公园等。

职教城：热点刚需板块（认知度与少荃湖相近）

职教城板块以高教基地为中心的区域范围，该板块是合肥高教基地重点建设区，也是新站区未来重要的拓展区，也是宜居板块，开发火热，周边路网发达，有地铁3号线，交通便利。

新站区目前项目重要集中在职教城板块，板块内在售楼盘金茂融创邦泰云起星辰、意禾金茂学林拾光、光合森林和禹洲嘉誉尚里，待售项目文一朗书轩和城建菁华里，板块均价大概1.5-1.6万/㎡。七里塘板块目前在售楼盘乐富强观悦台和禹洲中央城，待售楼盘乐富强观锦台，板块均价大概1.47-1.6万/㎡。陶冲湖板块目前在售悦湖新著和意禾阅湖登科，板块均价大概1.6-1.7万/㎡。少荃湖板块目前在售乐富强湖光秋色花园、国贸璟原、招商奥体中心、海伦堡玖悦府，板块价格1.4-1.6万/㎡。

NO.3丨叁

市场情况及地块利润测算

一、土地市场

1、瑶海区土地市场

根据筋斗云AI楼市指数系统数据显示，近六年瑶海区年均供应34.1万㎡，成交26.6万㎡，供应成交率为78%，平均楼面价为8002元/㎡，整体来说区域供求平衡。

2022年1-11月瑶海区供应84.4万㎡，成交80万㎡，供应成交率为94.8%，楼面价为6005元/㎡，主要由于四批次瑶海区三宗居住地块供应。

2.新站区土地市场

根据筋斗云AI楼市指数系统数据显示，近六年新站区年均供应94.2万㎡，成交69.2万㎡，供应成交率为73.5%，平均楼面价为6730元/㎡，整体来说区域供应大于需求。

2022年1-11月新站区供应127.8万㎡，成交42.67万㎡，供应成交率为33.4%，楼面价为2090元/㎡，主要由于四批次新站区三宗居住地块供应，拉低了整体的成交率。

二、新房市场

1、瑶海区新房市场

根据筋斗云AI楼市指数系统数据显示，近六年瑶海区住宅市场平均供应61.3万㎡，新房住宅平均成交62.3万㎡，成交均价13668元/㎡，市场供求平衡。

而今年1-11月累计新房住宅供应59.9万㎡，成交为65.5万㎡，成交均价17499元/㎡。2022年5月瑶海区取消限购，但是从成交来看，没有出现大幅上涨现象，11月瑶海区因伟星东新壹号新盘开盘，供应了大量新房源，但因备案延迟，成交却未明显增加，导致11月供大于求，不过整体来看，1-11月瑶海区市场相对比较稳定。

2、新站区新房市场

根据筋斗云AI楼市指数系统数据显示，近六年新站区住宅市场平均供应124.6万㎡，新房住宅平均成交121.7万㎡，成交均价12575元/㎡，整体市场也供求平衡。

2022年1-11月新站区累计新房住宅供应76.2万㎡，成交为78.2万㎡，成交均价15317元/㎡。今年5月份新站区取消限购后，当月成交量确实大幅上涨，但是随着市场回购理性，新房成交逐渐降温。

三、库存去化

1、瑶海区库存去化

截止2022年11月底，瑶海区库存为26万㎡，按照近一年的去化速度来计算，去化周期大概4.4个月，整体市场表现非常健康。

2、新站区库存去化

截止2022年11月底，新站区库存为39.8万㎡，按照近一年的去化速度来计算，去化周期大概5.2个月，整体市场表现同样也比较健康。

四、地块利润测算情况

按新站区XZ202212号地块最高限价70455万元，参考地块旁边乐富强湖光秋色花园均价14000元/㎡价格计算，该地块净利润在18%左右，利润空间非常可观。

NO.4丨肆

小结

1、瑶海区作为合肥动向发展的桥头堡，是重要的交通枢纽区域。在“十四五”发展规划中，打造转型发展示范区、东部崛起新引擎、合肥新兴增长极。随着东部新中心的加速建设，区域市场快速升温，从土地市场来看有远大和越秀的满分竞品质地块，到新房伟星东新壹号首个区域摇号项目，都说明瑶海区房地产市场被房企和购房者一致看好，成为各大品牌开发商和购房者的必争之地。随着东部新中心的进度加速，带动区域内周边板块热度回升。

2、新站区一直以来是合肥价格洼地，可以说是想留在合肥的刚需人群最后的一片热土。作为九大城市副中心的，区域内地铁3号线和4号线极大的解决了板块交通问题，随着安医大四附院、安徽省第二人民医院、合肥京东方医院等医疗服务设施的布局，公共医疗服务水平也与日俱增。医疗教育、商业等生活性服务配套布点日臻日趋完善，新站区发展也在加速。区域内整体市场稳定，是刚需来肥首置的集聚地，无论从单价还是总价上，对刚需购房者都十分友好。

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