县城与市区房价应该差距多少（凭什么房价比新一线城市还高）

根据国家统计局最新公布的2022年1-6月份商品房数据显示，全国商品房累计销售面积为68923万平方米，销售额66072亿元，计算得出上半年全国房价均价为9586元/平方米，房价超过万元的一线、新一线城市也就见怪不怪了，甚至二线城市房价过万元也属正常，然而，全国有117个县城房价过万元，足以让我们对县城楼市大吃一惊。

截止到6月底，全国1472个县城、394县级市中，房价超过10000元/平方米的有117个，房价排名前十的县城中，有8个县城房价超过2万元/平方米，分别是陵水、义乌、永康、温岭、昆山、乐清、万宁、桐乡，房价最高的陵水县房价更是达到33376元/平方米，新一线城市中除了杭州和西安，完全碾压其余13个新一线城市，并且成都、佛山、郑州、重庆、沈阳、长沙6大新一线城市还不到2万元/平方米，不仅感慨，论楼市，大部分新一线城市都不如这8大县城。

从人口来看，陵水人口数量只有37.25万人，义乌186万人，永康62.22万人，人口数量低于任何一个新一线城市，从GDP来看，2021年陵水、义乌、永康GDP分别为223.39亿元、1600亿元、722亿元，而15个新一线城市GDP均超万亿元，无论是人口还是GDP都难以与新一线城市相提并论，区区县城，凭什么房价比新一线城市还高？今天就来一起解析一下县城房价过高的最真实原因。

通常情况下，房子作为家庭必需品的同时，又具有商品属性，影响房价的因素包括土地、金融、政策三要素，但是对于房价超乎常人想象的县城而言，最直接的因数还得看供需关系和经济环境，这8个县城为何能让房价实现超过2万元/平方米，具体来看看。

陵水位于海南东南部，北临万宁，南临三亚，乘坐高铁，海口到陵水只需要1小时左右，三亚到海口只需要20分钟左右，热带岛屿气候，临海，天然的地理条件让陵水有丰富的旅游景点资源，旅游产业发达，2020年疫情未发生前，每年旅游人口接待人数超过500万人次，500万人次对于新一线城市而言或许只是九牛一毛，但是对于陵水而言就不一样了。

自2004年旅游接待人数翻倍达到211万人次以后，房地产在陵水才开始发展，2008年—2011年三年时间，陵水县商品房销售面积148.58万平方米，销售额241.06亿元，三年时间累计销售7695套，计算得出这三年房价均价约1.62万元/平方米，当旅游接待人数再次翻翻达到500万人次时，房价也翻翻达到3.3万元/平方米。

显而易见，有着巨大旅游人口红利，带来的投资、养老预期，10年前陵水房地产就供不应求，现如今，陵水的住房供应数量达到1.7万套/年左右，对于每年超过500万人次的游客而言，陵水的住房依然处于供不应求的局面，只不过投资大于自主，据挂牌的租房信息显示，目前陵水一房租金600元/月—3600元/月，两房租金1800元/月—4800元/月，三房租金2500元—15000元/月，别墅租金10000元/月—24000元/月，正因为有源源不断的旅游人口流入，让陵水房子有极高的租售比，甚至可以与一线城市部分区域一较高下。

义乌，不仅仅是中国的小商品集散中心，更是世界的小商品集散地，外贸业尤为发达，进出口总额从2010年的31.2亿美元上升至2020年的450.9亿美元，翻14.4倍，期间义乌外地人不断涌入义乌创业，截止到2021年，义乌规上企业近700家，但是中小型企业超过3万家，2020年小微企业新增4.9万家，义乌大大小小的老板们撑起义乌房价大半片天。

从2011年—2021年，义乌人口数量净流入达到62.5万人，常住人口达到186万人，，平均每年人口净流入6.2万人，人均GDP只有7.9897万元，低于全国平均水平，但义务2021年人均可支配收入却达到77468元，是全国城镇人均可支配收入水平的3倍，说明义乌平时消费较少，但是吸金能力十分过硬，收入水平几乎与一线城市平起平坐，加上长期以来，义乌商品房供应保持着低位水平，导致义乌房地产市场供不应求，房价不断上涨。

永康，不仅是“中国五金之都”，还是“世界五金之都”，与义乌小商品市场地位及其相似，从保温杯、拖把等小五金产业，再到车、门、电动工具、电器厨具等大五金产业，供应着194个国家和地区，2021年全年进出口总额467.16亿元，其中出口总额459.09亿元，出口额占进出口额98.27%，同比增长9.12%。

人口流动方面，根据七普数据显示，永康户籍人口62.22万人，常住人口96.42万人，人口净流入量超过34万人，2021年商品房销售面积77.5万平方米，同比增长45.5%，销售额增长92.8%，与此同时，永康旅游业也十分发达，旅游接待人数保持在400万人次/年，2021年旅游收入达到60.8亿元，超过财政收入的50%，经济发达，商品房销售额增长超过销售面积，永康房子供不应求。

从陵水、义乌、永康三个县城、县级市可以看出，并非普通的区区县城，温岭、昆山、乐清、万宁、桐乡亦是如此，旅游、制造业、贸易、稀有金属等产业，总有1—2类产业在全国名列前茅，换言之，经济增长快、人均收入高、人口流入量大使得人们对高价房并不排斥，同时，有良好的产业增长所带来的高预期，对房价上涨也就见怪不怪了。

总结起来，一旦城市找到了经济立足之本，即便是县城、县级市，其人均财力方面也与新一线城市有一拼之力，就好比一个穿着朴实无华的中年男人，看似不起眼，实则家财万贯，产业云集，鸡蛋没有放在房地产一筐篮子中，却实现房地产被动发展。反观一些小县城、县级市，产业尚未引进落地，更别提达到产业成熟了，就开始大规模卖地，迫不及待地让房价上涨，最终让财政更加依赖土地，旧债未减新债又增，方向反了、急了，对城市稳定发展而言反而容易适得其反。