泾河新城十四五规划有地铁吗（盘点④战线升级）

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国庆盘点进入尾声，前三天为大家带来了西安东部、西部、南部值得关注的区域规划及重点楼盘，今天聊聊西安大城北。

西安城北的范畴是最广的，近来势头汹汹的曲江大明宫位于二环里，高铁新城地处渭河南岸，渭河以北聚焦西咸泾河、空港新城，从限购到非限购，从高层到低密多层！

壹丨曲江大明宫

曲江接手代管的大明宫板块，去年三季度起重新起航，区域升级利好携土拍、纯新盘等应声到场！也成为城北即经开区之后主城的又一个集中供应区。

△大明宫周边商业街区、青啤片区联动片区

△井上片区效果图

随着青啤厂、井上村片区城市更新计划、红旗铁路公园改造计划的出炉，在一座世界级城市公园、二环地段优势、三条地铁拱卫（地铁4号线、8号线、10号线）、多家综合商场（大明宫万达、百寰国际、大华1935等）等固有成熟配套之上再迎升级，多宗商服、住宅建设用地排队入场。

金茂、龙湖、陕建、中国铁建&曲江大明宫置业、国投万和等一众房企借机进驻。

继当年的“长安三府”之后，大明宫板块在2022年也迎来了三府——大明宫紫檀府、大明宫金茂府、大明宫璞悦府。

大明宫紫檀府，处于大明宫金茂府的西侧，占地52.406亩、容积率3.5。去年6月底由当代置业摘得，目前已被世纪金源接盘，也是世纪金源在西安的第一个项目。

紫檀系是世纪金源住宅产品系中最高端的产品系，其首开产品，涵盖建面约142-168㎡高层、建面约178-212㎡洋房，户型颇具亮点。

璞悦府的小区位置很出彩，向西约500米，即达大明宫遗址公园；项目东南角与规划中的城市街心公园亲密互联，在对红旗铁路的改造中，规划有长约8公里的红旗铁路公园位于璞悦府项目西侧，后期也在步行即达的范围内。

璞悦府在2.8容积率的土地上，规划有2栋高层、1栋小高层，建面约89-143㎡。建面约89㎡“2 1”室，是片区内置业门槛最低的户型，整个户型极其方正，使用率高，三开间朝南设计，可多元使用。

该盘处于平销中，上访、成交量都还不错。

金茂“府系”产品西安人已不陌生，长安金茂府、未央金茂府皆是亮眼之作，独有的绿色科技系统以及不俗的交付口碑，在本地市场收获一批“金茂粉”，在全国范围内，仅一条金茂府产品线超近4000亿货值，可见品牌、产品实力。

大明宫金茂府项目土地面积约76亩，容积率2.5，户型面积约168-272㎡，在售均价约25000元/㎡，其272㎡城市大平层即将首发，产品再度升级。

约272㎡户型，在未央金茂府200㎡户型上再次升级，四室两厅三卫，家庭动线区域采用LDK设计，呈现270°揽景端厅，南向客厅面宽达到7.8米，满足了改善圈层对社交空间的追求，入户玄关尺度阔绰，南向双套房设计，都是居住体验的升级。

中海开元壹号将推出新组团中海开元壹号紫宸。项目位于大明宫板块太元路以北，马玄路以西，占地约42亩，容积率2.46，规划6栋9-11层毛坯洋房，建面约189-250㎡，共257套。中海开元壹号紫宸是区域内罕见纯洋房社区，关注度不低。

整个曲江大明宫板块，后续还会有庞大的新房供应，陕建大明府、金茂储备地块、中铁建储备地块最快在四季度亮相。

贰丨高铁新城

相比一些网红板块，高铁新城确实没什么声量，前两年疯狂讨论过沣东沣西泾河秦汉，今年价值回归主城港务区、高新三期、软件新城、航天又占据了主导。

无论市场处于何种时期，高铁新城更像是经开区、港务区置业的“备胎”。

高铁新城自从2018年确认、2019年正式移交经开管理后，发展建设走向正轨，但区域面貌的革新，远不比上举全市、全省之力打造的港务区。

进度慢点并不可怕，就怕一成不变，今时再去复盘，区域城市公建配套已有追赶之势：

2021年6月1日，红会医院高铁新城院区项目一期全面封顶；2022年5月5日，红会医院高铁新城院区项目二期主体结构全面封顶，建成后力争打造“西北骨科航母”的三甲医院。

2020年，经开区与苏宁、恒大、绿地、复星等企业签订了超高层战略，建设7栋高层建筑，包括5栋150米 超高层建筑，最高将达350米，形成西安北站旁边“最都市”的天际线，人人都在期待北客站落成一座全新、高规格的CBD商务区，但没想到恒大、苏宁半路泄气，落地希望渺茫。

目前能够确定建设的项目有五个，复星丝路总部、中建财智广场正在建设中，西安绿地之心、复星丝路总部计划在2026年竣工，在2022年经开区的重点项目中，计划在文景路与元鼎路十字西北角，建设建筑面积不少于13万平米的购物中心、2万平米的高品质酒店及13万平米的甲级写字楼，预计今年内完成土地招拍挂，2027年底前竣工。

只希望绿地能够稳着来，再别出幺蛾子了，北客站南广场旁，烂尾多年的鹏瑞利烂尾楼也应尽早完成续建或拆除，毕竟是“面子”工程。

高铁新城的现有价值，更多是来自交通枢纽、区位优势的赋能：

其一，西安北站“米”字型高铁交通网络的成形必然以高铁新城为核心，随着西银高铁、西延高铁、西十高铁、西渝高铁等的开通，区域内流动人口、商务往来人口将更加频繁，这也为商务、酒店、零售、住宿提前埋下需求；

其二，区域内四条地铁交汇（地铁2号线、4号线、机场城际、14号线），放眼整个大西安，只有高铁新城一处有如此密集的地铁线路。交织的地铁路网，带来便捷高效的出行体验，直抵咸阳国际机场、市府商圈、奥体中心等城市要塞。

其三，很多人忽视了高铁新城的宜居属性，高铁新城北接渭河，沿着河堤路，有着渭河城市运动公园、草滩公园、紫薇湖以及渭河水系资源，这些天然河流、城市绿地都是主城区极为稀缺的资源。

其四，高铁新城沉淀了不少经开区的教育资源，区域主干道尚稷路沿线，自东到西，经开三小，经开八小，经开第五学校（在建），经开一小，一中，经开十八小，博爱国际学校，经开第四学校等，资源密集。

高铁新城是很典型的“商职住分离区”，以西安北站为核心区，规划高规格商业、写字楼宇，未来商业消费、职场就业围绕核心区展开。

居住区位于尚林路、尚稷路、草滩二路一带，最早的星雨华府、恒大国际城，再到2018年卖爆了的中南紫云集，随后四年多的时间里，板块内供出的新房一只手都能数过来，金泰经开花城、绿城桂语兰庭、和悦华府、绿城复地柳岸晓风。

目前绿城复地·柳岸晓风建面约109-128㎡毛坯高层在售，均价15377元/㎡，从每次开盘的销售反馈来看，柳岸晓风都不愁卖；白桦林溪准现房毛坯洋房在售，建面约147-260㎡，均价不到两万一，整个高铁新城只有白桦林溪唯一的低密多层在售。

叁丨泾河新城

泾河新城近年来的城建进展与发声，还是有目共睹的。

统计数据显示，泾河新城2020年GDP增速达到10.8%，2021年GDP增速9.9%，2022年一季度GDP增速9.3%，经济增速持续亮眼；

△隆基中央研究院实景

产业落地上，承载着大西安“北跨”、秦创原先导区双重战略重任的泾河新城不负众望，已集聚大批科创企业和产业园区，包括世界500强企业在内的隆基、创维、陕煤等各类项目，奠定了区域产业的雄厚基础；

生态景观方面，作为依泾河而成型的泾河新城，凭借区域内占地面积为约874.91公顷，约13000余亩的泾河湿地公园优势，规划了百鸟岛、景观梯田、百花园等十余组景观。

另外，周边还有茯茶小镇、泾河湿地生态公园、乐华城·国际欢乐度假区、静安奥特莱斯、泾干湖公园、崇文塔景区等等丰富的文旅资源聚集；

教育资源也在稳固提升，近年来，泾河新城将名校 工程影响力发挥到淋漓尽致，如西咸黄冈泾河学校、陕师大附中附小（泾河新城第二学校、泾河新城第三小学）、西安中学（泾河新城第一中学）等，这些名校师资进驻，让泾河新城教育品质拾阶而上；

“四纵四横”的城市路网骨架格局串联着泾河新城通达西安主城区的快捷生活，泾河智轨专线，从茯茶小镇出发，直抵地铁2号线二期正阳大道站，与主城关联度更加紧密。

规划地铁16号线二期，后期通车后，居民出行直接受益，经由16号线再换乘其它线路可去往大西安各区域。

△泾河新城体育中心实景

另外，西北首家体育文旅商业综合体、西咸新区首座综合性大型体育场馆泾河新城体育中心也已正式对外开放，西安交通大学附属泾河医院也将于明年正式运营。

这些已经落地或在建中的城市配套，的确夯实了泾河新城的区域价值，但就现阶段的楼市而言，泾河新城自去年上半年迎来峰值后，目前仍在回调阶段，在售项目极多，一天都看不完泾河新城的在售楼盘。

追求产品力，泾河管委会“亲儿子”打造的云和悦项目不容错过。项目占地约61.7亩，容积率仅为1.79，单看土地指标，注定其是“小而精”的美作，目前在售毛坯小高，建面约144-186㎡，均价13500元/㎡，后续还会有叠拼、洋房产品推出。

北宸天樾项目于节前举办了工地开放活动，并将此作为今后的常态环节。走出停工阴霾，其实北宸天樾在泾河乐华城新房扎堆的板块，还是颇有竞争力的。

共计规划了25栋楼，涵盖22F、25F高的高层，14F高的小高层，6-11F高的洋房，均为带装修交付且阳台半赠送，目前高层均价只有11000元/㎡，回调后的价格还算合理。

△天朗云熙1#楼实景图（2022年9月）

泾河正阳大道板块，可看天朗云熙，目前项目主体工程封顶，正在做室内装修与外立面，在售88-160㎡带装修高层，均价11700元/㎡，周边一众项目中，进度较快且颇具性价比。

肆丨空港新城

空港新城的区域规划、建设、配套落位，皆围绕国际机场这一超级交通枢纽展开。

目前为止，空港新城规划约2000亩航空企业中央商务区，酝酿“航企CBD”核芯片区，目前已经吸引了东航（央企）、南航（央企）、川航、深航等14家航空企业落户，形成了西部最大的航空总部经济基地，同时也是目前西咸唯一央企聚集区。

近年来的城建利好中，地铁14号线将空港、高铁、陆港链为一体，构筑“国际物流大通道”。机场三期扩容，2030年预期目标8300万人次。

△加拿大枫叶国际学校实景

生活配套也有，如空港综合保税区、东航商业综合体、云冠时代广场等商业综合体落地；加拿大枫叶国际学校、空港交大实验学校等优质教育资源加持；第四军医大学新校区及附属医院等医疗资源；空港城市中心公园等公园绿地。

但与泾河新城不同，空港新城的房地产市场普遍“限量、限容、限高”，开发产品多为低密多层。

现阶段的房地产开发，围绕地铁14号线艺术中心站展开。绿城桂语云镜在售毛坯小高，房源面积110-134㎡，均价13500-15500元/㎡，福星惠誉美术城云玺在售毛坯洋房，户型119-129㎡，均价仅需11000元/㎡。

艺术中心站西北侧的星皓仕嘉是目前空港新城的“产品天花板”，创新规划「错层空中庭院」，规划百平露台，在西咸区域实属罕见，在西安同样稀缺！

△星皓仕嘉约350㎡户型图

悦达电建玖玺台同样以小高，真洋房为主，国企 央企的合作保证了工程的快速兑现，项目开盘不久但一期部分楼栋已封顶。目前在售118-169平带装修的产品，小高均价1.3万/平，洋房均价1.6万/平。

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