广州东部枢纽型国际特色商圈（海陆空新业态重塑广州商圈）

邮轮码头文商旅综合体

空港经济综合体

文/图：广州日报全媒体记者刘丽琴、陈白帆

作为商业操盘手，周洁（化名）这一年来都在考虑如何差异化打造特色，改造空间场景，让将在年底亮相的项目一炮而红；杨先生则要面对公司要在国内一线城市开发高端商圈的任务，踩点和招商会成为他的工作常态；商场招商部负责人小林一直在操心场内的业态调整和品牌店定位，希望进一步压低空置率……忙碌众生相，正是广州商业环境竞争激烈的体现。诸多“新物种”业态的加入让广州商业地产圈充满活力。

特色商圈持续崛起

第四季度，由华南宜家首店旧址变身而来的广州YCC!天宜揭开面纱，广州首个“策展型商业”正式落地，以“年轻消费力场”为天河北商圈重新注入热度。明年，海珠广场商圈的星寰国际商业中心也将开业，填补海珠广场片区近十年无大型商业综合体的空白。黄埔湾商圈首发商业项目保利鱼珠港项目有开放式街区空间及临江区位优势，餐饮业态将作为主力业态，结合开放式街区的公共空间，打造潮流新地标和夜间消费集聚地。

今年7月，经国务院批准，在上海市、北京市、广州市、天津市、重庆市，率先开展国际消费中心城市培育建设。为此，广州提出了要建设“5 2 4”的国际知名商圈体系：即5个世界级地标商圈、2个岭南特色商圈以及4个枢纽型国际特色商圈。其中，5个世界级地标商圈指的是天河路－珠江新城、长隆－万博、金融城－黄埔湾、白鹅潭和广州塔－琶洲；2个岭南特色商圈指的是北京路－海珠广场、上下九－永庆坊大西关；4个枢纽型国际特色商圈指的是广州北站－白云机场，广州南站、南沙邮轮母港、广州东部交通枢纽。这些商圈不仅涉及到中心区传统商业强区，也涉及到新兴板块，分布面广。

四大全新商业模式皆在发力

随着大轨交、大航旅时代的到来，广州的地缘优势和国际性综合交通枢纽城市地位，让广州成为人流、物流、交通流、商业流等的汇集地。如今，广州南站客流量居全国铁路枢纽站场第一，地铁总里程位列全国第三；去年白云机场拿下旅客吞吐量、旅客服务满意度测评两个全球第一。发达的交通网络，也催生出具有沟通内外、快速通达便利性的商业新“物种”，可以看到，随着空港经济区、南沙邮轮码头、免税综合体、众多TOD项目建设的推进，为千年商都带来了全新的商业发展模式。

TOD商业综合体

目前广州真正意义上的TOD中心已有十多个，分布在白云、荔湾、天河、番禺、增城、南沙、花都等区，而以高铁站、地铁枢纽站为载体的TOD商业体也越来越多，在近几年也将逐渐运营启动，成为广州商业市场未来一段时间的供应主体，以交通枢纽为基础发展起来的商业体会给城市带来什么样的体验，其消费人群和购买力如何都是此类全新商业模式引人关注之处。

空港经济综合体

《广州市临空经济区条例》已经广东省人大常委会批准，自2022年1月1日起施行。北京、上海、杭州、天津等城市纷纷把机场区域变成自贸区，并在机场周边打造大型会展中心与CBD。而广州的空港经济区凭借其得天独厚的区域位置和优质的产业集聚资源催生了超级CBD新发展格局，已有融创等商业项目进驻，带来“空港会展”新业态。

邮轮码头文商旅综合体

2019年全国规模最大的邮轮母港综合体广州南沙国际邮轮母港正式开港运营，可停靠目前世界上最大的邮轮，年设计通过能力达75万人次。而依托南沙国际邮轮母港打造的大型邮轮滨海体验文商旅综合体也已亮相。作为填补南沙湾板块商业空白，将带来创新商业体验场所，推动南沙片区商业升级的存在，邮轮码头商业体也是广州商业市场上的全新产物，其商业规则和运营方式引人关注。

免税商业综合体

随着广州北站免税综合体项目地块正式成交，这意味着粤港澳大湾区首个免税综合体将落户花都。目前，中旅集团正推动广州北站免税商业综合体项目落地建设。据悉，项目定位为首个以免税IP为核心的城市文旅休闲商业综合体，是广州首个市内免税店，面向花都新中产、城市新世代、枢纽访客三大客群。

记者看市

标杆商业品牌加速落户花城

新“物种”以及新商业模式的出现除了带来购物新体验外，究竟会怎样影响商业格局？业内人士表示，这些新的综合体大多具备成为超级商业枢纽的条件，对品牌虹吸效应强，可再造商圈，引领区域消费升级。据悉，近期不少标杆商业品牌在加速落户广州。看好广州强劲的消费动能，龙湖商业在粤港澳大湾区布局时选择首进广州，今年传来了都市型购物中心“天街”品牌落地在番禺TOD项目的消息。此外，一些房企的代表性商业品牌也在寻找合适的落地项目。

广东省商业地产投资协会提供的数据显示，广州购物中心在2011年入市体量过百万平方米，达到开业高峰。近十年来广州购物中心增速放缓，但仍保持高增量波动上升，大概每4~5年迎来一波开业高峰，2020年仍未见明显下降趋势，未来三年年均增量157万平方米，预期从2020年起广州商业仍有下一个五年高峰增长期。

广州特色TOD项目助力消费“提质”

在新增供应中，TOD商业综合体无疑将占到不小的比例。随着明年广州将有15个以上TOD项目陆续亮相，具有广州特色的TOD商业模式值得期待，这也将是广州培育建设国际消费中心城市“提质”工程的重要举措。

龙湖商业曾打造全国首个商圈高铁TOD综合体、国家级“站城一体化”开发样本“重庆光年”等标杆案例。对于超级商业枢纽再造城市商圈的效力，该公司负责人深有体会：“TOD作为提高城市效率和可持续发展的有效途径，将为城市发展带来巨大的动能和想象空间。”以TOD综合体重庆金沙天街来看，据统计，原商圈人流量约30万人次/日，项目开业后商圈人流量达到90万人次/日，提升3倍，商圈就业岗位增加4万个，社会零售总额由约107亿元提升至约157亿元，提升了近50%。而从今年上半年龙湖新开业的多座TOD城市综合体项目来看，为城市引入全新品牌的效力强劲。比如，长沙龙湖洋湖天街汇集国内外近300家优质品牌，其中城市首店、旗舰店约占40%；武汉江宸天街则引入超290家品牌，包含30%城市首进品牌，40%品牌定制旗舰店；龙湖成都锦宸天街开业时，区域首进品牌达到近50%。

记者观察到，目前广州不少TOD项目的商业模式规划还停留在社区商业的阶段，以小型餐饮、咖啡、洗衣、药店等类型为主。因此，大型TOD项目商业模式在广州的崛起效应仍有待观察。随着龙湖在广州的首个TOD商业综合体落地番禺，新鸿基地产在南站的开发，广州TOD项目的商业前景将有实实在在的案例出现。