四大圈层结构哪个最活跃 区域分析腾笼换鸟

165、164、163天...成都大运会的脚步离我们越来越近。

成都大运会是中国西部第一次举办的世界性综合运动会，也是成都向全世界展现美丽宜居公园城市全新面貌的一次机遇。十陵，此次大运会的举办之地，在这场赛事的不断推进下，成都人的目光开始汇聚于此。

据成都市规划与自然资源局公告，截止于3月4日，龙泉驿区的片区控规修改方案多达11条，而其中关于十陵的就占据一半以上。不得不说，在成都“中优”大背景下，借助城市战略东进的“东风”，以往那个被称为“城乡结合部”的十陵，正渐渐成为过去。

从2020年1月到2021年3月，这些控规修改方案针对十陵片区的商业配套、路网系统、蓝绿空间、公共服务、市政基础设施均做了调整，并撤离了工业业态。整体来看，修改后的布局规划，使得整个十陵未来的配套更加完善，也对板块后期的发展十分有利。

PART1

成都开启向东时代

十陵板块脱颖而出

2017年成都提出“东进”战略，2020年国家发改委发布《2020年城镇化建设重点任务》：编制成渝地区双城经济圈规划纲要。同年，成都东部新区正式成立。在这些城市的战略和历史机遇下，成都就此开始了全面的“向东时代”，十陵板块也开启了频繁的进阶之路。

▲十陵区位（四川知道自制）

以前提到十陵，给人的感觉就是又远又偏，甚至不少人提起都要说一句：“哦哟，那个城乡结合部嗦”。而现在，“成都大学大运村”、“主城最大的湿地公园——青龙湖”、“范家院子TOD”、“环城生态区宜居板块”，在多个标签加持下的十陵，开始被更多人看到。

事实上，从区位来看，十陵实际上占位是非常有利的。十陵北至沪蓉高速，南接厦蓉高速，毗邻成都东三环，与成华区无缝衔接，它是龙泉驿各大板块中距离成都主城最近的板块，可以说是主城向东的第一站。

从另一方面来看，十陵现在的热度大部分来自于2021年世界大学生运动会。大运村将在2021年接待来自全世界的大学生运动员以及媒体记者，这里是世界看向成都的第一站，也是第一窗口，所以十陵板块必将“全力以赴”，拿出成都最好的状态展现在世界面前。大运会给成都带来的是城市发展加速，也有利于城市知名度的快速提升，更是成都打造“三城三都”城市品牌的有力推手。

▲十陵成都大学大运村效果图

现目前，大运会已经进入正式倒计时，大运村带给十陵的影响也在提速，城市道路优化、界面整治改造、各个场地修建的进行，将十陵漫长的革新时间从至少十年压缩到了近两年。

大运会可以说是一个区域发展的契机。对比来看，2001年北京海淀知春路担负起了大运村重任，两周时间，区域内的楼盘价格猛涨一千。2011年，大运村的头衔落在深圳特区内最穷的村落“龙岗中心城”身上，五年之后该区域已经成为超一流的国际中心。如今，大运村的光环落到了十陵身上，它未来发展方向和程度，可想而知。

成都的“以赛谋城”不仅是谋城市规划和城市基础设施等硬件，还有一个最重要的方面是谋产业联动、新经济发展，体现的是关注未来发展的新理念、新技术。随着东进及大运会的推进，城市面貌正加速“焕新”。一年内多次调规，让十陵向宜居“蝶变”，这里将成为下一个主城热度区。PART2

多维度赋能十陵

打造宜居生活片区

从交通来看，目前除了已建成通车的地铁4号线外，板块内还规划有地铁9号线（二期）和12号线，三条轨道交通交汇。另外还拥有当前炙手可热的TOD项目——范家院子站TOD。两横三纵四轨的立体化城市路网格局，连接成渝、接轨东部，贯通全国，连接世界。值得一提的是，根据规划，十陵还将在大运村和东安湖体育中心修建龙泉驿的首条快速公交BRT的专用线路。

▲十陵交通图（四川知道自制）

从城市空间来看，十陵整治了道路陈旧、城区内涝、基础设施、市民配套设施等问题。成都市规划局发布的十陵最新规划方案中可以看见，十陵要撤离工业用地、增加商业用地、完善居住属性。笔者实地走访发现，这些调整规划正在全力实施。从十陵片区沿着灵龙路一直走，二十分钟内的路程看到的全是施工现场，道路的拓宽、外立面的粉刷等改造随处可见。这可以看出龙泉驿片区是有很大的决心，让十陵去除工业业态，提升居住品质，并且要将十陵从一个工厂成堆的“城乡结合部”，打造为宜居的居住区域。

▲随处可见的施工现场

▲翻新的外立面

▲拓宽的街道

▲旧货交易市场拆迁（图源网络）

▲即将拆除的钢材市场（图源网络）

▲十陵街道外立面改造效果图

从生态来看，十陵片区的生态资源可以说是得天独厚，有“城市绿肺”之称的青龙湖作为成都市东部新区十陵风景区的重要组成部分，总面积达30000亩，是成都市环城生态区内最大的湖泊水库。此等规模生态资源之于城市难能可贵，因此，青龙湖可以说是整个十陵风景区的生态基调确立区，为打造环城生态区奠定了基础，也为高品质生态区提升了区域价值。

▲图源：网络

从产业来看，随着大运村的逐渐建成，十陵板块未来的产业重心已经浮现。从大方向上看，成都产业东移，文创赛事举足轻重。2019年以后将建成880万㎡文创园区，实现文化创意产业增加值1800亿元，占GDP比重10%，体育产业总产值突破800亿元。在此目标下，十陵所在的龙泉驿西片区，将会依托明蜀王陵、成都大学和东村文化创意产业园，大力发展文化创意产业。成都《环城生态区总体规划优化提升》中也提出，环城生态区两侧将打造9大片区，实现高品味商业消费场景与公园共生融合。

▲图源：《环城生态区总体规划优化提升》

整体来看，十陵板块在交通、空间、生态、产业等多方面的加持下，开始焕发出新的活力。另外龙泉驿区改控规、拆迁改造、TOD项目建设等频频的动作，也直接影响带动了十陵板块房地产市场的腾飞。

PART3

土地供销增长

住宅全面升级改善

随着城市建设的加快，主城空间饱和，资源稀缺，近四年来成都中心区域土地供应逐渐减少，土地与住宅主要集中于三环至绕城区域。数据显示，2017年至今十陵土地供应宗数、供应面积、成交总价与其他在三环的板块相比排名第一（来源于锐理数据），开发强度、开发密度明显领先其他板块。

▲数据来源于中原地产

十陵板块4年间共供应土地15宗合计1452.09亩，成交土地12宗，合计1305.91亩，拿地的开发商包括中海、中梁、邦泰、蓝光等。在历年土地拍卖中有以下几个重要的时间节点值得关注：

• 2017年十陵恢复供地，2017年6月28日，中海地产15.12亿拿下龙泉驿十陵99亩土地，楼面成交价达到11400元/㎡，十陵由此进入万元时代，也逐渐被人们熟知。
• 2019年5月28日，华润以4465元/㎡的成交楼面价拍下298.21亩土地，这也是2019年以来，十陵板块出让的最大一宗土地。
• 2019年12月30日，邦泰地块成交楼面价12520元/㎡，这也是2020年之前，十陵最高的地价。
• 2020年6月24日，佳兆业拿下十陵59.38亩宅地，最高楼面价15950元/㎡，刷新了十陵的土拍记录，与其他板块的差距进一步拉大。2020年十陵供应土地的合计面积约371.29亩，高于锦江、武侯、金牛、成华等主城供地面积。

▲2017—2020年十陵土地成交详情

上述可以看出十陵板块的土地供销充足，供地宗数逐年上涨。自从2017年楼面地价突破万元后，各大房企也开始涌入十陵。短短四年时间，八大品牌房企已经布局十陵。华润置地、中海、中梁、龙湖、蓝光、城投、邦泰、佳兆业等多个品牌房企的进驻。势必会让十陵板块发展出新面貌。

▲图源：网络

八大品牌房企的入驻改变了这个片区的居住形态。过去这个片区的高楼很少，居住形态大多还是以多层为主，品牌房企进入十陵之后，就从最基本的刚需跃阶为品质改善。

▲十陵楼盘分布图

1、华润置地时代之城

▲图源：网络

占地298亩，是目前为止十陵最大的项目。产品类型为高层和洋房；建面为116—186㎡；精装高层均价20000元/㎡，清水洋房20000—23000元/㎡。

2、华润置地时代风景

项目产品类型为小高层和洋房；建面为110—140㎡；小高层均价22000元/㎡，洋房24000—25000元/㎡。

3、中海御湖世家

项目产品类型为叠拼和高层；叠拼建面为156㎡；精装26706元/㎡（2021成交均价）。

4、中梁壹号院

▲图源：网络

项目产品类型为洋房和小高层；建面为97.92—132.25㎡；精装单价20000元/㎡起。

5、首开·龙湖景粼玖序

▲图源：网络

项目产品类型为洋房、联排、高层；建面为132—211㎡；精装单价22500元/㎡起。

6、蓝光未来

▲图源：网络

这是蓝光在成都的首个“未来系”,项目产品类型为洋房和小高层；建面为106—148㎡；均价为22491—27944元/㎡。

7、邦泰·宽语

▲图源：网络

项目产品类型为小高层和洋房；建面为95—135㎡；均价为24000—26000元/㎡

8、佳兆业·珑樾壹号

项目产品类型为叠拼和洋房，建面为143—204㎡，价格待定。但从周边楼盘来看，该项目是佳兆业的顶级壹号系产品序列，预期价格不会比周边低。

从上述可以看出，各大品牌房企的入驻给十陵的房地产市场带来了竞争，这点从不断攀升的地价和房价就可以看出。在2017年以前，十陵的最高房价均价为8307元/㎡，到2017年最高房价破万，再到如今破两万，现在区域内的新项目均价都在22000万以上，不管是从地市还是楼市的变化都能够看出十陵这一板块的潜力。

目前已经进入“两万时代”的十陵，板块内的新盘面积段主要集中在110—150㎡之间，基本不会超过200㎡，总价基本在300万左右，以改善为主。大运会的举办、大运村的修建、交通路网及基础设施的完善，让十陵潜力十足。

历经十余年的发展，从金融城到大源再到天府新区，成都一个又一个区域崛起。而随着“中优”和“东进”的推进，新一轮红利，或将诞生在十陵。

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