不良资产债务重组能否减免本金（不良资产重组与交易要点）

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难题一：准确评估资产可回收价值需摸清各环节税费负担及风险

处于不同项目阶段的房地产项目所涉及的典型税务问题存在一定差异，需要投资人有针对性地判别及应对。如项目尚处于开发阶段，除项目历史期间税负外，还需充分估算后续处置和运营阶段需要支付的税费，才能准确评估资产可回收价值。开发阶段的一些业务安排和财务处理，可能对相关成本费用在后期税费清算中能否扣除产生重大影响。

不同阶段的房地产项目典型税务问题

拿地/土地开发阶段

• 土地成本及拆迁补偿支出在税务上的可扣除性：相关成本通常金额巨大，能否全额扣除将极大影响税负水平。
• 特殊拿地方式的税务处理及相关费用在税务上的可扣除性：在竞配建、合作建房、城市更新等模式下前期及配套费用很高，但税务处理缺乏明确法规指引，各地执行口径差异较大，税务扣除存在较大不确定性。
• 其他典型税务问题包括契税缴纳计税基础不完整、土地使用税缴纳起始时间延后等。

建设开发阶段

• 各项开发建设成本在税务上的可扣除性：特别是配套设施、红线外工程等开发成本，代建管理费、工程管理费等费用，关联方交易下的成本费用等。
• 共同开发建设成本在不同类型、用途、区位的物业之间的分摊方式是否符合税务扣除口径，如配套设施成本是否分摊到商业及地下车位等。不同的分摊方式对土地增值税清算及所得税完工毛利结算可能产生重大影响。

销售及交付阶段

• 在预售期间三大税种（企业所得税、增值税、土地增值税）均需进行预缴。需重点关注所得税预计毛利调整、增值税预缴及土地增值税预缴、进项税抵扣及留抵退税等事项合规性。
• 对于销售型物业，应重点关注土地增值税是否足额计提以及是否临近清算时点，竣工后企业所得税毛利结算是否及时准确等。土地增值税清算口径各地执行口径差异大，在成本分摊方法、费用扣除等诸多方面的不确定性可能引起交易双方对税负估算的重大争议。

商业运营阶段

• 租金收入的增值税缴纳合规性。
• 物业房产税缴纳的合规性。
• 减免租安排及营销安排的税务处理。
• 投资性房地产如按公允价值计量，税务上是否扣除折旧。

投融资安排

• 关联方无息资金拆借的所得税及增值税税务风险。
• 各类融资费用能否在土地增值税和所得税层面获得扣除，特别是一些特殊融资安排，如委托贷款、信托贷款、明股实债、超过债资比的融资等。

除了上述一般交易场景下的房地产项目的税务问题之外，不良资产项目也有其独特的税务问题，应给予特别关注，例如：

因资金不到位及项目停滞变更等问题带来的额外成本费用能否税前扣除

• 此类成本费用通常包括因土地出让金延期支付带来的利息、因停工或供应商纠纷导致的违约金支出、工程延期停滞导致材料报废等损失、因工程规划调整或设计改变而改建或拆除重建导致的额外成本等。此类费用在所得税及土地增值税的据实全额扣除均存在难度。

税务政策口径变化可能带来不利影响

• 因项目停滞周期拉长，税务处理在拟交易项目的规划投资阶段的假设和最终清算时的执行口径可能已经发生重大变化，导致项目税费成本的估算不足及预期收益下降。例如，项目清算方式从一手房清算变为存量房清算，或可能需在完工结算之前提前清算(如预售证超过三年)。

资料缺失等实际障碍可能带来税负影响

• 不良项目常常会涉及人员更替，导致重要凭证、合同文件、业务资料的缺失，进而对税费计量带来负面影响。例如，对于红线外支出、拆迁安置费用、配建设施费用等重大前期支出，往往需要企业提供符合条件的项目招投标及规划要求、拆迁协议、政府会议纪要等证明文件才可获得税务机关扣除认可。

难题二：可行的交易方案需厘清并平衡交易双方及债权人税务利益诉求

由于不良资产项目本身、资产持有方及债权人往往均处于困境且利益诉求存在冲突，投资交易方案需兼顾各方利益才能顺利达成。不良资产交易通常需同步考虑并购及债务处理问题，债务重组方案往往是整体交易方案中的一部分。由于债务通常处于违约状态且资产大多已设置抵押（甚至多次抵押或已经被查封），成功的重组与交易方案需兼顾债权人利益并获得债权人在资产解押方面的充分配合。

房地产不良资产领域针对投资人、债权人层面的税务问题较为复杂并具有较多不确定性，需要快速厘清并平衡各方税务利益诉求，例如：

资产过户税费对于债权清偿及各方利益的影响

• 资产过户税费的缴纳方案的影响各方利益，对于债权人而言，交易税费承担问题和税费缴纳的安排影响债权人能否获得足额清偿。在法拍项目中，部分地区法院会协助税务机关从拍卖价款中优先扣收交易税费后再偿付债权。而协议转让安排中，债权人可能要求收购方将交易价款直接支付给其才能配合解押。
• 同时，制定税费缴纳方案时需要厘清资产交易中哪些税种、历史欠税（例如房产税和土地使用税）问题会影响过户，并对完税和过户窗口期可能产生的额外风险成本予以评估，从而推动买卖双方在就交易税费承担的问题上进行充分的沟通、避免信息差产生的重大误解并最终就税费承担问题达成一致。

债权损失能否获得税前扣除

• 如债权无法获得足额清偿，债权人将承担债权损失。根据税务法规，不同债务重组方式下，债权性投资的损失均需满足一定条件才可扣除，在具体执行口径上，各地亦存在差异。例如，未经司法裁决的债务豁免导致的债权损失往往无法获得税前扣除；折价转让债权的损失扣除更为可行但实操中仍存在一定不确定性。

项目历史欠税对行使债权的影响

• 债权人需充分了解项目公司的历史欠税事项给债权清收带来的风险。如项目公司存在历史欠税，税务机关可能行使税收优先权对抗普通债权的清偿。即便是抵押债权，如历史欠税发生在抵押权设定之前，税收债权也有优先权。

明股实债债权人退出路径

• 特殊融资安排下，债权方无法通过正常还本付息方式退出并实现收益，需考虑其他方式（如股权转让方式）退出，应充分考虑涉及的特殊税务风险，例如由于股权退出对价与项目估值差异过大而被要求进行税务调整的风险。

难题三：成功的交易方案需充分评估税负影响及合理策划

不良资产交易涉及抵押物司法拍卖、债务重组（以物抵债、协议转让、债转股）、股权收购、破产重整等不同类型。从交易标的角度，又可以分为资产交易和股权交易。从投资方角度，除了充分评估历史税费风险及未来变现税费对资产价值的影响，还需充分考虑不同交易方式下的税费差异及税务风险因素，并进行合理策划以实现税务优化。需要注意的是，不同交易模式的税务处理在不同地区的税务执行口径可能存在差异，需因地制宜一案一策。

资产交易相较于股权交易往往会涉及高额的土地增值税等税费支出，但资产交易可提升资产计税基础，并切割项目历史税务风险。相反，股权交易模式的税负可能较低但投资方需承接项目公司全部历史风险。有的情况下，双方可能折衷安排，例如先将资产剥离到一个新的SPV后再由投资方收购SPV股权。采取哪种交易模式，需结合各方利益考虑及资产未来变现安排等要素进行综合分析策划。不同交易模式下的税务考量要点总结如下：

有别于一般的房地产大宗交易项目，除了直接收购项目公司股权或资产外，不良资产交易具有更多更为复杂的类型，取决于项目各方情形，一定程度上交易各方有机会选择不同的交易类型，税务亦是确定交易方式的重要考量之一。不良资产各方商业利益、法律限制以及税务问题交织在一起，令交易安排的磋商及实施更具有挑战性。部分交易类型下各方税务考量要点扼要总结如下：

除了上述交易场景，随着企业破产重整案例增加，通过参与破产重整收购不良资产亦成为一种投资机遇。破产重整业务涉及主体众多，各方利益和诉求错综复杂，问题较一般不良资产交易更为棘手。由于重整往往涉及不同层面的资产、股权以及债权的重组，可能涉及大额税负及税务疑难问题，而如处理不当将阻碍重整方案的设计和推进。

破产重整业务中的涉税问题和税务策划通常集中在以下三个环节

• 目标企业资产及债务整理及内部重组环节：应尽可能避免因内部资产及债务重组导致额外税负。
• 债务重组环节：通常在削债、延期支付、以资抵债以及债转股环节可能出现目标企业一方的债务重组所得及债权人一方的债务重组损失。目标企业一方通常希望避免产生额外税负。而债权人一方可能希望能够扣除债务重组损失。
• 底层资产税务筹划：若目标企业一方将产生债务重组所得，能否通过利用历史亏损、确认潜亏、资产损失、亏损企业合并等各种方式抵消掉额外税负。

通过税务策划可以回应与解决的关键税务难点痛点

• 通过多层SPV层层债转股，各方能否适用特殊性税务处理？
• 多方债权人与债务人如无法就税务处理达成一致，该如何处理？
• 通过合伙企业或信托实施的债转股能否穿透适用特殊性税务处理？
• 鉴于债务重组损益及股权计税基础均会受到转股价格的影响，那么债转股价格如何确定，是否需与战投入资估值保持可比性?
• 底层资产潜亏损失确认及追补扣除的可行性及条件是否具备？

结

语

房地产及不良资产业务在税收政策及实操层面上目前仍存在较多未明确的内容，也为不良资产的重组与交易增加了不确定性，很多问题往往需要在个案层面解决。毕马威税务团队在房地产不良资产领域有着丰富的行业经验，我们善于根据各方需求从税务角度设计方案，协助与税务机关沟通协调争议涉税事项，并推进不良资产交易方案的落地。

来源KPMG