未来三年热门板块（4年上涨49深圳这个热门区域）

问大家一个问题：过去4年深圳房价涨幅最猛的区域是哪里？

南山？福田?

都不是。

答案是宝安。

根据乐有家数据研究中心的统计，2018-2022年深圳各区二手住宅成交均价涨幅最大的是宝安区，4年上涨了49%。

而南山、福田只能排到二、三名，分别是29%和28%。

其实有些人可能对这个结果并不意外，毕竟宝安可是全国百强区第8名，深圳的经济大区，还拥有大前海，涨幅第一似乎不过分。

但另一方面，它也是深圳面积最大的区，区内城市面貌参差不齐。所以它的第一又很有可能是某几个发展突出的板块拉高平均值的结果。

所以宝安到底值不值得买？怎么买？

今天我们就来唠一唠。

宝安值不值得买？

经济基础决定一切。

要讨论宝安区值不值得买，不妨先看看它的GDP和产业情况。

2021年深圳GDP首次迈入3万亿大关。与此同时，宝安区GDP也首次突破4400亿，达到4421.82亿元，在深圳全市各区中排名第四。

前四名里，头两名是房价天花板——福田、南山，还有一名是深圳成交大户龙岗，常年二手成交量高居全市第一。

这很能说明问题。

在深圳，GDP和房产交易冷热正相关。

另外，从增量来看，宝安仅次于南山，位居第二。

那么产业贡献值占比是怎样的呢？

从三大产业来看，宝安二、三产业发力贡献占比较大，分别占全区GDP的50.44%和49.54%。而第一产业仅占0.02%。

在十大支柱行业中，它的通信计算机行业表现较为突出，拉动全区规上工业增加值增长8.4%；有色金属冶炼和压延加工业增加值增长47.4%；其他制造业增长47.8%。

另外，据公开数据显示，2021年，宝安已拥有工业企业超过5万家，在深圳市20大战略性新兴产业集群中，宝安的9个集群增加值都是首位；宝安区全年规上工业总产值增长15.5%，增加值贡献率位居深圳市第一。

GDP实力虽然强劲，但由于产业以物流和制造业为主，所以在这里工作的人收入水平并不高，购买力十分有限。

买宝安房的很多其实是来自南山的外溢人群。他们上不了南山车就会退一步选择宝安。

所以虽然乍一看，宝安GDP可以，产业实力也不错，但更多的购买力还是来自于外溢。

不过，它也有新的机会。

那就是大前海的规划带来的产业升级，更多推动金融服务业、高端制造业、智慧物流业、科技行业的发展，带来更多高端人才和购买力。

所以，如果ZF真的大力投入真金白银去建设，加上大环境逐步好转，宝安还是未来可期的。

不过，并不是所有板块都值得期待。

要判断哪些板块值得买，最简单的办法就是把它们的交易量、房价、规划前景拖出来PK一下。

哪些板块才值得购买？

首先是交易量。

如果以单月的成交量数据或今年淡市的成交量来预测未来行情，恐怕有所偏颇。因此，我们还是看看去年的成交数据情况。

在2021年1-11月深圳普通住宅成交TOP10的板块排名中，宝安上榜的板块有4个，分别是沙井（第3）、西乡（第4）、松岗（第5）和新安（第9）。

对比2020年，四个板块的成交量都大幅上涨。

从交易量来看，这几个板块在去年的交易较为活跃，是我们可以重点关注的板块。

从目前的房价来看，新安和西乡均价最高，上车难度较高，套均价要七八百万。而松岗、沙井房价比较友好。

新安5月均价91806元/㎡

西乡5月均价76377元/㎡

沙井5月均价52616元/㎡

松岗5月均价48142元/㎡

从规划前景来看，2021年前海合作区扩容，顺着宝安的海岸线一路向北，由宝中、碧海扩容至沙井海洋新城。

对航城、福海、福永、沙井等板块有明显利好，但规划始终是规划，还需要时间去兑现。究竟是5年、10年还是20年，入手前得先想想你能不能等。

所以，综合以上信息，买西乡和新安投入虽然大，但相对稳妥，毕竟他俩在都市核心区内。建议尽量买入一手限价新房，或二手房价适中的房子，不宜追高。

如果预算不够，沙井也可以买入，不过需要等待的周期较久。

至于松岗，既不在前海扩容范围，又一直是宝安的小透明，未来发展一般，不推荐。

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