海南自贸港短孵化基地（朱荣斌开启创业之旅）

  文/乐居财经 杨宏彬

  海南陵水北纬18°，雅居乐清水湾。

  这里蓝天碧海、四季温暖如夏，坐拥12公里纯美海岸，还有会唱歌的沙滩。

  近期，这个总投资500亿、1.5万亩的度假胜地，有了新的入局者——启程创业的朱荣斌。

  朱荣斌创业的事曾被“扒”上热搜，不久后，传闻其要入局清水湾的消息也被实锤。这里面有个关键“人物”，蔷薇不动产投资有限公司（下称“蔷薇不动产”）。

  2022年4月13日，乐居财经获悉，海南雅诚房地产开发有限公司（下称“海南雅诚”）股东持股发生变化，原股东广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（下称“广州番禺雅居乐”）的所持股权由51.0044%下降到 30.00%；蔷薇不动产持股比例从 48.9956%上升到 70.00%。据查，前者为雅居乐集团(HK:03383)旗下公司。

  据了解，海南雅诚是海南清水湾下属的三个项目公司之一，就总体规划面积来看，该项目公司持有及开发清水湾项目不到2%的体量。

  从入股到控股海南雅诚，蔷薇不动产仅仅耗时一个月。

  一个月前，海南雅诚由利泉国际有限公司及广州番禺雅居乐各持48.9956%及51.0044%。2022年3月19日，利泉国际退出，其所持股权由蔷薇不动产接手，紧接着，就是雅居乐将部分股权转出。

  在利泉国际退出之时，海南雅诚的注册资本曾发生变化，由4082万元人民币减少到3303.5626万元人民币。而在蔷薇不动产控股海南雅诚后，后者注册资本由3303.5626万增加到5616.542万元，比之前高出近1600万。

  正是透过蔷薇不动产，朱荣斌拿到了创业路上第一个任务卡。

  朱荣斌团队进驻

  接盘海南雅诚的蔷薇不动产是何来头，这要从朱荣斌一个月前的创业开始讲起。

  3月中下旬，朱荣斌独自创立了新公司“荣宇建设”，将自己27载的职业经理人画上了句点，投入地产创业大军的队列。该公司注册资本1000万元，经营范围囊括土地使用权租赁、物业管理、房地产经纪、房地产开发经营、房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包等。

  前脚刚在广州悄悄注册成立新公司，后脚朱荣斌又拉来了神秘金主，想在海南大展拳脚。据乐居财经独家获悉，4月13日，荣宇建设旗下新增第一家子公司“海南荣乐建设管理有限公司”（ 下称“海南荣乐”）。

  据乐居财经了解到，海南荣乐注册资本为2000万元，法定代表人兼董事长为朱荣斌，经营范围囊括了建设工程施工、房地产开发经营等。

  而朱荣斌拉来的两位金主中，其中一位正是蔷薇不动产，其在海南荣乐中的持股比例为30%。另一股东是广州利莱实业控股有限公司，持股40%，为最大股东。

  两位金主中，广州利莱是一家刚刚成立的公司，由林惠清、欧阳新香、覃乃烽各持股33.3333%。其中，林惠清、欧阳新香是名副其实的资本老手，两人曾创立了专业PE投资机构钥石财富（全称“深圳前海钥石财富管理有限公司”）。

  蔷薇不动产，成立于2017年9月，注册资本3亿元，法定代表人为乔凯，由蔷薇控股股份有限公司100%持有。据了解，蔷薇控股背后的资本赫赫有名。它于2017年7月24日注册成立，注册资本118亿元，由16家国内知名民营企业发起，包括巨人网络、中民投、亿达控股、信发集团等。

  接盘海南雅诚的是蔷薇不动产，那与朱荣斌有何关系？

  实际上，在蔷薇不动产成为大股东后，4月13日，海南雅诚的人员也发生了变动，雅居乐集团华南区域总裁曾标志从董事长调整为董事，多位雅居乐高管退出董监高名单，包括雅居乐主席陈卓林的夫人、现任集团副主席陆倩芳，副总裁黄奉潮，陈卓林兄弟、非执行董事陈卓喜。

  新高管团队里，朱荣斌接任董事长一职，还带来了不少旧部。董事兼总经理吴圣鹏，曾任阳光城四川区域总裁；出任监事一职的杨艺武，曾在多家碧桂园旗下公司任职，也曾出现在阳光城2018年股票期权激励对象名单中。

  值得注意的是，截止发稿，朱荣斌在海南雅诚并未有持股，或有两个可能，一是公司股权变更尚未完全，二是朱荣斌与蔷薇不动产之间另有交易。

  “神盘”清水湾

  在朱荣斌创业之初，关于其要入局清水湾的消息就已传得沸沸扬扬，但其本人并未出来辟谣，现在看来，海南雅诚对应的项目正是清水湾。

  据企查查显示，海南雅诚所涉及的项目地块为海南省陵水县英州镇清水湾景区2010-48、2010-49号地块，经营内容包括两个地块的普通住宅的开发建设与经营管理等。

  除此之外，海南雅诚还下设两家子公司，分别为海南伊海荣盛房地产开发有限公司（下称“海南伊海荣盛”）与海南马海荣盛房地产开发有限公司（下称“海南马海荣盛”）。

  海南伊海荣盛成立于2015年2月3日，注册资金7.66亿元。由海南雅诚持股51%，深圳市盛钧投资管理有限公司持股49%，后者为平安不动产旗下公司。

  据查阅，海南伊海荣盛为雅居乐山钦湾别墅的开发商，该小区占地面积为132711.6 ㎡，已经于2021年10月24日开盘，目前为在售状态，预计2023年6月30日二期交房。

  海南马海荣盛则成立于2015年1月29日，注册资金3.5亿元。同样由海南雅诚持51%，另一股东为海南马海旅业开发有限公司，持股49%，该公司为Ekran Gold (Hong Kong) Pte Limited子公司。海南马海荣盛同样涉及海南山钦湾项目，荣盛发展也曾参与该项目，但在2017年选择了终止注资。

  清水湾对于雅居乐，意义非凡。2005年，位于三亚市周边的陵水县，招商引资，希望引来大企业开发助力当地经济。招商中，雅居乐击败了香港恒基等同行，拿下1.5万亩土地，并将这片土地命名为清水湾，由雅居乐进行统一开发、规划、建设、管理。

  此后几年，清水湾的售价不断攀升。2010年清水湾项目均价高达每平米2万元，项目销售额超百亿。这一年，雅居乐全年销售额突破300亿大关，清水湾贡献了近1/3业绩，成了当年最热销的“神盘”。

  但2021年以来，受到政策调控、疫情等多方面的影响，雅居乐也出现了流动性压力，卖了不少资产，包括广州亚运城股权、三个位于义乌和徐州的项目股权和五家环保公司。

  2021年报显示，雅居乐集团实现营业收入730.28亿元，同比下降8.99%；净利润90.98亿元，同比下降25.7%；归属母公司净利润67.12亿元，同比下降29.16%。

  据乐居财经研究院《2021年内房股资产转让收益榜》，雅居乐通过出售附属、合联营公司获得收益41.95亿元，占当期净利润的46.11%。这意味着，期内近半利润来自出售资产所得。

  截止2021年末，雅居乐集团净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为50.8%、67.1%，一年内到期的有息负债为295.8亿元，现金短债比仅0.77倍，踩中一条“红线”。

  如今，雅居乐把清水湾其中一个项目公司的控股权卖给了蔷薇不动产，朱荣斌成了新入局的操盘者。

  这是朱荣斌创业路上的第一个任务卡。

  往日辉煌不必再提，来日之路光明灿烂。