深圳房产的最后红利与上车机会（纯投资只看中两个指标）

【粉丝提问】提问：表哥，我想问问如果投资一套公寓的话，是应该买单价低的还是楼层高，朝向好，单价高的，如果从未来租金收益或者未来出售来看，当时购买的单价高低有没有区别？单价差的还挺大的。有一套三楼说是可以拓出27平阳台不算面积的这种的好吗？

回答：

1、纯投资来讲，只看中两个指标：第一个是资金成本（WACC），第二个看回报率（ROIE）。资金成本，包括入手价、交易税费、持有成本（物业水电）。回报收益，包括租金收益、增值收益。简单的说，就是“花了多少钱，办了多少事”。 2、产品层面（户型、朝向、楼层、装修等）的价值溢价，需要运用拆骨法去重新计算价格。比如大面积一般是小区均价的8.5折，双拼房一般是小区均价的7-8折，高层和低层总价相差不超过5%，然后还要结合实际情况看一下赠送去计算。 3、比如同样100平为例。底楼100平，赠送27平，均价6万/平。和高层100平，无赠送，均价7万/平。 底楼实际的竞争力价值：【6万/平*（100 27）平】*95%=720万。 所以相比顶楼700的价值，底楼更有性价比。 4、以上只是简单的说明了拆骨法的一个要素，实际过程中，还需要结合其它的“价值拆分点”综合分析。任何套利的前提是先估值，发现不合理的折价，然后挖掘套利空间。

【会员提问 】大表哥，我原想积攒资金购宝中的盘，但疫情冲击下，这一片区我已拍马难追。现在根据手中预算考虑，留意到沙井、光明、大运这三个片区发展潜力较大。从纯投资的角度出发，可否请你对比这三个片区的价值和潜力？谢谢！

回复：

沙井定义为大空港新城的核心居住区，旧改很快，大量的配套在建，11号线解决了距离问题，未来3-5年会有翻天覆地的变化，沙井海岸城，深外学位入驻，是深圳最具潜力的板块之一，赢得不少小白领的关注。只是二手房选择不多，去年也有不小涨幅，到现在空间依然很大；如果能抢到限价的新盘，基本都是赚到。

大运作为龙岗中心的龙头股，长期存在价值兑现。但目前的的缺点在于未来的不确定性，距离主中心太远，随着罗湖的落寞和龙华的崛起，关内外溢的需求会越来越少，届时不知道是否有足够的需求来承接更高的房价；深圳东进的决心相比于西进还需要时间来检验；

光明分两块区域：公明和光明中心；公明是老城区，而且是没什么发展的老城区，基本就6线城市的样子，买房的除了小老板还是小老板，未来只能靠光明中心辐射了；光明中心（光明凤凰城）是一个城市副中心，目前还在大规模建设中，3到5年会发生质变，成为深圳科技产业三大支点之一。

【会员咨询】大表哥，皇庭世纪一房一厅单价在10万多点值得入手吗？工作在福田，想自住加投资，或者有其他的楼盘推荐吗？

回复：

1.就自住而言，皇庭世纪和皇御苑，是皇岗片区少数带大花园的社区，皇庭世纪周边的商业配套比皇御苑要更加丰富一些。这个小区的小户型，主要是1-7栋。户户都是客厅出阳台，大部分朝南。 2.投资增长点，主要看皇岗中学的集团化归属，以及皇岗村的旧改。入手价10万基本符合价值，未来的价值，就看上述增长点带来的市场预期。3年内会有释放，3-4年短投，可入。

【咨询】最近宝中新安地铁站附近带宝实学位的几个小区都很热，凯旋城都没有低于9w了，其他小区不论是新房还是二手都突破了10w了，这个区域还有潜力吗？相比之下宝安，宝体站附近单价会更低一点，主要是因为带宝实学位的原因吗？

回复：

宝体站附近的单价低是有各种各样的原因的：

1、君逸世家有一栋多梯多户住宅小商贩混居楼，拉低了均价，且君逸世家小区环境不行，大堂颇小气。整体氛围不够宜人，即便有宝安中心区中轴线无敌景观，还有路冲之意，起不来

2、幸福海岸户型繁多，在市面上挂盘的一般都是非抢手货，看上去价格低，实际好货早就成交了。

3、金成时代. 04年的楼盘，开盘4000块。保养维护都比较差，综合条件不行所以便宜。

4、西城雅致，单体楼，胜在物业、赠送还可以，入门选择

5、第五大道已经比较贵了

6、新岸线户型也很多，好货去化也快。

宝安实验有增益作用当然是毫无疑问的，而在宝安实验的学区内宝安大道以南的地方都是次新盘，不论是新房还是二手房，这个区域目前是宝中最新的片区，还有几块增量土地会入市，同事也是前海到宝安第一站，只能说多个因素相互叠加的增益效果。若论楼盘本身户型、花园、保养等方面甚至不如以上这些楼盘的。只是综合其他因素来说，凯旋城是值得投资的。

勇敢征服一切：它甚至能给血肉之躯增添力量。