你从未听说的未来的黑科技（说一个10年前被主流嘲笑的项目）

先给大家看张图

这是一张卫星图，1:5000缩放的

不知道各位看到了什么

图上1厘米，代表实际距离50米，住宅几乎被淹没在一片绿色中

细看你会发现，这个“小区”没有边界，和原始的绿色交融在一起

这，就是坐落在杭州西北方的，良渚文化村

不知道各位是否去过杭州，大家是否听说过这个地方，这是一个另类的项目开发形态，另类到在很长一段时间我都认为，它是假的

从卫星图就可以看出，这应该是一片生态环境特别好的地方

来源：susan's vlog，西瓜视频

占地约10000亩，一半面积，是建筑用地，另一半，是原生态自然山林强调下，并不是后期人工种植的，而是从人类有历史开始就存在的原生态山林，西北为大雄山，东南为良渚港

这才是真正意义上的依山傍水吧

上面这个黄框线中，分布着1条河流、5个湖泊、25座山

这当然是一个地方的资源，但对于杭州来说，这可能也算不上绝对的稀缺特质，更何况是一个远离市中心的地方

开发者没有为了更大面积把山削为平地，而是整体沿山麓、水系，排布各个村落这种特级的生态条件，非常罕见，这个超大地块上的植被形态非常丰富，如果你现在去到大雄山，或者周边村庄，还会发现有很多原始生态部落还有白鹭等野生动物在这里繁衍生息

而且，好的不仅仅是自然环境

良渚文化村的西北角，就是良渚文化遗址

这里是中国新石器时代人类文明遗址，在这挖掘到，精湛玉器雕刻、黑陶、丝绸等，大型营建工程，这些都是距今约5300年-4300年的先人留下来的遗迹

这意味着什么？我们总说自己是5000年文明史，这些就是最有说服力的证据

来源：susan's vlog，西瓜视频

城市规划里，这里也非常“接地气”，良渚文化村在杭州市西北方位20公里左右

在城市规划里，杭州在本世纪初就提出“六大组团”的城市结构主张，良渚文化村所在地块，就是六大组团之一的“良渚组团”

而当时主张的“东动、西静、南新、北秀、中兴”的城市新格局中，良渚文化村，就是那个“北秀”的核心

可以说，无论是自然环境、人文意义、未来规划，良渚文化村背后的意义，很不简单但是，戴在头上的光环，成了紧箍咒

整整5000亩，以前没见过

10000亩土地，一半被规划为建设用地，也就是，5000亩土地

像5000亩这样体量土地的出让，以前没见过

一般情况的土地出让模式是，地方政府和规划部门一起，先完成前期规划，然后将土地划分成若干200-300亩小幅地块，再出让给各个开发主体，进行开发

这对开发商来说：需要占用开发商大量资金，而且还需要对非即售业务进行大量投入，比如各类生活、商业、服务配套说白了，就是得大量，且不断的往里面投钱

良渚开发前地貌，来源：万科《时代建筑》杂志

而且，光有钱还不够因为这块土地在资源、文明等维度的独特性，所以这里对开发者是否具备国土资源全方位视野、专业的开发能力，提出具体且实际的要求

良渚开发前地貌，来源：万科《时代建筑》杂志

在良渚用地指标里规定，公建用地306亩，旅游用地953亩、住宅用地3436亩，另有345亩回迁房

这里面每种用途的地，都不仅仅是我们想象中的简单设计

开发商邀请了加拿大温哥华CIVITAS城市规划设计事务所参与设计，这些外国设计师和浙江省规划院等政府单位合作，完成了总体规划

仅从规划上说，有很多“规矩”是要遵循的，比如：➤ 需要保留原有自然生态系统的精粹➤ 有序的道路及步行连接➤ 相连的开放空间及娱乐设施融入村落➤ 将旅游活动融入村落

还有特别缥缈的要求：

➤ 建成环境与自然和谐相处

➤ 将文化与艺术融入村落

还没完，作为开发者，还需要具备文化敏感度，要深入理解良渚背后的文化，要有对文明的尊重态度，要具备一定的文化敏感度、审美...

而这一切背后最熬人的是立场是的，以什么样的立场开发这片土地，是所有问题的根本矛盾开发商投机、逐利的一面，让他们不断追求短期利益，以及越来越过分的建筑同质化

毕竟对土地、对未来的规划和思考都需要时间，而时间就意味着金钱但是这种开发立场，注定和良渚文化村这块地不相容的而如果只是一味的只看长远，不看眼前，又难以为继所以，有人说，这是最好的地，也是最“差”的地

所以整体的开发，整个操盘手保持了足够的节制

围绕着山脉，依山而建

但是很明显，控制了开发强度，也规划了足够大量的配套空间

因为这一张蓝图可能在一开始就想过不会大量的开发密密麻麻的可售性物业，这个地方只规划了2-3万人的常驻人口，但却会承载100万人的旅游人口

正是因为有这样的魄力，我们反观所有的建筑构物，都会有有一种精神堡垒一般熠熠生辉

这是良渚文化村的商业，叫“玉鸟流苏”，良渚文化村的文化休闲娱乐场所，内部商业街长这样

来源：在库言库

从高空俯瞰，建筑群的设计就有意思了

来源：东方网

再放张图，你可能会看的更明白

来源：《来自村落的印象》，设计：张雷

村落的基本构成单位是家庭宅院，每个家庭宅院以相似的方式构成，个体的无个性，表现出整体的个性

最外围是房屋，最里面是庭院，然后用街道做连接

每个单元面积大概在600-1000㎡，每个院子内部种了一棵大树，新挖一眼水井

街道最宽的地方也在4米以内，这种看似狭长的街道，在黄昏时分，会看到阳光和两边墙壁，形成的颇具艺术感的剪影

来源：一起装修网

这种独特的感受，你不一定能说的出来，但当你置身其中的时候，你就会知道

还有，良渚文化艺术中心

来源：良渚文化艺术中心

这是万科邀请安藤事务所设计的一个作品，也就是建筑设计大师安藤忠雄

安藤事务所的设计，直截了当的回应了功能安排三个矩形体量，被一片象征着家庭和社区的大屋顶所覆盖，这建筑也叫大屋顶

来源：万科《时代建筑》杂志

这种明确线条，却不规则的矩形形态，勾勒了建筑的生长线条，随意不随便，沿着河道还种植了樱花，每年花季，这里真是美到...

还有，一个叫美丽洲堂的地方

来源：携程网、摄影部落（从左至右）

教堂的选址、策划和概念设计，都是万科开发团队做的

来自日本的施工团队，使用的特殊材料，以及精湛的施工技术，让这里呈现出来 一种纯净又格外丰富的画面

这里最不独特的可能就是住宅建筑，但是也是非常的耐看

举个例子：白鹭郡东

这是良渚文化村较早建造的一个住宅区，是一个多层集合住宅，地块位置在西侧山脉和东边河流之间的平原，这个建筑群，有两点非常有意思建立在石质台基上

不是单独一户房子建在台基上，而是几栋高度为3-5层的公寓，共用一个台基，约60套公寓

这14个台基，就像14座岛屿，围塑了一个中央庭院另外我们还能看到，这个建筑群通过两个相邻体块的轻微旋转、错位的神操作，乍看可能有点看不懂，但是这种走位，创造出了一种不经意的流动公共空间

来源：《白鹭郡东居住区，良渚文化村，浙江，中国》，作者郑晓东

我们放大其中一个台基来看

来源：《白鹭郡东居住区，良渚文化村，浙江，中国》，作者郑晓东

用专家郑晓东的话来说：这种位于公共基座上的连续综合体，创造出了结构清晰的邻里空间

基座上的建筑高度和位置不尽相同，而且，石制基座也没闲着，这里不但提供了公共车库，还塑造了第二层的花园层

正面看，是这样

横纵切面，是这样的

可以说在住宅建筑这块，良渚文化村对于建筑和自然本身的理解，不仅有态度，更有对自然环境的理解力和延伸能力

住宅方面，还有更有名的竹径茶语、郡西澜山等，构思之精巧，创意之大胆，对得起这片土地的每一个平方

就连矿坑，都被打造成了格外具有艺术特色的“矿坑公园”，喜欢的粉丝可以去实地体验一下

无论是公共建筑还是住宅，都分布在不同村落，以一个非常恰当的距离

旅游和居住组团，通过一条线性的绿化大道，串连着8个村落

每个村落的空间尺度以距离村落中心5分钟的步行距离半径为单位来划分，也就是差不多400米

各村落中，邻里组团以2-3分钟的步行距离，大约200米，为基本单位进行空间划分，然后在各邻里之间穿插各类小型公园

而这样的整体规划，都得益于一个加拿大的设计团队

他们在前期定位时期，花了3个月的时间，爬遍了良渚的每一座山头，然后亲手绘制了一张规划图

来源：万科《时代建筑》杂志

后来这张图也成了政府备案的“控制性详细规划”，成了控制容积率、密度的保护性开发依据

情怀，需要变成产业、税收

实事求是的说，良渚文化村开发之初，无法吸引到大量居民，为什么？没有生活配套没有足够的人口密度，也无法支撑公共服务的运转，这是一个没有结局的“鸡生蛋还是蛋生鸡”的问题

于此同时，地方政府对公共服务设施的投入，也跟不上城市扩张的速度，这时候万科的做法是先行斥资

打造生活服务配套设施，食街、菜场、医院、幼儿园、中小学校等，而这也成了良渚文化村的转折点

来源：前瞻网

良渚文化村“食街”，来源：伍道国际

很多原本因为配套匮乏而没有选择良渚文化村的人，逐渐重新选择这里

一般开发商，房源售罄后就全身而退，而万科却对良渚文化村持续投入，只能通过后续项目的盈利来平衡账目

而这个时候，社区的需求是永无止境的，社区内，设施需要更新，社区各项都需要维护

情怀，令人向往，但是眼下，需要生存

就像万科自己出的《良渚文化村》这本书里说的

开发者、规划者们需要把情怀，变成产业，变成税收

他们尝试通过对旅游、居住、商业、创意产业、养老产业、教育医疗等多种产业复合

预计提供了 8000 个工作岗位，除了带动原住民就业，还通过引入文创创意、教育等产业，让文化村，朝一个闭环的文化村发展

而这些努力也最终反映在了经济数据这块

2018年，余杭区生产总值2312.45亿元，同比增长11.2%，增速位居杭州首位

物业原来还可以这么操作？

如何让住这里的人，产生归属感、认同感

随着人逐渐变多，管理者又发现新的问题，那就是大量封闭式管理的商品房住区，让社区人情冷淡

而这并不是片区规划者的初衷，开发者的团队没有停止探索的步伐

这个转折点就是村民公约

而当你知道，它是怎么形成的时候，你会觉得这群人是真的“zuo”

来源：余杭旅游

2007年，万科的客户经理在良渚“竹径茶语”的一个内部论坛发帖，建立了开发商和业主之间的“非官方”的沟通渠道

这个平台上，原本就是吃文字饭的“海老大”作价、“奇思妙想”资深媒体人王群力等，很快就成为了论坛活跃分子和社区意见领袖

2007年“海老大”在社区论坛发表了一篇《竹径茶语村志》，写的好到我不想让大家错过任何一个字，但是篇幅有限，我直接扫描成图片给大家看下

来源：万科《时代建筑》杂志

这个村志，点燃了“村民”们的热情，同时，意见领袖们提议制定了一个“村民宪法”，这就是“村民公约”的前身

面对村民们的要求，万科客户关系部门，连同志愿者业主，在论坛中一条条梳理投诉和建议

汇总召开业主座谈会，提取意见，经过多轮沟通，拟出一份草案，共计50条条约，经过不断修改，缩减到32条

针对这32条，万科又面向良渚文化村的全体业主开始征询工作

发现了吗，业主和开发商之间是完全互动的关系，万科一直在寻找老业主，激发他们对社区的感情

在这次征集中，万科在4000余户业主中，有3653户提出了具体修改意见，甚至有些身在外地业主还寄来了挂号信，表达自己的想法

最后32条，定稿26条

就这样一件事，就这样一件原本会被忽略的小事，从发起到完成，历时两年多，而且后期，物业部门还设立了“村民公约办公室”，保障村民公约的执行

是不是很zuo？但zuo的好可爱，有木有

这里的开发者似乎只关注，什么才是住在房子里的人真正想要的东西

最后

我时常站在现在的时间点回忆2008年前后的良渚，那时候的这个项目，该有多么的孤独

在一片和城市割裂的土地里，有着一群人默默的在这个项目里耕耘和投入，持续了一年两年三年五年……一直到十二年，一直在深根这片土地，做着和不少开发商来说太多截然不同的事情

而这些当初来看有点异类的事情，后来被时间证明这些都是对的

越来越多的小镇项目都开始有了**公约

越来越多的大盘配套都会配备一个标准食堂

良渚的沉淀给整个房地产留下了一个特别重要的范本，让后来的各种项目都有更多的经验所谈

这些年来我们都被各种神盘围绕，阿那亚、麓湖、奥伦达……在互联网时代里这些项目占据了流量的顶端

而良渚依然是所有项目内最孤独的

孤独到有点假，孤独到有点不太真实，但就是这么一份不真实，让这个项目带着一群异类地产人，一直把这片土地在时间的浮沉里显得熠熠生辉

写到这里，已经是深夜了

拍张照片感谢下这几天一直陪伴我的这本书

以上为正文，来自巧克丽丽

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