业主是产权人还是居住人（明明我是自家房子产权人）

#头号周刊#近日，家住上海一高档小区的老陈反映了他觉得困惑的一件事：原来，老陈的小区最近张贴公告说小区业委会要重新改选了。老陈看到后有点心动，自从从体制内退休后，原本忙忙碌碌的他一下子空闲了下来，很希望能继续发挥余热，于是他按照报名要求去业委会登记竞选。然而，老陈到了业委会登记的时候，业委会工作人员翻查了业主名册后，告诉他，他不在小区的业主名册上。由于不是本小区业主，老陈根本没有资格参加竞选。

这一下老陈纳闷了，自己早年和老婆很早就一起买了这套房子，房子登记在妻子和女儿的名下，他和妻子也一直居住在小区里，怎么莫名就不是小区“业主”呢？

要解答老陈的困惑，需要我们一起来看法律是怎么规定的。

对于小区业主的资格问题，目前主要有两种观点争议。

一种观点是，只要是实际所有权人即是业主。

根据国务院《物业管理条例》第六条第一款：房屋的所有权人为业主。此处的所有权人，应理解为实际的所有权人。老陈既然是和妻子在婚后购买的这套房产，那么在无相反证据证明下，他们对该房产即是法定的共同共有，所以老陈理所应当也是该房屋的所有权人，属于《物业管理条例》里的业主。

另一种观点认为，应根据公示主义，只有在房产证上登记名字的人才属于小区业主。因为老陈没有在房产证上登记名字，所以他不是业主，不能行使业主权利。

虽然第一种观点，大众普遍更能接受，但是从目前实践操作来看，都倾向于第二种观点。比如，住建部2009年印发的《业主大会和业主委员会指导规则》建房（[2009]274号）第十三条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人(房屋产权所有人)，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”该条文明确强调了需要依法登记才能认定为业主。

上海的地方规定更加明确。上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局于2011年联合印发的《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》的通知（沪房管物〔2011〕345号），其中第三条明确：“业主身份的认定：业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。”因此，只有在房产证上登记的人才有资格成为业主，其他由于婚姻、继承等原因虽然对房屋事实上享有权利但是没有在登记中心登记的，是不能成为业主的。

所以，我们也提醒一下和老陈有同样困惑的朋友，小区业主资格的认定是采取公示主义，想要成为小区业主，还是建议尽快先到房屋登记中心把自己的名字登记上。