城市更新单元计划公示流程（城市更新单元范围线的划定）

更新项目需要重点核查标图建库情况、核心规划、管控要素等内容，这些都是作为更新项目的基本准入条件。如果某一地块的现状和规划情况都符合这些研判要点，那么该地块就可以进行城市更新工作。那应该怎么确定这一地块的范围，开展城市更新呢？也就是说，城市更新单元范围线怎么划定？

本文重点从技术规范的维度出发，结合政府政策要求和开发主体利益诉求，综合考虑道路、自然边界、行政辖区边界、空地、权属、产城用地比例等多种要素，并详细分析这些要素会遇到的各种情形，更为科学合理地划定城市更新单元范围线。

涉及到道路的，该怎么画单元范围？

涉及道路时，需要注意区别现状道路与规划道路，综合现状和规划均有道路、规划有道路但现状无道路两种情形来看。

规划有道路，现状无道路：

这种情况很好处理，直接按规划道路要求的内容划定范围线，将规划道路红线全部纳入更新改造范围内。

规划有道路，现状有道路：

这个要分三种情况看。一是现状道路与规划道路的线型和宽度一致的，那就以道路中心线为界划定更新单元范围线。二是现状道路的线型和宽度整体与规划道路差别不大，此时需要结合实际情况综合来看，比如道路建设标准、周边建设等，酌情考虑按道路中心线划定更新单元范围线。三是现状道路与规划道路的线型和宽度都不一致。这种情况也比较好处理，按规划道路红线划定范围线即可。

此外，还需要考虑周边是不是已经有相邻的统筹单元。如果周边有相邻的更新单元，那么在依据道路划定更新单元范围线时要注意结合本单元和相邻单元两者来看。

涉及到一些明显边界的，该怎么画单元范围？

当更新项目涉及自然边界、行政辖区边界等一些明显边界时，依据自然或人为划定的明显边界划分更新单元范围线。

涉及自然边界：

河流：如果项目紧邻河流，分两种情况来看。河流旁边紧邻规划道路，那么划定范围线时仍是依据以上提到的道路划分原则。如果河道旁边没有规划道路，那就以河道的自然界线为边界划定更新单元范围线。如果项目只是被河流间隔开，那么河流不是作为划定更新单元范围线的依据，并且河流可纳入更新单元范围，未来单元细分类别为生态修复区或现状保留区。

山体：如果项目紧邻山体，划定原则类似于河流。如果项目与山体之间有道路，那就依据道路的原则划定范围线。如果山体旁边没有规划道路，那就以山体的自然界线为边界划定范围线。如果项目现状建成部分涉及生态保护线，未来要注意生态修复。

涉及行政辖区边界：

按行政辖区边界划分：如果临近行政辖区边界，可以沿行政辖区边界划分单元范围线。尽量避免出现跨行政辖区的情况，减少项目实施难度和协调难度。如果项目确实无法依据行政辖区边界切分的，需要综合规划地块实际情况、周边道路、权属等要素确定更新单元范围线。

更新单元涉及空地要不要纳入？

与空地相关的主要看空地是不是“三地”和超标“三地”，以及能不能独立开发。

“三地”和超标“三地”：符合“三地”和超标“三地”的地块是可以纳入更新单元范围的，单元细分中属于“三地”和超标“三地”区。

可单独开发的规整的大面积空地，能单独出具规划条件的地块：原则上不纳入更新单元范围，但如果原控规中规划是道路和公配的地块可以纳入更新单元范围。

犬牙交错、不能单独开发的大面积空地：这类空地一般是周边有改造需求、形态并非十分规整、面积较大且不能独立开发，那么划定范围线的时候也可以将这部分空地纳入进来，将来可用作其余用地区。

涉及权属怎么划定更新单元范围？

如果前面提到的道路、自然边界、行政边界、空地等要素与权属发生矛盾时，应以权属界线修正更新单元范围线。不同权属之间可以作为更新单元范围线的划定依据，相同权属部分可纳入。如果更新单元边界切割现状建筑物的，注意将权属一致的建筑物纳入更新单位范围，未来作为单元外拆除区。

如果一个更新项目可以依据以上因素划分更新单元范围线时，基本可以确定更新单元范围了。但还需要进一步考虑项目类型要求、更新单元细分比例要求等情况，对单元范围线进行微调。

项目类型要求：对于产城类的更新项目，在划分更新单元范围线时，要先保证产业用地占比。产业（含新型产业用地）用地规模占经营性用地规模的比例不少于50%。如果达不到产业用地最低占比要求，需要扩大或缩小更新单元规模以满足此要求。

单元细分要求：更新单元细分比例要达到“567”的要求（政府主导改造的更新单元除外）。“567”为“50%、60%、70%”，即拆除范围占更新单元修正后面积不小于50%，标图建库面积占更新单元修正后面积不小于60%，实施改造面积（拆除重建区 生态修复区 整治活化区 历史文化保护区）占更新单元修正后面积应大于70%。（注：更新单元修正后面积=更新单元面积－现状道路区面积－其余用地区面积。）

因此，在单元划定时，如果无法保证单元细分比例要求，需要通过新增或缩减更新规模，重新调整更新单元范围线，满足单元细分“567”比例要求。

除了以上技术维度之外，还需要进一步从政府和开发主体的角度出发，考虑这两方的关注点。从政府角度来看，重点关注用地贡献率和集中贡献率，需要捆绑实施的公共配套设施等内容。从开发主体的角度来看，关注实施难度、贡献率、改造类型、开发规模等经济利益相关内容。通过调整更新范围线平衡自身利益。

因此要结合政府和开发主体的诉求对更新单元范围线进一步优化。库思规划，懂设计、能落地。