不容错过的楼盘买到这波不亏（9916元起二环地铁盘将推）

这是AI君的第245篇原创文章，觉得有用可以转发到购房群，捎给更多迷茫的购房人。

根据西安目前的市场情况，价格1万出头，并在二环边的楼盘大家能找出来几个？目前即将推新的只有两个——林邑、上和郡。

这两个项目十分“有缘”，具有很多相似点：

①价格相差无几，都在1.1万元之下；

②同位于二环东路周边，距离地铁口都很近；

③开发商、物业公司都是一家；

④均是第57批次公示的备案价。

真真是一起“出生”、一起“工作”、还住在隔壁的“亲兄弟”！

那么这两个小区哪个更好呢？AI君会在文章底部进行分析对比，以供各位选择。

上和郡AI君已写过测评，点击了解详情》》》

硬货先行

1、近期动态

林邑9月将推10#毛坯高层，备案均价为10123元/平（总第57批备案价），户型是92平三室和130平四室，27层，2梯4户，1个单元，总计108套房源，其中均价9字头的有12套。这是小区最后一栋楼，具体登记时间待定，预计2020年左右交房。可公积金，首付最低三成，银行待定。10#楼工程进度已出正负零。

图 | 10#楼工程进度

图 | 均价9字头房源

林邑目前有5栋楼已交房，2017年年底5#、6#、7#楼交房，2018年6月底8#、9#楼交房。

图 | 已交房楼栋

2、基本信息

林邑位于二环东路与玄武东路交汇处向东400米路北，总占地面积约81亩，总建筑面积约27万平方米，绿化率50%，容积率约3.61。总规划1786户，小区由9栋18~34层的高层以及1栋17层的小高层组成。开发商为西安曲江大明宫置业有限公司，物业公司为开发商自持，曲江大明宫物业管理有限公司，三级物业资质，物业费1.5元/平·月。

3、主力户型

130平四室两厅两卫

优势：

南北通透，全明，主卧次卧客厅三间朝南，动静分区（休息区和活动区分开，互不影响），南北双阳台，带玄关，餐厨一体，餐客一体，主卧带独立卫生间和衣帽间。

劣势：

入户门到主卧卫生间的走廊过长，面积有些浪费；次卧面积较小，尤其是书房，北向卧室采光较差。

92平三室两厅一卫

优势：

全明纯南户型，主卧次卧客厅均南向；卫生间干湿分离；餐客一体。

劣势：

进主卧室得穿过客厅；卫生间和厨房正对门；两个次卧采光易被遮挡。

小区配套

1、教育

小区已签约陕重幼儿园，位于二环东路西侧陕重家属院，创建于1958年，是陕西省示范幼儿园，西安市一级幼儿园。

图 | 林邑与陕重幼儿园签约仪式

根据2018年西安市学区划分，林邑被划分到西安市太元路学校。不过置业顾问称小学学区待定，中学可在西安市第四十八中学入学。

图 | 第48中学

太元路学校创建于1969年，原隶属于西安煤矿机械厂，2008年9月移交到地方政府，现更名为西安市太元路学校，位于未央区辛家庙矿山十字太元路1号，隶属于未央区教育局。学校占地7446.07平方米（约11亩），学校属于从小学一年级到高中三年级12年一贯制普通学校，设有中学部、小学部。现有43个教学班，其中中学26个，小学17个。现有学生2365人，其中中学1302人，小学1063人。

图 | 太元路学校

除此之外，林邑周边还有华远海蓝城小区自带的华远海蓝城幼儿园、华远海蓝城小学、西安市东元路学校、西安浐灞第一小学、浐灞第三小学（在建）等。

2、交通

1、地铁

地铁3号线辛家庙站（已通车）距离小区约400米，属于名副其实的地铁盘。地铁8号线广泰门站距离小学直线距离约1.5公里，不过8号线属于西安地铁第三批规划，目前还未获得审批，按照规划，预计2023年通车运营。除此之外，地铁4号线大明宫北站（在建）距离小区约2.6公里，目前已在试运营，预计今年年底通车运营。

2、公交

小区最近的公交站点是位于西侧约200米的179路，站点是玄武东路西段。其次为3号线辛家庙地铁口的辛家庙公交站，约17条线路。整体出行还是很方便的。

图 | 辛家庙站公交车

3、车行

小区周边公路呈三横两纵分布，广安路、玄武东路和矿山路由北向南横向分布，可直通广运潭大道、未央路，北辰东路与二环北路纵向打通北二环、北三环、长乐西路和南三环。其中北辰东路通车仅半年，马路上还有部分围挡。整体车行还是很方便的。

图 | 北辰东路

3、商业

小区自带4000平底商，位于紧邻北辰东路的5#、6#和7#楼底部。西侧华远海蓝城自带的10万方商业目前已基本投入使用，便利店、药店、诊所、餐馆应有尽有，能够满足业主日常购物需求。

图 | 小区自带底商

图 | 华远海蓝城商业

小区周边3公里范围内的大型商业有：万达广场、迪卡侬、麦德龙、世纪金花、红星美凯龙、大华1935等，稍远一些的有小寨、砂之船奥特莱斯、钟楼等，可乘坐地铁3号线直达或换乘1号线。

4、医疗

小区周边5公里范围内大型医院有西京医院（三甲）、北环医院（二甲）、西安唐城医院（二甲）、西安中医脑病医院（三甲）、市第三医院（三甲）等，医疗资源丰富，且有地铁、公交相通，就医十分方便。

5、周边环境

小区南侧有长约50米的市政花园，可以当做社区前院，面积虽然不大，但树木品种丰富，绿意盎然，有效的隔绝了玄武东路的噪音和灰尘。小区绿化率高达50%，整体居住环境还是比较不错的。小区北侧与万科金域东郡之间有条东西向的小道，站立着一排高大繁茂的法国梧桐树，虽然路南侧是工地，但绿树成荫，十分静谧，走在树下十分舒服。

图 | 小区南侧市政公园

图 | 小区北侧梧桐树

小区优劣分析

1、优势

1、价格！

小区备案价为10123元/平（总第57批备案价），周边新房，上和郡、城市锦上价格与林邑相差不大，地段类似，均是西安国企开发企业，价格能压在1万出头，是少有的高性价比楼盘。其他的如正荣府、自然界均在1.1万元 。

周边的二手房价则与新房严重倒挂，万科、华远的价格在1.6万元 ，高于小区房价达6000元 。

2、地段！

小区位于东二环辛家庙商圈，辛家庙是西安市主城区东北部重要的交通枢纽，以东北二环立交为枢纽，东二环、北二环、北辰路、北三环、南三环贯通全市各个区域，交通四通八达，已有数十条公交车串联全城。西侧紧邻大明宫商圈，直通西安中心城区，东侧接驳集金融、商务、会展、旅游、贸易等为一体的浐灞生态区、国际港务区。

图 | 二环东路立交

3、交通：地铁3号线 十几条公交

小区临近二环东路，除了十几条公交线路之外，还有地铁3号线（已通车）、地铁8号线广泰门站（规划）、地铁4号线大明宫北站（在建），距离小区分别是约400米、约1.5公里、约2.6公里。

4、成熟的商业配套

小区地处辛家庙商圈，除了自带的少量底商和隔壁华远的商业，3公里范围内拥有万达广场、迪卡侬、麦德龙等大型商业，足以满足业主日常所需。

5、10#楼堪称楼王

10#楼位于1#和9#之间靠北一点的位置，南侧北侧直面马路，与南侧的玄武东路之间的距离近100米，视野开阔，几乎无遮挡。

6、宜居的生活环境

众所周知，主城区尤其是二环周边开发已近饱和，开发商拿地价高地少，50%的绿化率还是比较少见得。虽然周边公园较少，但家门口就有市政公园。

同时，小区紧邻东二环，但又能保持在400米左右的“安全”距离，既能享受便捷的交通、完善的配套，又能在闹市中享有安静的居住环境。

2、劣势

1、教育：周边多为普通公办学校

小区2018年学区划分到太元路学校，未来学区可能还是这所普通公办学校。临近的华远海蓝城小学要供除了海蓝城之外的华远枫悦、华远辰悦等华远小区业主使用，名额有限，很有可能有钱也进不去。不过小区东南侧约600米的浐灞三小正在建设中，按照工程进度，预计明年就能开学招生。届时就看小区小学学区是否能划分入内。

2、幼儿园：距离较远

小区签约的幼儿园是陕重幼儿园，距离小区的直线距离虽然不足1公里，但需要穿过二环东路，前往陕重家属院就学。距离虽然不太远，但存在安全隐患，并且接送不方便。

3、物业服务一般

小区的物业服务公司是曲江大明宫物业管理有限公司（三级物业资质），服务水平一般，毕竟资质仅有三级。AI君踩盘时采访了一位已经入住的业主，该业主直言“就那样呗”，AI君……

对于物业服务不放心的网友，可自行去小区打听打听。

图 | 小区工程进度

AI君有话说

林邑 PK 上和郡

1、价格：均在1.1万元之下，相差无几。持平

2、地段：均位于二环东路周边，距离3号线地铁口均在400米左右。持平

3、教育：林邑签约陕重幼儿园（陕西省示范幼儿园），距离较远，上学不便；上和郡签约北师大幼儿园，就在小区里面，上学方便；小学均是周边普通公办院校。持平

4、商业：林邑有自带的底商，隔壁小区华远海蓝城10万方的商业街区已经投入使用，购物十分方便；上和郡周边商业配套较少，购物不便。林邑占优

5、户型：林邑主推92平三室和130平四室，上和郡主推83平两室、88平两室、96平三室、118平四室。林邑设计较为合理，舒适度较高，但户型较少；上和郡户型较多，两室三室设计较为合理，但四室设计太过于紧凑，118平做四室，房间面积过小，居住舒适度较差。上和郡占优

6、环境：林邑绿化率达到了50%，南侧紧邻50米宽的市政公园，上和郡绿化率40%，紧邻小区自建的23亩的公园。不过林邑周边均为新建小区，如华远海蓝城、万科金域东郡，街道较为干净，而上和郡周边多为老破小，环境较差。林邑占优

总结：两个小区在价格、地段、教育资源上持平，林邑在商业配套、居住环境上要优于上和郡，上和郡在户型设计上要优于林邑。

小贴士：林邑和上和郡都已经有部分楼栋交房入住，对于楼栋建筑质量、物业服务等情况感兴趣的购房者可自行前往了解。

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