建筑物分哪3种呢（建筑物区分所有的区分）

建筑物区分所有的区分，与瓜分没区别

文/李云亮

建筑物区分所有的区分，与瓜分没区别。也可以说建筑物瓜分所有，俗气了一点而已。

区分与瓜分，是一个意思。前提是，都需要提前协商一致，才可能形成有效的区分或者瓜分。

瓜分与分瓜，有区别。区别很大。此文后面要说，不动产与动产，有物权公示制度区别。不可用动产的切分（比如分瓜），比喻不动产的区分。

瓜分，出自《战国策•赵策三》：“天下将因秦之怒，乘赵之敝而瓜分之。”瓜分，自始就有分割领土（不动产）之涵义。

瓜分不是分瓜。即便分瓜，小哥俩分瓜，最妥当是切者后取，非切者先拿。非切者先拿，是分瓜的一个必要的前置协议。

同理，建筑物区分所有之区分，也必须有一个必要的前置协议。决不能事后争说“区分”。

事先无明确的区分协议，事后争说“区分”，天下必乱。

建筑物区分所有，不是事后谁想怎么说“区分”，就能怎么“区分所有”的。

就拿按份所有说话。这极为普通。普通也可能有问题。比如，谁有权解释按份所有？那可是要凭预先拟定的按份协议说话的。

最简单的按份所有，全都要预先有所协议。预先无协议，预后必打架。

中国内地的建筑物区分所有，于区分销售之前，预先有协议吗？绝对没有。

全国千千万万份商品房销售，全部都没有销售之前的区分协议（书）。区分所有界线（限）因此不明不白，于是，风可进，雨可进，（区分所有权之外的人）大家都可进。

在美国，以及在其他国家，建筑物区分所有，在区分销售之前，预先都有区分协议书。

这种关于建筑物的，或者说，关于不动产的区分协议书，根据各国规定，开发商必须要向当地主管机关预先写妥“区分声明”。要将这个“区分声明”依法登记在案，并对全社会公示。

这种区分声明书，经国家当地主管机关审核许可，然后主管机关才许可开发商，按这个区分声明，区分销售商品房。

开发商区分销售商品房，区分声明书登记在案。这成为购房者购房必须承认的前置条件：区分协议。

这个区分协议，每个购房者都要无条件接受，并签字认可。之后，才可以付款买房。

然后，根据区分协议，购房者才可能成为建筑物区分所有者（业主）。

有意思的是，建筑物区分所有声明书，只需经第一位购房者签字画押，随即转变成购房者之间、以及购房者与开发商之间的建筑物区分协议书。

以后的第二位、第三位、等等后续购房者，只需照签即可。

在香港，在其他任何国家和地区，任何购房者，不可商量变更建筑物区分协议书中的任何内容。

我国内地的商品房制度学习香港。

可是，内地的开发商，选择对自己有利的制度学。没利的制度，开发商全“忽视”了。

商品房的建筑物区分声明（书），这种非常重要的区分所有关键制度，开发商没学。他们不学。

开发商为什么不学？

因为，预先制定并登记在案的“建筑物区分所有声明”，限制了开发商在销售商品房时，可以由自己任意解释业主的“区分所有”。

没有“建筑物区分所有声明”，内地的开发商便于自己“自由切分”出售商品房。

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开发商，他们把这种“自由切分”出售商品房的方式，叫“卖豆腐模型”。

按切豆腐的方式卖商品房。

然而，切豆腐卖豆腐，豆腐可是动产类物品。销售移转动产物权，有动产物权公示制度。

建筑物是不动产，根本不可能如同销售移转动产那样切分（瓜分）。

即使在想象中，也不可能对一栋高楼大厦进行界线分明的思维瓜分（切分）。不可能。

而且，物权变动移转，不动产物权公示制度与动产物权公示制度，决然不同。二者不可比。

绝不可用卖豆腐的方试，比喻卖区分所有商品房。

开发商居然就把建筑物（不动产）的区分，比喻成西瓜或豆腐（动产）的切分。物权法学界对此没有明确的驳斥。这是物权法学家们的羞耻。

居然，我国全体物权法学家，面对业主们的茫然，无可奉告。

购房者，除了单元空间大小可目视，其余“公摊”皆被动接受。“公摊”不可目视。业主们不知所以。

开发商，因自由自在地按“卖豆腐模型”销售商品房，因此大发不义之财。业主们的区分所有，虚实混杂——这就是业主们的茫然。

问题在于，我们的物权法学家，比如陈华彬博士，自己根本不懂建筑物应该如何区分所有，不懂国外早已存在的、非常重要的“区分声明”、“区分协议”，也不懂“区分声明”向“区分协议”的转化。

陈华彬博士的建筑物区分所有的“三元论”，完全是一种自我捏造出来的理论。陈华彬博士的“三元论”是一种走错路、进错门的逻辑。荒诞无比。

陈华彬的理论，误导了不懂物权法学必须要有公理性的立法机关，也顺应了开发商的既得利益。祸害了区分所有商品房市场，也祸害了商品房业主。

《民法典》“业主的建筑物区分所有权”，是一个建立在错误理论基础上的制度设计。

2022-7-17