顺丰房地产估值（顺丰房托拟在港上市）

本报记者 李凯旋 李未来 北京报道

近期，顺丰控股（以下简称“顺丰”股票代码：002352）在资本市场上的动作颇多。2月10日，顺丰发布公告表示，拟筹划设立房地产投资信托基金并上市。目前，顺丰房托拥有3项物业作为底层资产，其2020年前三季度的收益为2.05亿元。

值得关注的是，顺丰房托3项物业底层资产的平均出租率超过了90%，但客户与顺丰的关联度较高。至于成立顺丰房托并上市的原因，顺丰方面表示其为盘活资产，拓宽融资渠道。若成功上市，顺丰房托将会寻找合适的收购机会，收购优质的物流地产。

顺丰房地产投资信托基金拟上市

2021年牛年春节前夕，顺丰作为中国境内规模最大的物流商，迎来了专属于春节期间的忙碌时刻。2月10日，顺丰发布了一则公告，相关内容则是筹划设立房地产投资信托基金并上市。

顺丰将通过境外控股子公司间接持有的3项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在港交所上市。这三项物业则分别位于中国佛山、中国芜湖和中国香港。目前，房托管理人为SF REIT Asset Management Limited，其是顺丰的控股子公司SF Holding Limited的香港全资子公司。2月10日，房托管理人就拟在香港设立的顺丰房托向香港证监会递交了认可申请。

认可申请通过之后，房托管理人将向港交所提交顺丰房托的上市申请表格。《华夏时报》记者了解到，3项物业分别是佛山市南海区的桂城丰泰产业园、芜湖经济技术开发区的芜湖丰泰产业园、香港青衣的亚洲物流中心-顺丰大厦。

通过一系列的重组之后，顺丰的境外全资子公司Golden Bauhinia Logistics Holdings Limited将间接持有上述3项物业资产。随后，顺丰将Golden Bauhinia的100%股权转让给顺丰房托。最终，顺丰房托再向公众发行顺丰房托基金单位。

或收购优质物流地产

值得关注的是，2月5日，顺丰开始了短暂停牌，彼时并未披露停牌的具体原因，但多数投资者认为将会出现“利好”。2月10日，顺丰披露了多条公告，其中前后包括拟部分要约收购嘉里物流51.8%股权的公告、复牌公告以及上述提到的筹划房地产投资信托基金并上市的公告。

2月10日复牌后，顺丰股价涨停，最终收盘价为117.10元/股。不过，春节之后，顺丰的股价却一直处于下探状态，逐步回落至2月10日之前的股价水平。如果说，收购嘉里物流的部分股权可以充实顺丰的业务，资本市场买单则属于意料之中。那么，造成股价后续出现下跌的原因却是顺丰房托成立并筹划上市吗？

顺丰方面表示，此次拟设立房托基金并上市将开拓公司的创新性融资渠道，顺丰房托上市有助于盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力。

为了实现长期可持续的分派增长，顺丰拟积极管理顺丰房托基金的业务即运营线，寻求具有收入及资本增长潜力的收购机会等。值得关注的是，关于收购机会，顺丰并不局限于顺丰控股股份集团或第三方，顺丰房托拟将在全球范围内持有及投资优质的创收的物业，主要将着眼于香港和中国内地的物流地产。

关联租户占比较高

房地产投资信托基金主要投资于产生收入的物业，并以其收入向基金单位持有人提供稳定回报。截至2020年底，顺丰间接持有的3项物业底层资产可出租的总面积约为30.80万平米，评估价值约为60.94亿港元，3项物业底层资产的平均出租率约为94.9%。

由此可见，3项物业底层资产的平均出租率维持在高位。不过，《华夏时报》记者注意到，截至2020年三季度，3项物业共有32名租户。其中，租金收入总额排名前5位的租户约占总租金收入的83.3%，且有3名为顺丰房托的关联租户。

也就是说，顺丰房托的3项物业底层资产的集中度和关联租户比例都较高。数据显示，2018年、2019年、2020年前三季度，顺丰房托的收益分别为2.56亿港元、2.69亿港元、2.05亿港元。运营溢利分别为4.23亿港元、2.86亿港元、9697.20万港元。

按照相关的政策，顺丰房托将于每个财政年度向基金单位持有人分派不少于顺丰房托基金年度可供分派收入90%的款项。据悉，顺丰房托的初步分派政策为除首次分派外，每年作出2次分派，预期中期及末期分配分别于同年11月底和次年5月初。针对上述问题，《华夏时报》记者向顺丰方面发去了采访提纲，但截至发稿，仍未得到回复。