郑州万达最新楼盘（建业凯旋广场VS万达中心）

说起商铺，我们都知道农科路一带以后人气不会差、品牌不会少，但你买的回报率杂样就不好说，说起写字楼我们都知道农科路一带以后也是金水区的核心聚集地，自我们去年提出这个区域是金水CBD之后，已经被业界认同被普遍使用。最近很多朋友咨询建业凯旋广场和万达中心的商铺问题，今天就统一来分析分析：

未来的金水CBD：

当一个区域有200米高的写字楼3栋、150米高的写字楼2栋、135米高写字楼一栋，还有诸多高端住宅和公寓时，不必怀疑，这儿就是一个商业中心，会直接是金水区很多办公需求的升级版，会有很多金城国际广场、科技市场等地方的业主转战到这个区域。

再来看凯旋广场

谁更好看？

见仁见智，不相伯仲，但万达中心是200米高地标，在外观上面，我们认为金水万达中心更胜一筹！

看位置：

万众瞩目的地铁2号线地下是直通正弘国际中心和建业凯旋广场的，万达中心就只能步行才能抵达了，同时建业凯旋广场临着花园路，从科源路和花园路两个路可以进出，从位置上来说，建业凯旋广场完胜万达中心。

看品牌：

万达是全国一线品牌，建业是本土一线品牌。

从整体品牌价值上来说，万达优于建业。

看物业：

中原万达广场在出售完之后把物业给了六合物业。

二七万达广场在出售完之后把物业给了新世纪物业。

金水万达中心项目，毕竟万达公馆定位高端应该不会再把物业转给第三方吧，如果是的话不得不鄙视一下万达了。

而建业凯旋广场，物业还是建业自己在操持，谁都知道物业是赔钱。但是不像外来的和尚，钱赚到兜里了，就可以离开了，至少建业在维持与项目相匹配的服务水准，从这一点上，坚信建业凯旋广场完胜！

看商业自持：

金水万达中心的商业全出售，写字楼出售，仅文华酒店自持。

建业凯旋广场的写字楼下面5层商业全自持，外面的2万多平商铺和两栋写字楼出售；据说，洛阳凯旋广场从体量和引入品牌都是当地最牛逼的商业综合体项目，郑州凯旋广场不晓得能否成为花园路商圈中，继国贸360之后，本土商业综合体又一成功案例。

万达广场的商业运营能力是备受认可的，但是金水万达中心项目没有自持的集中商业，仅文华酒店自持对于盘活商铺用处不大，但商业百货自持对于盘活商铺有用，从这一点来说，建业凯旋广场胜于金水万达中心。

看体量：

万达商业街加商铺一共3.5万平。

建业凯旋广场商铺一共2.4万平。

其实各家有个1万平就都不少了，两个都有点偏大，太多了不太容易盘活，因为谁都有资源半径和招商半径问题，比如星巴客要来，签约万达和签约建业有何大区别？所以，体量小的容易盘活，从这一点上来说，建业凯旋广场胜于金水万达中心。

看客源：

金水万达中心自拥200米高写字楼和酒店一栋，住宅五栋，英地、鑫苑、蓝堡湾小区业主离的近。

建业凯旋广场自拥150米高写字楼两栋，同时接纳来自花园路、地铁2号线的客源，同时也可以部分接纳英地、鑫苑、蓝堡湾的业主。

当然，以后该区域会成为金水区商业核心，接纳金水区以及北区的商业客流。

在这一点上，建业凯旋广场胜出。

看商铺设计：

金水万达广场的住宅一圈底商加一条商业街，商业街分一二楼，一二楼仅靠几部步梯连接。

建业凯旋广场商业分三层，三层的连廊景观露台可以增加三楼附加值，而且一楼、二楼、三楼的商铺通过交叉的电梯或连廊各自互通，同时和写字楼的商业也互通，更加大了客源之间的互换与再消费。

如下图所示：

从这一点上来说，建业凯旋广场完胜。

看价格：

金水万达中心当初商铺出售时，北侧和东侧的住宅底商为均价5万，西侧的住宅底商均价4万，商业街一楼均价5.3万，二楼均价2.8万。

建业凯旋广场的价格还没有出来，但预计不会比万达贵，因为2014年的行情不比2013年，我预计凯旋广场的商铺价格会和万达广场持平或略低。

在这一点上，两者打平，不相伯仲。

综合分析：

金水CBD商业项目哪家强？我们认为建业凯旋广场会略优于金水万达中心，投资回报率更好一些。

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