小区商品房外墙脱落该谁修缮（旧楼外墙脱落修缮难）

2020年，番禺一小区楼栋脱落的墙面和被砸坏的沙发。

金富苑外墙瓷砖脱落。(报料人供图)

《民生面对面》观察嘉宾 广州市人大代表徐嵩

栏目简介

近年来，城市基层治理中出现一些新情况新问题，因利益主体多元化、利益诉求多样化，涉及跨区域跨部门多方管理，形成了许多一时难解的症结。南都“记者帮·民生面对面”圆桌议事厅栏目，每期围绕一个基层治理主题，邀请多方面对面，共同为治理中出现的疑难杂症把脉会诊。通过各方直面问题，析现状、剖难点、探良策，最终碰撞出治理“好点子”，为城市基层治理建言献策，为群众办实事办好事。

本期主题:如今广州不少楼房楼龄已超20年，随之而来的是逐渐老化的外墙开始渗水、开裂，甚至脱落。据统计，仅在今年多地已发生数起外墙脱落事件。记者梳理发现，关于如何解决旧楼外墙脱落问题暂无明晰的细则规范约束，当前的堵点主要集中在修缮资金上。而在未来，市内将有更多的建筑物会出现外墙需要维修的问题。针对这一现状，本期“民生面对面”圆桌议事厅邀请广州市人大代表徐嵩作为观察嘉宾，对旧楼外墙修缮问题进行探讨。

治理现状

筹集资金困难 无细则规范约束

近年来广州及其他地市因楼房外墙脱落而导致的事故并不少见，而在外墙的维护、修缮过程中，往往存在筹集资金困难、无细则规范约束两大难题。

记者了解到，要修缮外墙，一般来说，业主需要使用维修资金或自筹资金。而外墙修缮方案不同，其价格差异也比较大。如对外墙局部修补费用约几万元，但可能“治标不治本”；如对整栋楼外墙翻新，价格则可能高达一两百万元，很可能需要业主自筹资金。

此外，业主们有不同意见，有人反对即陷入僵局；一旦有业主不愿支付相关费用，修缮计划就无法执行；很多业主寄希望于财政支持的民生项目兜底，如“微改造”工程，但此类项目难以兼顾各方需求。

如白云区一老旧小区外墙瓷砖频繁脱落，但两栋30层高的楼房翻修需要一两百万元，缺乏维修资金的业主无力承担。业委会随后设想搭建高空坠物防护网棚，遭部分业主反对，“不愿意搭在自家窗户下”“棚搭高了怕垮塌，矮了怕消防不通过”。业委会负责人无奈表示，至今近一年，应急网棚仍未搭建。

各方声音

关键要解决修缮资金来源

白云区京溪街城管科负责人陈列向南都记者表示，小区外墙整治属于业主物业范围之内的事，街道在政策层面能做的工作有限，“主要做好一些安全防护警示，避免二次伤害”。要真正处理外墙脱落问题，需要解决修缮资金来源。虽然有房屋维修资金，但有很多业主不愿意取用，涉及到电梯等其他公共服务，业主会担心“一用了就没了”。

他建议，除了依靠个人和政府部门，最好其他企业单位都能想办法一起出资，“不然没有稳定的资金来源，外墙修缮问题就会一直存在，还是希望多方力量筹集资金才好办。”

修缮责任需划分得更明晰

广东省华南和谐社区发展中心理事长周活宁表示，部分业主存在误区，认为开发商或物业需对外墙“终身负责”。如果刚好脱落的瓷砖在两三户业主中间，需要使用维修资金时，其他业主会说“我的没脱落，不同意”。据其观察，确实有部分小区实际上是由物业承担这笔维修费。

周活宁认为，今后在物业服务合同上需明确超过维保期的外墙修缮费用是由谁承担，“需要写到合同里，把责任划分更明晰”。同时周活宁也表示，小区物业共有部分属于全体业主，业主不能总寄希望于靠公共财政解决，应厘清权利与责任。

嘉宾说

资金筹集难?

全体业主均有责 业委会可作为适格主体

本期观察嘉宾、广州市人大代表徐嵩认为，当前关于旧楼外墙的修缮，最为核心的就是“资金”问题，解决该问题首先得厘清维护的“钱”到底该谁出，又能让谁帮忙出。

徐嵩介绍，建筑物外墙是全体业主共有的，在保修期内由发展商负责维修，而超过保修期的，就应当由该栋建筑物的全体业主负责维修。对于已经缴存了物业维修基金的建筑物，可以首先在基金中申请支出，不足的部分或者没有物业维修基金的则由业主们分担。

徐嵩认为，对于共有及共同管理的权利，如果允许部分业主不支付维修费而享有其他业主支付维修费用所带来的利益，有违公平原则。现实中或许会遇到个别业主联系不上、业主已长期不在物业内居住、物业经过继承等程序导致业主人数众多的情况，存在一定的收款难度，但是可以通过公告程序和执行程序解决。

“业主委员会作为业主的社团组织，其职责是在物业管理活动中代表和维护业主的合法权益。”徐嵩指出，在由于物业管理活动纠纷而形成的诉讼中，业主委员会是适格的主体，在业主大会的授权下，对于依法表决通过并对共有部分予以维修后部分不给付维护费用的业主，业主委员会可以作为业主代表提起诉讼，请求应付未付的业主给付维护费用。

徐嵩还建议鼓励保险机构设计住房外墙综合保险，降低维护成本。可由开发商、建设施工单位、物业公司和业主各自负担部分保险费，能在一定程度上解决后期维修资金的问题。

修缮责任划分难?

政府应制定明确程序性指引

修缮责任划分不明晰，各方责任大小未明确也是旧楼外墙修缮的难题之一。徐嵩认为，政府部门需加大普法宣传，明确各方责任和权利，包括政府各部门的监督和帮扶义务，社区的及时监测和调解义务，物业定期排查和告知义务，业主积极配合和修缮义务。比如，对于超过一定年限的房屋，社区负责定期大修的统筹事项，并督促物业；业主作为物权人应该积极履行维修义务，包括但不限于资金支持，对于有能力履行而不履行的，可以对其进行一定的处罚；政府应及时监督，对于确有资金困难的，应予以一定的补贴或者将其纳入专项工程。

“有必要通过立法对物业及业主在小区外墙修缮问题上形成明确指引。”徐嵩提出，可要求物业方需做到周期性隐患排查，小隐患马上处理、大隐患及时告知，设置警示并向业主确认维修方案；要求业主做到主动发现主动汇报积极配合，资金到位监督到位。

此外，徐嵩建议，物业、业主、开发商也可在物业服务合同中约定好超过维保期的修缮费用应当由谁承担，明确维修资金不足时又该如何解决等等。

监管难追责难?

可借鉴香港经验，严格责任

徐嵩认为，香港的强制验楼和强制验窗计划有一定的借鉴意义。“设置旧楼监督检验责任人，且明确不遵从强制验楼的业主和法团将承担刑责等严格责任，这无论对于业主或者是负责检验责任的法团都具有极强的震慑力和约束力。而内地目前对旧楼外墙脱落的主体责任并未如此严格，这也是目前广州旧楼外墙脱落问题相对突出的原因之一。”徐嵩称，严格责任并非一朝一夕能做到的，现阶段需要不断加强旧楼业主责任意识，加大教育和普法宣传力度，尤其是典型案例的宣传，不断提醒此类事件的严重性。

本期建言

●加大普法宣传，帮助旧楼业主、物业等各方清晰

自己的权利和义务边界，增加责任意识

●在物业服务合同中明确约定修缮责任划分

●引导鼓励保险机构设置建筑物外墙面综合保险

●政府对外墙修缮问题制定明确的程序性指引

●借鉴香港强制验楼和强制验窗计划，严格责任和约束责任主体

——《民生面对面》观察嘉宾 广州市人大代表徐嵩

采写:南都记者 黎玉莹 杨婷 实习生 张瑜

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