福州建发缦云公馆户型图（福州奥体片区建发缦云分析）

近期有读者留言咨询建发缦云，项目一期已经开盘，今天就来聊聊这个福州首个第四代住宅。

建发缦云：备案名（缦云公馆），地处：仓山区建新路南侧、金洲路西侧，奥体中心西侧。

项目规划7栋小高层住宅，合计220套，精装交付，主推面积148、168平米，分成奇偶，定位纯商第四代住宅。

2021年12月1日，厦门建发以底价6.26亿拿下宗地2021-61号，楼面地价15989元/㎡，土地面积：32.27亩，容积率：1.82，限高：50米，100%全装修，商品住宅销售指导均价为32000元/平方米。

分析：去年最后一场土拍，福州全面遇冷，虽然当天推出了不少纯商地块，但是大部分都是底价成交。

厦门建发当天以底价拿下了奥体的纯商地块，楼面价1.6W，指导价3.2W，这样的差价已经保障了利润，同时地块要求100%精装，第四代住宅，更是让项目有了更大的空间。

对于地块而言，面积不大，容积率也相对较低，加上周边配套相对充足，以及周边二手房也基本在指导价附近，可以说拿地没有太大压力。

当然即使在这样条件的背景下，地块也只是被底价拿下，溢价率是0。

作为竞品地块，隔壁的建华洲地块，同样作为纯商，已经上架三次，流拍三次。

从开发周期来看，12月拿地，5月项目就已经开盘，可以说也是非常迅速。

作为对比，当天福州本土国企榕发、城投兜底拿下北园的两幅百亩纯商，目前依然没有太大动静。

从房企角度来看，前两年厦门建发在东二环高价拿地，虽然后续也做到了一定去化，不过差价并不算大。

比如养云一期，楼面价2.8W，实际售价4.3W，而缦云，楼面价1.6W，备案均价3.6W。

通过数据对比，可以发现在土拍降温，民企躺平后，谁才是真正的受益者。

148平米：四房两厅两卫，四开间朝南，大面宽主流布局，差别在于偶数层的南向阳台面宽更大，给予的南向庭院是合并的，同时偶数的北向坊巷由于一梯一户的半隔离设计，相当于独享，对比奇数，是一南一北的庭院，坊巷也是两户共用，这就是目前最大的差别所在。

168平米：四房两厅两卫，四开间朝南，大面宽主流布局，客餐厅南北通透，客厅搭配开放书房，面宽感觉也够强。差别依然是偶数层阳台面宽大，庭院是合并，同时北向的独立坊巷空间有明显增大。

分析：对于最大的关注点就是户型，由于定位第四代住宅，加上是福州首个这样的产品，所以也引来很多争议。

主要关注点在于庭院和坊巷的赠送面积，以及后续的保养问题。

当然除此之后，对于购房者而言，由于有额外凸出，购房的时候最好考虑一下是否存在采光遮挡，以及是否值得更多溢价购买赠送空间更多的偶数层。

项目位于奥体板块，左侧即飞凤山公园，距离奥体中心700米，距离阳光天地600米，可以说购物休闲加持度较高，距离地铁5号线200米，出行优势不错，不过地铁5号线没进出市区，相对优势也一般。

当然对于奥体，一定会提到三件套，从距离来看，都在1.5-2.1公里，影响并不大。目前周边以次新房为主，可以说区位算是板块的核心腹地。

项目已经备案，首开4栋，132套，精装均价3.6W，奇数层均价3.5W，偶数层均价3.7W。

对于项目的备案价，也是按土拍指导价为主，3.2W 精装5K左右，对比周边看看：

1、融侨奥体园著：次新二手，挂牌价3.8W

2、阳光城·丽兹公馆：次新二手，挂牌价3W

3、正祥奥园康都：次新二手，挂牌价3.3W

4、阳光城融侨檀府：次新二手，挂牌价3.1W

5、正祥凤林别舍：新盘，毛坯备案价2.9W

分析：对于奥体板块而言，大部分以低密度住宅为主，前几年推出不少新盘，遇上楼市高峰期，不少购入价都超3W，导致目前整个板块次新二手，也基本在3-3.8W之间。

当初板块对比的是东二环，而如今东二环泰禾商圈，以融侨悦城、金尊府为主的次新，已经突破4W，反观奥体，目前大部分次新挂牌，已经跑输，加上当初高价购入，基本也难做到保本。

这两年板块周边又推出了水晶榕著、凤林别舍、金茂悦等，由于滞销存在，导致新盘售价持续走低。

同时板块近年一直被三件套所困，当然回顾板块的发展，房价是否真的因为三件套影响，个人感受：三件套只不过是房价下跌后一个背锅的产物。

回到项目，精装3.6W，谈不上优惠，只不过周边次新当初价位都不低，同时定位也没项目来得出彩，在二手的承托下，让项目的价格也显得没那么刺眼。

对于项目而言，目前一期也已经网签101套，去化率76%，确实有点出乎意外。

由于都是大户型的定位，一套总价就要500-600W，能在楼市遇冷之后，在奥体板块做到这样的去化，可以说是操盘比较成功。

此时回顾土拍，1.6W楼面价，无人竞拍，房企底价拿地，这样的局面，也不能说官方没有让利，只能说很多房企没钱也没勇气。

项目位于奥体腹地，定位第四代住宅，优势在于周边配套加持度较高，纯商 低容积率定位，国企操盘，纯改善的门槛，劣势在于奥体目前热度偏低，预期并不强，周边次新二手目前不止没保本，能否成交依然需要思考，第四代住宅未来居住到底如何，也存在一定不确定性。

对于购房者而言，项目一期做到了高去化，不过还有二期的3栋，目前楼市依然比较低迷，可以多关注后续的价格情况。

对于建发缦云，最容易比较的就是金山的建发玺云，目前玺云资料也已经出来，如果玺云精装4W，一定要在两个项目里面做选择，是选3.6W的缦云，还是4W的玺云？