长租公寓市场面临的问题（又一长租公寓34）

今年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境，爆仓的公寓品牌更是一个接着一个。

12月18日，上海市公安局浦东分局发布“鑫聚财公司”案件侦办情况通报称，12月3日，警方对“鑫聚财公司”实际控制人孙某元等4名犯罪赚疑人依法采取刑事拘留强制措施。

券商中国记者从业内人士处了解到，尽管警方没有具体写名字，但经过多方求证，上述孙某元正是上海涞润实业有限公司法人孙元元，也是上海长租公寓品牌源涞国际董事长。而据媒体报道，目前，源涞国际总部已人去楼空。

而近期，杭州、南京也相继有公寓爆仓。据不完全统计，目前全国爆仓的公寓品牌在50家左右。

业内人士认为，2020年，中小型长租公寓机构将进入到真正的寒冬，面临政策严，融资难，获客难的困境，同时随着国有租赁房源的大规模开业，还将面对更加强劲的“竞争对手”。

源涞国际董事长被刑拘

12月18日，上海市公安局浦东分局发布“鑫聚财公司”案件侦办情况通报称，根据群众报案，对“鑫聚财公司”以涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查。12月3日，警方对“鑫聚财公司”实际控制人孙某元等4名犯罪赚疑人依法采取刑事拘留强制措施。

房东东公寓学院创办人全雳告诉券商中国记者，尽管警方没有具体写名字，但经过多方求证，鑫聚财公司实际控制人孙某元正是上海涞润实业有限公司法人孙元元，也是上海长租公寓品牌源涞国际董事长。“鑫聚财公司”是长租供应链金融的P2P公司，通过鑫聚财平台融资的钱投资去向为源涞国际公寓。

12月20日，21世纪经济报道消息称，目前，源涞国际位于上海市某科技服务园的企业总部已人去楼空。根据源涞国际员工、部分房源的业主反馈的情况来看，公司从8月份开始陷入资金困境。

券商中国记者从某招聘网站上了解到，源涞国际成立于2013年，历经5年多的高速发展已经成为中国领先的高端公寓资产管理商。超过100亿元管理资产规模，现有房源1000套，2019年将增至3000套。

“一个30多岁的小伙子，本来前途无量，2014年创业做公寓，也赶上风口，也拿到融资，但不擅长管理，也不懂现金流，最后铤而走险搞非法集资了！” 全雳说。

全国近50家公寓品牌爆仓

今年下半年以来，已有多家长租公寓机构陷入资金困局。

8月，总部位于南京的乐伽公寓发公告称，“近期因公司经营不善，无力履行合同。公司已尽最大努力通过多种途径积极自救，但均未见效。目前公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。”公告还称，公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷，已对长租公寓市场带来较大风险，加之公司内部管理制度缺失等诸多因素，造成公司业务全线关停的现状。

10月3日，河南悦如公寓发布公告称，“由于市场环境的变化（郑州租金连续三年下滑）、自身组织和经营能力不够强等种种原因，目前公司投入巨资装修配置的1600套分散式公寓面临巨大的经营和资金压力，公司原股东及管理层已尽最大努力通过各种途径积极自救，均无明显效果，目前已无力维持公司正常运营。故公司全体原股东已于2019年9月忍痛接受并购重组。”

10月14日，南京君创公寓发布公告称，近期公司因市场的不稳定，空置房源较多，亏损较大，且部分租客迟迟不能结清尾款，导致公司不能正常运营资金链断裂，无能力履行合同。目前，公司已停止经营所有业务。

10月28日，杭州“中择房产”公告称，“因公司经营不善导致资金链断裂，后期可能会有部分房东的房租支付不了。” 11月20日，中择房产被爆出因资金链断裂已停止运营，并向房东打了2000万元的欠条。

11月，南京友居公寓也因资金链断裂，深陷爆仓危机。

据房东东根据各大媒体及公开信息统计，截至12月1日，全国爆仓的公寓品牌在50家左右，其中，杭州有13家，占比超过20%，成为“重灾区”。

图片来源：房东东

全雳指出，长租公寓的爆仓大部分都死在不懂基本的财务知识以及拿了风投融资盲目扩张之上。一个好的公寓老板不仅要懂运营，更要懂资金筹划和预算管理。

乐乎公寓CEO 罗意也认为，长租公寓的经营困境多数是因为很多投资者和运营者缺乏基本的运营能力。

在全雳看来，2020年，中小型长租公寓机构将进入到真正的寒冬，面临政策严，融资难，获客难的困境，同时随着国有租赁房源的大规模开业，还将面对更加强劲的“竞争对手”。他建议，中小型长租公寓机构要修练内功，不再扩大规模；减少人工，提升坪效产出；通过长短租结合，降低闲置率；选择转型或转让也是一条出路。

租赁市场监管持续加强

作为长租公寓爆雷的“重灾区”，杭州近期持续加强租赁市场监管。

10月12日，杭州市住保房管局开会全面部署新一轮杭州住房租赁中介机构乱象专项整治工作。

11月14日，杭州市住保房管局发布《杭州市住房租赁合同网签备案管理办法》，要求通过杭州市住房租赁监管服务平台网签住房租赁合同并办理房屋租赁登记备案，并且使用《杭州市房屋租赁合同》等示范文本。

11月26日，杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，包括适用范围、监管要求、账户变更、公示监督、风险防控金设立、风险防控金使用、风险防控金调整、资金缴交、风险警示、行政管理等十个方面内容，将进一步加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业行为，防范住房租赁市场风险，保障租户及房东合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展。

其中明确要求，从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在杭州市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案。住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。“托管式”住房租赁企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用。

从全国来看，为打击住房租赁中介机构乱象，住建部持续开展整治住房租赁中介机构乱象专项行动，对违法违规房地产开发企业和中介机构进行查处和曝光。

11月5日，住建部等6部门通报了各地在整治住房租赁中介机构乱象中查处的7起违法违规典型案例：

一、深圳市龙岗区住房租赁“黑中介”恶意克扣押金租金，暴力驱逐承租人。

二、上海“安居客”网站发布虚假房源信息。

三、小家联行房地产经纪（北京）有限公司合肥分公司违规开展租赁消费贷款业务。

四、西安小青蛙房地产营销策划有限公司违规为保障性住房提供租赁经纪服务。

五、昆明某房地产经纪有限公司员工杨某翔隐瞒租赁信息，侵吞租金。

六、杭州聚成房地产代理有限公司擅自发布出租房源信息。

七、周口舒心居房产经纪有限公司“高收低租”骗取租金。

11月26日，住建部等6部门又通报了第二批共6起违法违规典型案例：

一、北京世纪恒远房地产经纪有限公司暴力驱逐承租人。

二、武汉锦寓通达房地产代理有限公司恶意克扣承租人押金，侵占出租人租金。

三、太原市创世纪房地产经纪有限公司克扣出租人租金，违规开展租金消费贷款业务。

四、广州市明润物业管理有限公司隐瞒影响房屋出租的重要信息，致使群众租房存在严重安全隐患。

五、沈阳匠寓科技有限公司诱骗群众租房。

六、吉林省聚客优家房屋租赁管理有限公司恶意克扣出租人租金。

专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。

住建部相关负责人表示，要坚持标本兼治，把“当下改”与“长久立”结合起来，对重点问题进行重点研究，建立健全工作机制，把专项整治中形成的好经验好做法用制度形式固化好，促进住房租赁市场健康发展，巩固专项整治成果。

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