重庆楼市9月真实现状（内行人深度分析）

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提问：雕叔，那龙湖春江天镜和春深彼岸呢？投资能买吗？

回答：龙湖盘最大的特殊就是贵 春森彼岸这一期缺点确实太多：高压线、十号线噪音、曾家岩大桥噪音，买不得。 春江天镜也是巴滨路最贵的楼盘之一，投资回报率不高。

提问：大大，塔楼和板楼哪个更好？有哪些区别？

回答：板楼更舒服 板楼一般都是南北通透，1梯2户，居住感舒服； 塔楼住户更多，户型不通透，采光不如板楼，8-10户，甚至16户都有。

提问：圣地阳光是部队集资房吗？不是经济适用房吗？还有最近一直在关注南桥寺的二手房，可乐小镇A,B区确实不怎样，但买得还挺火的，位置不错。C区环境好象好点，偏点。但环线，医院，永辉，公交，学校都很近。圣地阳光3条轨道，但经济适用房，要交非税，感觉不划算。还以为可乐小镇C区相对不错呢！雕叔大，我越来越迷糊了，搞不清楚了，到底怎么回事儿？

回答：对头，是经济适用房，我打错了。 可乐小镇C区是最后一期，开发商是要搞得好一点。 这两个盘都在内环里面，会跟着大盘一起上涨，迷糊的话考虑可乐小镇C区吧。

提问：弹子石属于两江四岸板块吗？和北滨路南滨路相比的升值空间如何？

回答：弹子石属于两江四岸板块，而且洋人街板块腾出来1000亩土地，应该会重新规划出一条高规格的风景带。 其实和北滨路，南滨路相比可以看成稍次阵营，跟涨两滨一嘴的板块。 目前已经走在高位，建议往南沿江线看看。

提问：谢谢浮云大神 今天踩了融汇 看了一套 融汇江山公馆 去年才接房 中介给我说已满两年 不知道是否靠谱 单价1.18w 总价 147万 主卧和客厅正面看江 侧卧室峡江 是否值得 另外 天骄星城1.4 套内和 金地自在城1.25 后面两套都是洋房 这三套哪套划算

回答：后面两套应该都是套内，按照推算这三个价差不大，基本上就是建面10000-12000元之间的标底。 融汇江山公馆代表重庆新一线城市的新晋网红板块，类似于二个月前的彩云湖，三月份的彩云湖，我喊你去买恒基，你有印象没？ 这一套就和恒基类似。 协信天骄星城本身地段不算太差，有点v时代的感觉，都是烂尾楼接盘后新盘，应该是不愁卖的限价新盘。 而金地自在城因地段在“内环外”，一直处于不太受圈友待见的感觉。 所以你问我，我还是会让你自己决策，把时间拉回到二个月之前，你问我选v时代还是恒基？ 历史总是惊人的相识。 我相信你已经知道答案了，我的亲~

提问：老师好，茶园的江南小区楼梯二楼158平米（建面）毛坯房135万能入手吗？

回答：茶园的二手房就别买了，茶园目前仅有新房市场，二手房不太理想，流动性较差。 买二手还是围绕环线周边看民安，彩云湖，南桥寺，弹子石和回龙湾。

提问：雕叔，手上有几十万的资金，想买套房子投资，现在还能出手买吗，在哪个区域比较好呢？

回答：现在还能买，市场恢复冷静中，新盘陆续开始打电话来了，南边李家沱~巴滨路一群新盘即将开盘： 华润澜山望，中铁花语佰骊，千江凌云，华远海蓝城，珠江城，协信天骄星城。 二手重点看看西区九龙半岛和融汇半岛

提问：请问浮云，近期“两滨一嘴”区域一手房的价格是否受到管制，比同地段的二手房便宜？在这一区域，目前有没有值得投资的一手楼盘？谢谢！

回答：以下内容均为小道消息： 关注下个月的融景城！ 价格管制在套内18000，想开20000没批过。 与二手建面15000，套内近19000的价格来说，还是可以。

提问：北区北大资源1.5不到适合出了吗？谢谢。

回答：不出，再持有。 这个价格都是回落价了，去年高峰期涨到了近20000元，现在回落太厉害了。 放心，怎么跌下来的以后怎么涨回去。

提问：雕叔你好，我在山东济宁市邹城是一个四线城市居住，有一套小面积住房，房子妈妈自己在住，是我爸生前买的没有贷款直接落在了我名下。目前自己的状况是因为前几年投资失败，目前负债40万，没有房子居住，一家五口一个老人，一儿一女，现在租房。我名下有一套商业门头房，目前负债的形式就是这个房子抵押的贷款。房子不买越来越贵，买的话压力很大，首付可以通过借款先付上，再提取贷款还上，首付款利息和月供想通过房租来通过，至于欠款只好慢慢还了，不知道想法对不对，我们这目前的新房房价大概在7000-9000左右。综合我目前的情况希望雕叔能给予更好的建议，谢谢！

回答：你这种打法，风险度很高额，完全是滚雪球效应，如果没有正现金流，很容易出事。 另外你这样操作的后果就是负债率偏高，一般我们不建议负债率超过50%，否则很容易断供，资金周转不上。 你当下最有价值的做法就是先出掉商住房，哪怕适当亏本，只有这样你的资金才能周转出来，才能恢复正常轨道，而不是把希望放在房租上，来抵月供。 对于小城市，如果有半年没有租出去，你房子的月供怎么办？这是一件风险极大的事情。而且商住房本来就是坑，必须先卖再买，千万不要弄错顺序，特别是手里没有更多现金流支撑的时候。 其实每天收到很多人的买房咨询，毫不夸张的说，只有10%不到的人，能规避这些错误: 一、买错了房子 1.跑三四线跑环京环沪买错城市； 2.不懂限购不懂商业买商住商铺买错物业； 3.不懂价值溢价远郊CEO三无贵妇盘，贪便宜硬伤损盘。 二、做错了贷款 1.没看好限贷规则被二套急急忙忙按揭2成； 2.比银行还怕贷款比风控更懂风险就是不贷少贷； 3.先买房子再做贷款，贷款漏洞百出。 三、搞错了时机 1.新手总想看到大盘上涨再抄底结果是追涨杀跌； 2.总要先卖房再买房，卖低买高总比行情慢半拍； 3.勤看咨询案例，偷瞄推荐小区，结果是3年前的问答

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