老屋拆了宅基归谁（改建共有宅基地上的老屋）

父子两代人常年共处祖遗院落

儿子对院内老屋进行两次翻新改建后

父子因新建房屋的权属问题发生纠纷

新房究竟该归谁

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改建农村共有宅基地上的老屋，新房归谁？家住山西省平遥县的刘潇夫妇为此打了四年官司未能息诉。经向检察机关申请监督后，法院启动再审程序，刘潇夫妇终于要回了属于自己的房产。

改建祖遗老屋

新房归属起纠纷

四十多年前，刘潇的父亲、母亲（2018年去世）及兄嫂一家五口居住在祖遗院落中。该院落有北窑3间、东房3间。1988年，平遥县政府给刘潇的父亲核发了宅基地使用证，家庭成员仍然包括其余四口人。1994年，刘潇长兄与嫂子在同村的另一处取得宅基地，建造房屋后搬离祖遗院落。刘潇结婚后一直与父母居住在祖遗院落。

2012年，刘潇出资将院落中的3间东房改建为2间。2016年，刘潇以户主的名义申请危房改造，公示期间无人提出异议，获批准后出资将北窑3间改为4间北房。后4间北房由刘潇夫妇居住，2间东房由刘潇父母居住。

2017年8月，原本相安无事的一家突然出现了变故。刘父委托刘潇的长兄将刘潇诉至法院，要求确认院内改建后的2间东房归其所有。平遥县法院经审查认为，该宅院的宅基地使用证登记在原告刘潇父亲名下，虽然系争2间东房为被告刘潇所改建，但改建后的房屋宅基地使用权没有发生改变，原告刘潇父亲是系争东房宅基地的物权权利人，根据我国民法中“房随地走”“地随房走”的原则，土地使用权和房屋所有权不可分离。因此，系争的2间东房属原告刘潇父亲所有。2017年11月1日，平遥县法院一审判决支持原告诉讼请求。收到判决后，刘潇心想，2间东房原本也是让父母居住，所以并未上诉。

让刘潇没想到的是，2019年7月，父亲再次委托刘潇的长兄将刘潇诉至法院，要求确认院内的4间北房归其所有。2020年9月2日，平遥县法院以与“判决东房归刘潇父亲所有”相同的理由，支持了原告刘潇父亲的诉讼请求。

明明是自己出资翻建了祖院所有的旧屋，翻建好的新房却没有一间属于自己，刘潇心有不甘。

不服法院裁判

建房人申请检察监督

2020年11月，刘潇不服平遥县法院将4间北房也判给其父的判决，向法院提起上诉。晋中市中级法院审查认为，平遥县人民政府以户为单位对案涉房院发放宅基地使用证，刘潇为宅基地使用证所载家庭成员，其对本案所涉宅基地亦享有使用权。刘潇于2016年对案涉房院申请危房改造获得批准，当时，危房改造公示载明户主为刘潇，刘潇父亲未在公示期内提出异议；后刘潇拆除原有房屋，并自行出资进行改建，刘潇父亲未参与房屋改建，也未明确反对刘潇进行房屋改建。现刘潇将房屋建好并居住多年，依据《中华人民共和国物权法》第30条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”刘潇已基于合法建造行为取得了案涉房屋的物权，刘潇父亲诉讼主张确认案涉4间北房归其所有于法无据。2020年12月20日，晋中市中级法院裁定撤销了一审判决，驳回了刘潇父亲的诉讼请求。刘潇父亲向山西省高级法院申请再审。山西省高级法院经审查认为申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第6项规定的情形，遂于2021年7月19日驳回了刘潇父亲的再审申请。

收到二审判决后，刘潇松了一口气。可当他静下心来一想却心生疑惑——由2012年自己改建的2间东房和2016年改建的4间北房分别引发争议的两起案件事实完全一样，但法院判决为何截然不同？

2021年4月，刘潇带着疑惑，以“有新的证据证明判决东房归父亲的民事判决错误、原审法院适用法律错误”为由，向平遥县法院提起再审申请。平遥县法院以刘潇的再审申请超过申请再审期限为由，驳回了其再审申请。

难道2017年平遥县法院“东房归父亲”的判决真的不可能再改变了吗？

就在刘潇一筹莫展之际，有人告诉他，对法院判决有异议可以到检察院申请监督。于是，2021年5月8日，刘潇夫妇向平遥县检察院递交了监督申请。

厘清案情脉络

为当事人打开“法结”与“心结”

受理该案后，承办检察官依法履职，认真调查核实，向法院调取了有关刘潇“东房判决”“北房判决”的厚厚的卷宗材料，把历次诉讼、判决情况全部梳理了一遍，终于找到突破案件的关键点——两起案件确实属于“同案不同判”：2020年12月，晋中市中级法院针对院内4间北房的终审判决，确认刘潇及刘父为该院落宅基地的共同使用人。以这份终审判决书为依据，可以推翻2017年针对2间东房的判决中认定该院落宅基地使用权为刘父的事实。刘潇在与父亲等共有的宅基地上建造东房2间，且在建造过程中其他共有人均未提出异议，故刘潇可以取得2间东房的房屋所有权。

分析至此，检察官厘清了案情脉络，理通了法律适用，原本紧绷着的神经本该放松了，但这起案件不是普通的民事诉讼监督案件，而是牵扯着浓浓的亲情。想到这些，检察官顿觉要办理好此案并不轻松。

如何才能既解决法律争议，又彻底化解亲情矛盾？检察官决定进行实地调查走访。通过向刘父了解情况、走访其邻居，检察官了解到，刘潇家的东房一直是刘潇的父母住着，即使在房屋改建期间，也是由刘潇为老人出资租赁房屋。刘潇夫妇也明确表示，2间东房会一直让老人住着。

与此同时，为了更好地帮助当事人打开“法结”与“心结”，2021年6月25日，平遥县检察院举行了公开听证会，邀请人大代表和律师参加。听证员认真倾听了当事人的意见和诉求，及时回应了他们的疑问，并对他们进行了释法说理：本案中，刘潇虽然并未按民法典规定为其父亲设立法律意义上的“居住权”，但其赋予了刘父“实际居住权”，实现了“房子虽然不归我，但我依然可以安心住”的目的，没有产生任何不良的社会影响。听证员们一致认为，应当同意当事人刘潇的再审申请。

检察官联席会议及检察委员会会议讨论后均认为，晋中市中级法院民事判决书认定的事实足以推翻原审判决，晋中市中级法院针对4间北房作出的终审判决书形成于平遥县法院针对2间东房作出的判决之后，刘潇无法另行提起诉讼，符合“新证据”的要求；刘潇在其享有使用权的宅基地上改建房屋，刘潇父亲主动配合腾房，而且对刘潇改建房屋之行为一直未提出异议。根据民法典之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时就发生效力。刘潇基于合法建造行为取得案涉房屋的物权，刘父主张确认2间东房属于其所有于法无据。原审判决适用法律不当，判决有误。

制发检察建议

同时做好“后半篇文章”

2021年7月26日，平遥县检察院向原审法院发出了再审检察建议，指出原审判决符合“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”监督情形。同年11月8日，原审法院启动再审程序。原审法院再审认为，刘潇基于合法建造行为取得案涉房屋的物权，刘潇父亲主张确认案涉2间东房属于其所有于法无据。原审判决适用法律不当，判决有误，应予纠正。

最终，法院全部采纳了检察机关的再审检察建议，撤销了原审判决，驳回了刘潇父亲的全部诉讼请求，判决案涉房屋归刘潇所有。

案子虽已办结，但是考虑到该案的类似情况在农村比较常见，如何做好司法办案的“后半篇文章”，既是检察机关能动履职应该作答的“附加题”，更是助力乡村振兴的法律实践。为此，检察机关有针对性地开展法治宣传，就“宅基地建房的权属问题”“居住权的设立”等相关民法典内容，通过发放宣传单、以案释法等方式为群众解疑释惑，让民法典走进寻常老百姓家，真正用民法典点亮人民群众的美好生活。

（文中当事人均为化名）

■检察官说法

融合情理法

实现“三个效果”的有机统一

在我国农村，不少家庭是几代人长期共同居住在一处院落，因宅基地上加盖房屋而引发的产权归属纠纷也很常见。本案中，刘潇父子由于改建祖遗老屋进而引发关于新建房归属的诉讼就具有一定的代表性。

农村集体土地（宅基地）是以户为单位，使用者不享有所有权。因此，宅基地上房屋的加盖者有可能不是登记的土地使用权人，但一定是家庭成员（本案即如此）。根据民法典第231条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。可见，建造房屋属于取得权利的事实行为，从房屋建造开始至房屋建造完毕，房屋都始终处于建造人的占有之下，因而建房人对建造的房屋理所当然地享有所有权，这种所有权的取得方式属于原始取得。

本案中，刘潇在享有使用权的宅基地上改建房屋，改建期间，一直无人提出异议，其父未曾反对，还主动配合腾房，故刘潇是基于合法建造行为取得了案涉房屋的物权。检察机关适用民法典中关于合法建造房屋等事实行为设立物权的效力规定依法开展监督，取得了较好的法律效果。

值得一提的是，在办理该案的过程中，检察官充分考虑到当事人之间的亲情关系，杜绝就案办案，融合天理国法人情，通过举行公开听证、释法说理等方式，在“情”与“法”的融合中积极助力修复亲情关系，并针对类似案件，结合民法典规定，开展法治宣传，用民法典点亮人民群众的生活，最终实现了政治效果、社会效果、法律效果的有机统一。

（山西省平遥县检察院雒春炜 霍海燕）

（检察日报 作者：霍海燕 漫画：姚雯）