重庆大学城房价未来怎样（重庆大学城的新盘可以投资）

>>>Q&A<<<

1：您好，两百万左右，有什么推荐呢，三房以上，一般在机场附近上班，但是位置也不局限，不想自己装修。

答：如果单一你的问题来看的话，答案真的是太多太多了，所以个人建议，你应该去进一步细化你的需求。

那根据你的问题，我可以逐渐的去细化一部分，来进一步减少选择的难度。

1：首先你一般在机场附近上班，从通勤时间，来回交通成本来看，江渝北片区才是对的选择，其他区域相比起来，或多或少的有一些不方便。

2：不想自己装修，则是表明，你希望该房子可以拎包入住，可以是精装修的新房，也可以是二手房。

3：预算200万左右，则意味着小区要有品质感一些，年限新一些，离机场比较近。

4：三房以上，个人觉得这个条件是可以浮动的，可以是小三房以上，也可以是正规三房以上。

暂时我就只能帮你细化到这里了， 根据这些来看的话，新盘领域位于汽博的万科金域蓝湾，恒大轨道时代，礼嘉的龙湖昱湖壹号，两江新宸等你可以去看看。

在二手的领域，比较适合你的是照母山片区，原因如下：

1：整体开发，楼龄普遍较新，外立面良好，颜值在线，心理接受度高。

2：都是大牌开发商入驻，品质可视化，买的有保障。

3：在售房源多，可选择余地大，讲价空间足。

这是根据你的问题可以给出的答案，如果你还有特定的需求（学区，江景等），可以跟我们联系，我们也可以提供私人定制化的咨询和服务。

贰

>>>Q&A<<<

2：你好，请问你觉得，18梯开业后中兴路熊猫公馆的商铺有没有前景呢？

答：首先针对于商铺而言，个人有几点建议，也是在考虑商铺投资前必须要考虑到的几件事,建议细看：

1：门槛颇高

商铺由于自身的特性（商业性质，贷5成10年，利率上浮），就导致了一个问题：门槛很高，即使总价跟住宅一样，你的首付，月供压力都会比较大。

2：回报相对“静态”

商铺一旦购买之后，它的回报仅仅体现在“租金回报率”上面，而商业由于高额的税费原因，导致了二手交易相当萎靡，因此，商铺想要回本基本上就只有靠租金收入，时间较长。

3：中间不确定的因素太多

考虑商铺投资的人最希望的事情就是：可以做到租金抵月供。

可也仅仅只是希望而言，而现实是怎么样的呢：

1：租客做到一半做不走了，要退租或者转租，在合同剩余的期间内，收不到租金。

2：新客户租了山沟，一开口就跟你提3-6个月的免租期，要重新装修等，又需要自己贴腰包来还月供。

3：由于是商业，因此行规是业主出中介费：3个月的租金。

等等你会发现，即使买了个商铺，也很难“一劳永逸”，

所以商铺投资的门槛颇高：要有眼光，有雄厚的经济实力，才可以驾驭商铺。

我们接下来来看看你的问题：18梯开业后中兴路熊猫公馆的商铺有没有前景呢？

首先，我们来看看位置：

（图片来源于安居客）

而现在解放碑的商业竞争十分激烈，除了很常见的商铺，写字楼等，还玩出来了许许多多的新花样：菜市场，白领食堂等。

而做的好的商业， 都逐渐的“标签化”，意思是你必须要有自己足够的特色，才能够才竞争中脱颖而出。

比如，想到美食街，就是八一路；想到“千与千寻”，就是洪崖洞。

如果无法形成自己的特色，则会面临这一个很严重的问题：同质化竞争非常严重。

再说回来 熊猫公馆的商铺，你既然都问到了“18梯开业后”有没有前途，说明你对于它的现在也不太满意，你是在“赌”，赌18梯开业后，它会变好。

可惜这是一个“倒三角”的形式，中间时间长，不确定因素过多。

所以就我个人认为：如果以上都可以做到，那么熊猫公馆的商铺还行，如果有任意一点做不到，价值都需要打折扣。

你可以按照我的这个思路去想想，看看是不是这么一回事。

叁.

>>>Q&A<<<

3：我们是首套房想入手一个4房套内120左右的清水房，区域位置需要在渝北区内，我们的预算最好在220以内，我工作的地方可能会在沙坪坝和中央公园之间变动，目前有考虑在礼嘉，九曲河或者照母山这一带，想请您推荐几个楼盘，谢谢您。

答：你考虑的比较全面，礼嘉，九曲河和照母山同时包含了新盘和二手房，但你目前的情况，几乎只能从价格上面来做出一些建议：

你的诉求按照套内120㎡，预算220万来看，几乎是套内18300元/㎡（新盘），二手大约在15000-16000元的建面来衡量。

在新盘领域: 你的选择余地会比较大：香港置地林山郡，华侨城，等新盘，其中，龙湖在礼嘉和九曲河的布局较多，你可以重点去看看（九里峰景，两江新宸，昱湖壹号等），我们都写过踩盘报告，具体搜索如下：

照母山的二手房更是多了去了，融创凡尔赛，世茂茂悦府，玥湖园等，你都可以去做选择。

你看重以后的居住环境，可以看看九曲河；想离天街近一些，就可以看看礼嘉（龙湖的项目都比较近）。

如果侧重于学区，可是适当的缩小点面积看看照母山的约克郡等。

希望对你有所帮助。

肆.

>>>Q&A<<<

4：你好！请问您重庆大学城的新盘可以投资 自住么？有未来升值潜力么？谢谢！

答：这个问题问的好，针对于自住而言，每个人的具体侧重点不同，因素所选择的区域按照自己的需求来就好了， 大学城也适合自住。

注意：大学城和西永是不同的两个地方

但是你同时又有着投资的需求，看重未来升值的潜力，这里我们就可以好好的说到说到了。

从你的需求和正常的逻辑思维来看，你的诉求应该是这样：买套新盘-等待涨价-卖掉。

针对于投资而言的话，你仅仅只看到这么一点：该区域是否有升值空间，未免有点太简单个人觉得，你更加看重的是，该区域涨价后的变现能力如何？而无法变现的涨价约等于镜花水月。

那到底涨价之后的变现能力如何？是可以全额变现，还是需要打折变现，这需要根据未来的市场来判断，但我们可以通过现有的市场来一窥端倪：

由于你是买新盘-变现这么一个过程，所以现在的市场很重要，据不完全统计，目前大学城在售新盘大约有这：

而二手市场，据不完全统计：

从目前整个沙坪坝区在售的二手房总共有：18409套。

而大学城的二手库存量有：7920套，占比43%，光一个大学城就几乎占据了目前沙区在售房源的一半体量。

从二手的去化来看，成交了：3828套，

最近一次可查寻记录是在：2017年的6月份

（以上图片均来源于贝壳）

可以这么说，大学城新增供应量不多， 但库存量颇大，你可以这么去理解它：

大学城从2017年6月至今，一共有11748（7920 3828）套二手房在售，但由于成交了3828套，所以目前可查数据显示还剩：7920套，去化率33%。

如果在说的更加的深一些的话：在现有库存量不增加的基础上，还需要两波“上一次”的行情，才可以消化完现有的库存量，(这还仅仅只是建立在贝壳一家的数据上)。

而“行情”是需要等待的一个漫长的过程，更别说你买的是新盘，等你可以变现的时候，旁边西永有着大量的楼盘也解禁，(目前沙坪坝的当红炸子鸡是西永，在售新盘有18个)。

（图片来源于安居客）

到时候我估计光文旅城一家的放盘量就不小。

而且大学城还存在着一个潜在的问题：它的成熟与繁华具备一定的假象。

它是靠着一批又一批的大学生撑起来了周边的市场和配套还有商业的成熟和繁华，而大学生的流动性可是相当的高，一般毕业就代表着天各一方，各奔东西，留在原地“杵”的几率少之又少。

库存压力大，接手人群少，变现时间长，同时周边竞争对手众多，这样的局面只会导致一个结果：即使你价格涨上去了，要想变现，折扣力度不会太小。

这么来看的话，大学城的涨价是有着那么一点的“水分”，话有点多，图片也有点多，但是希望你能理解。

伍.

>>>Q&A<<<

5.：老师，目前2房北区这边是买中央公园附近好还是照母山好，有没有推荐的楼盘二手房也可以的。

答：你这个问题问的稍微的大了一些，因为可以拆分成两个问题：

第一个问题：2房，照母山和中央公园买哪里？

中央公园目前属于大兴土木的阶段，市场以新盘为主，且由于前期宣传和打造的较为高大尚，因此里面主要针对的是一些刚改和改善型的户型，所售楼盘面积和户型都较大，如果你需求的是两房的话， 这里的选择有限，基本只有中交，融创嘉德，鲁能泰山等有货。

而照母山呢，已经日渐区域成熟，入住率也起来了，最关键的是货多，选择余地较大，品质依然呈现可视化，因此第一个问题，我会建议买照母山的两房。

（图片来源于贝壳）

第二个问题：有没有合适的楼盘去做推荐。

而在整个的照母山片区，你可以选择的两房余地就大了很多，从楼盘来看玥湖园，万科城，恒大世纪城，融创凡尔赛，世茂茂悦府，协信星都会，约克郡等都可以作为比较对象。

从面积来看，无论是一改二，小二房，正规两房，二改三都有，面积跨度从52-91㎡都有。

（图片来源于贝壳）

从总价来看，价格波动也是较大，从刚需上车的85万清水，到注重品质精装修163万的精装修，

综上， 不管从价格、户型、面积上来看，现阶段照母山的选择余地都会远远大于中央公园。

但由于不知道你的具体需求（总价，首付，是否带学区等），实在不好做出推荐，这点请谅解。

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