望京小街旧改对比（京房回忆87望京曾经也是副中心和使馆区）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一

这是第三篇写望京的了，本来没想写这么多，但这岁数大了就是唠叨，东拉西扯的上万字了还没扯完。

有读者留言说为什么不写写房价和将来的趋势？房价没什么可写的，我都说烦了，真想了解的话哪天单写篇短的，从最早的望京新城直到最新的国风尚樾、湖光壹号，但这没什么意思，罗列数字而已。将来的趋势我不知道，只能说大概率不会弱呗。我又不炒房，没什么可忽悠的。

先说望京的定位吧。

有人留言说望京就是曾经的十大边缘集团之一。不对，边缘集团的定位是1992年就规划好了，但那会儿的望京还是绿植隔离带呢。只是名义上把望京东部并入了酒仙桥，也确实这么宣传过。但这属于抬高望京的地位，人家酒仙桥还有点儿看不上呢。

在规划地铁机场线的时候，中方曾经提出在酒仙桥和望京中间设立一个站点，然后让两个板块进行联动开发。但这个提案被香港方面给否了，因为不好定价，也会大量分流从东直门上车的乘客，赚的钱相对少。在此之后望京和酒仙桥就各自分开发展了，没什么太大的联动，望京也就算不上边缘集团了。

二

望京的定位其实一直是模糊的，或者说是与时俱进的。从最早的隔离带为主到后来的望京新城，根本就没太重视这里。如果按照新城的规划，那望京就等同于天通苑，顶多是再加点儿商贸区工业区而已。因为当时的人口规划是30万人，但只提供10万人的就业岗位。那这就说得很明白了，望京不是产业区，居民要到外面去挣钱，然后回来睡觉。

之所以望京在2005年之前一直被称为“卧城”，就和这个定位有很大的关系。既然不发展产业，那就没必要过早的发展交通，留着钱先开发别的板块好不好，何必在这破地方白扔钱呢？

之后望京的定位之所以修改，和韩国人关系不大，主要还是早期的业主们比较高端。生生把经适房定位，给抬高到了中产高档生活区的程度。这就导致后来的定位不得不修改，要不然就不符合实际了。

当时我就琢磨过，望京也这么多人了，但并没像回龙观天通苑似的强烈要求多通几趟公交，这说明望京居民中有私家车的多。的确如此，望京的私车拥有率在全北京的新区中排名第一。其次也说明望京的人们很务实，知道通了公交也没用，出不去进不来的，添堵更着急。

其实在1994年规划的时候，对于望京曾经还有个定位，或者说是理想吧，就是要打造成北京副中心。但说实话，谁都没当回事儿，所以之后都没什么人提过，直到2003年了才有人反应过来，这副中心怎么才发展成这样儿啊？

然后我忘了是哪家媒体又抛出个概念，说是应该叫“副都心”，还挺拗口的，意思是跟东西城没关系，要把东北四环内外当做副都，包括酒仙桥、太阳宫、北苑和亚运村等地，然后以望京为中心，这就叫副都心。

但这也就是概念，要我说纯属是一帮专家在骗研究经费呢，一堆大忽悠。甭说什么副都副中心了，还是先把规划中的几个道路出口先修好吧，要不这中心就成堵心了。

当然，在早期规划中，专家们确实也都意识到了望京的地段优势。甚至还曾经有过规划“第四使馆区”的设想。区域都想好了，就是大望京村一带，也即是现在的商务区。之所以留到最后才拆迁，也和当年这个设想有关，就是没实现而已。所以说望京是一直在与时俱进，不断修改规划，歪打正着的成就了这个新区。

当然，其实同时期准备打造副中心的还有通州和亦庄，但也都没成功。后来首都规委还特意明确了一下，让各个新区不要再以副中心当做噱头了，北京肯定会建设副中心，但一切以中央的规划为准。于是，大概是2003年之后吧，各个新区基本都不提副中心了，提了也没用，肯定不批。

2004年，以摩托罗拉为标志，望京开始了升级行动。据说摩托罗拉提前好几年就在找新的办公地点，把北京的所有新区都做了一个研究，从十八罗汉（18个新区）中最终选中望京。签约应该是2005年吧，好像是春天，消息一出震动北京，几乎所有大公司的眼光也就都聚焦到了望京。

之后的事情就顺理成章了，爱立信、北电、大唐、双鹤，还有谁来着，记不住了，反正一堆的500强纷至沓来，望京开始初步崛起。

但其实那会儿还都是迷糊的，要不然也不会后来又提出这么个概念，北京东部的“总部经济基地”。这明显是模仿丰科园的定位，但完全不一样好吗。总部基地是国企居多，传统行业居多，而望京已经明显是高科技了，前景应该更好。反正都迷糊吧，之前之后还有什么“酒仙桥电子城西区”，还有“中关村科技园电子城科技园分园”，这名字起得就绕嘴。当然，要不是这么绕嘴我也记不住。

应该是2008年之后，韩国人开始撤离。这表面上对望京是不利的，但实际上是好事儿，相当于抛弃了落后产能，跟不上望京发展的最好自己离开。再之后就不说了，发展进程谁都知道，360、阿里、美团、雪球等互联网和金融公司入驻，这次是真正找到了定位，不过要我说，仍然是与时俱进。

三

一直说聊聊望京的拆迁，其实想说的都是“大望京村”的拆迁，因为最轰动，批量制造了真正的“土豪”。而且这次拆迁的时间段正好赶上了北京房价暴涨，望京从当时的1万多房价涨到现在的7/8万起，甚至10万 。那拆迁户如果在当时买了房，身家至少都是几千万，因此大望京的这次拆迁具有里程碑的意义。

但其实望京拆迁过很多次，只不过之前的都没什么特殊而已。最早的拆迁就是90年代，甚至更早的也有。那会儿拆迁很简单，城里的直接给房，差不多就行，远了近了的没人太计较，那会儿的拆迁户还都没开窍儿呢。

像望京这种郊区农村更好办，如果是只征土地不拆房的话，那给村里几个进厂当工人的指标就行，所有村民能抢得打起来。没别的，那会儿的农民太苦了，苦到无法用语言形容，苦到拿进厂做工当成了阶层跨越的终生目标。

前些年中国流行过一阵子“伤痕文学”，也就是知青们叙述那个特殊年代的上山下乡之苦，得到了大量的同情。怎么说呢，确实是苦，十几岁的孩子就被放到农村，尤其老三届去的还都是苦寒蛮荒之地，苦上加苦。

但他们的苦之所以被记住、被同情、被怀念，就是因为他们本身不是农民，是从城市相对富庶之地下坠到农村的，所以觉得苦。而实际上呢，中国农民千年万年就是这么生存过来的，何尝听过他们叫苦？

并不是不苦，而是苦惯了，苦到没人会真正关注他们，顶多是描写个模糊的形象而已。都说中国是以农为本，但回顾历史，谁能说出一个普通农民的名字吗？一个都没有，只有个模糊的统称，农民。陈胜吴广是农民吗？戍边起义之前是，但如果他们不造反，谁会描写他们。

工人、工匠，历朝历代都有留下名字的。比如厨子就有，庖丁解牛，“丁”就是屠夫的名字。干将莫邪，以铸剑名垂青史。甚至看看秦始皇兵马俑，还有各种兵器，上门都是刻着工匠名字的，或许是当时的实名追责制度，但毕竟是留下了名字，有人注重他们。而农民呢，在五千年文明史中就是农民，苦惯了的农民。

中国农民过上好日子没几年的，大城市的也不过是20多30年，偏远乡村则刚刚脱贫而已。中国有6亿人的月收入不过1000块钱，说的就是这些底层农民。所以对人家的拆迁别羡慕嫉妒恨，几千年的农民，一直穷得很稳定，苦得很彻底，这不过是刚有好日子而已。

很多人总拿中国古代的“耕读传家”说事儿，说中国古代农民并不苦。卧靠，解放前能读书的还是农民吗？那是乡绅，是员外，是地主，是“士”，和真正的农民是两个阶层。一直到改革开放，甚至是80年代放宽进城务工之前，农民都是苦到极点的。人家的耕读是让佃户农民耕地，自己读书，然后传承家业，跟现在的资本家一样。

几乎所有人都在念叨“人口红利”，甚至还有人担心什么人口红利消失。卧靠，什么叫红利，谁的红利？所谓红利就是农民进城当工人，创造了更大的价值但只拿走了很少的收益，这才创造了红利。这红利是老板资本家税收拿走的，不是底层工人的。

什么是红利？就是本来应该5000块钱一个月的工作，一群底层3000块钱抢着干，那剩下的2000块就是老板的红利。而红利消失说明竞争减少，对打工者是好事儿，说明有了更大的议价权，不用再永远的996007。

中国的人口红利消失，说明农民进城务工的减少了，受剥削少了，剩余价值更多的揣到了自己兜里，让老板的红利消失了。我不知道这对国家是不是好事儿，但对农民工和底层打工者来说应该算好事儿。

但对天天担心人口红利消失的屌丝来说呢，拿着最廉价的工资，却替老板少赚钱了而发愁。这就是真正的“哀其不幸，怒其不争”了，是被卖了还替人家数钱，跪久了是真的站不起来了。当然这也没辙，这又是经济不好的时期，想让红利消失还不可能呢。

四

扯远了，还是回到望京拆迁上来吧。

90年代的农村拆迁一般是两种，一是征地，二是征房。征地很简单，就是找到村里谈价钱，一亩地多少钱而已，各种费用不等，几万块钱吧。村里领导负责协调，一般给失地村民两个选择，或是拿钱，或是给个工作。

因为征了地就相当于让农民失业，给钱是做小买卖的启动资金或者养老金。而给的工作一般都是农工商公司，主要都是绿化队什么的，工资很低，干不干活儿都那么回事儿，就是能退休拿点儿退休金而已。所以那会儿一般都是年轻人要钱，岁数大的要工作等退休。

征房就是征宅基地，这个是必须既给房也给钱的。一般也由当地村里去具体办理，“皇权不下县”的乡村自治是有传统的，也效率最高。那会儿的房子并不值钱，人们也没有投资的意识，所以没有多要房的，都想多要钱，觉得房子没用，钱才是压箱底儿的好东西。

但无论当时给多少钱，到现在基本都贬值得差不多了。说个典型的例子吧，在丰台总部基地南边有个小区，叫富锦嘉园，小区里有很多都是当地六圈村的拆迁户。前几年听当地人念叨：富锦富锦，先富后紧。

意思是当时拆迁给的几十万似乎很合适，突然暴富的感觉。但如果没换成房子，那现在的日子就都比较紧张了。大概是4/5年前吧，六圈村又盖了一批房子，卖给当时没买足回迁面积的村民。一套房也就几十万吧，每平米可能5/6000的优惠价，但就是这些钱，有很大一部分当年的拆迁户都拿不出来了，绝对的先富后紧。

望京也是这种情况，先拆迁的可以说提早住上了楼房，但如果没把钱换成房子，那现在就都属于不划算的拆迁户了，和后拆迁且买了房的没法比。

五

对了，当时望京还有一起拆迁的案子，骗拆迁款的，K6拆迁案。

K6是地块编号，综合用地，大概位置就是现在望京西，季景沁园到中广宜景湾这块地。当时负责拆迁的自然是城开集团了，北京大国企。那既然是有拆迁的权力就肯定能导致寻租呗，于是几个领导也不知怎么的一串通，就给地块内的两个单位做了重复的补偿。

涉及贪污款在今天不算多，200万左右，还6/7个人分钱，每人没多少，估计挑头儿的也就是大几十万而已。但在当年这就算巨款了，毕竟望京普通的二手房才3000多，季景沁园算外资的国际化高档小区了，2004年也不过是6000多块钱，200万能全款买三套大两居。

这个案子在当年很是轰动，毕竟骗拆迁款的不少，但这么明目张胆的不多。当时拆迁户并不多，居民才200多户，单位也没多少家，这就能弄出200万有点儿胆子太大了。而且城开犯案的还是挺高级别的干部，好像是处级，为了这点儿钱串通这么多人实在不值。所以当时都怀疑他们不止这一起，应该还有其他的，但没见过报道。

另外的案子就是强拆什么的了，这不能多聊，容易被和谐。K6的落田洼当时就有好几户，被法院依法执行了。其他的师家坟也有，还有更知名的应该是望京建材大世界的事儿，就是现在消防队的位置，确实是违规占地。这不多聊了，乱七八糟的，没意思。

对了，落田洼村还有个很著名的事件，主人公是个川剧变脸大师，不是本地人，90年代在望京花10万块钱买了个院子。然后这人还收养了几个重病的弃婴，很有爱心的一个人。后来拆迁时却因为他这里是违建，因为补偿的问题耽搁了好多年。他引发轰动是因为在报纸上做广告，为几个已经痊愈的弃婴寻亲，被报道了好长时间。

最后这事儿的解决应该是在大望京村拆迁之后了，还是被强拆，但是被安置到了北苑的一套房，算是妥善解决，我也记不清了。十多年过去了，那些弃婴也都应该健康长大了吧。

六

不说这些了，净是负能量，还是聊聊正能量的吧。

2009年3月，大望京村的拆迁正式启动。这事儿的前提也不聊了，领导的设想虽然有些超前，但最终效果也还算不错吧。

大望京村拆迁为什么效果好，简单就是一句话：给的钱多。为什么给的钱多？更简单了，土地价值上涨了呗。反正我第一次到望京看地的时候是2000年之前，那会儿的土地价格全折算下来也就是1000出头，1300打住了。盖完了房子卖5000多，开发商有利润。

之后到了2005年前后，望京的楼面价涨到了3000多，3500吧。那开发商要不卖到个万八千的就没利润了，像东湖湾开盘时就达到了9000，标准价格。但到了2009年拆迁的时候，望京最便宜的房价都在1万多。像橄榄城当时算便宜的，1.4万吧，国风什么的都1.5万往上。

当时，前一年的四万亿计划公布，所以朝阳区才有了大量资金来进行拆迁收储。而那会儿但凡懂点儿投资的人都知道房价要涨，此时拆迁要给少了肯定不好办。

但即便是有这个背景，大望京村也是给得比较多的，方案相当优惠。在此之前，海淀的北坞村拆迁，那是北京第一个城乡一体化拆迁试点，是原地回迁。望京不同，当地的土地太值钱了，不能回迁，所以做了外迁安置房的方案，也就是现在的京旺家园。南皋组团，在北皋和东营村，马未都的观复博物馆北边。

如果按照常规的拆迁，也就是之前的政策，一般都是一锤子买卖。也就是拆迁之后或拿钱或要房，跟政府无关了，只和村委会有关。村里要是有钱那就每年分红，赚不着钱的话就拉倒认倒霉。但望京的这次不同，拆迁前就由政府主导商定了方案，给了村里5万的商业面积，租金作为将来村民们的收益。

其实这方案最早在90年代就有，宣武区在马家堡征地的时候，就商定了要给当地村里商业作为补偿。这就是现在的凯德Mall，之前的首地大峡谷，这就是由宣武城开代建，交由乡里和村子自行分配份额。

但在这之前都是村子自己协商的，由区一级政府进行提前规划的好像是不多。这对村民们来说是好事儿，不管怎么着，将来都有个最低的保障，就算小家庭坐吃山空了，村里的大家庭还有5万平的产业撑着呢。

总之，大望京村和其他农村拆迁最大的不同就是两点，一是不能回迁，二是提前做出资产保障。

七

拆迁之前我去过大望京村，之所以叫“大”，就说明有“小望京村”，原址大概在首开广场一带，很早就拆迁了，好像也没多少人，200多户相对简单。大望京村则人口多了，村民就小3000，上千户，如果是个小区也相当于大型社区了。

具体的拆迁补偿细则我也记不住了，应该是每人50平回迁面积，18岁以上未婚的也按俩人算。这算不上多特殊，北京还有按仨人算的，连孩子的面积都提前给出来。或者是先不给面积，等安置房建好时，家里有多少人按多少人算，生俩孩子都行。

其他的优惠是每平米多给了1500块钱吧，算是城乡一体化的试验奖励。那如果一个宅基地按200平算，这就是30万，在当年也是很大一笔钱了。拆迁前量面积的时候尺子再松快点儿，多给出50万也不新鲜。很多村子都这么干，避免太较真引发矛盾。当然这些事儿都发生在那两年，四万亿计划的资金充足，村领导只要不是太过分，一般都对村民还行。

大望京的拆迁效果非常不错，按报道说是全部签字，没一个钉子户，提前完成任务，所以被称为“大望京模式”。这种方式有利有弊吧，有点儿大干快上的意思。但甭管怎么说，对于村民是相对合适的，也算是对之前农民们受苦的一种补偿。

当然大望京村在90年代后就算不上苦了，望京成了新城，来租房的就多了。那会儿我认识个从80年代起就在大望京租房的，从最开始的一间房10块钱租起，90年代就几百块了。2000年之后大望京村进入高峰期，最高峰的时候外来人口几万人，相当于十多倍的当地村民。那收房钱就能比普通人打工挣得多，所以当时城乡结合部的农民也都不算亏。

大望京村的拆迁之所以出名，也因为当时有的村民又单独买了房发了财。如果单独看拆迁补偿的话，其实也不算太多，比其他村稍多而已。但买了商品房的就不同了，望京的房价在之后这些年不能说涨幅最高，也至少在新区里排前三名。那谁要是买了房就合适了，综合收益远远超过通胀。

可实际上大多数人还是没再单独买房的。主要也是因为当时的房价涨得太快了，所有人都发懵。那对于没有买房经验的村民来说，时机稍纵即逝，等几个月就再也买不起了。再加上很多村民从来没一下子见到过这么多钱，少了的也200万左右。那有了钱总得适应一段时间吧，等适应了，房价也涨的都翻番不止了。

买车是当时的时尚，据说是村里同时期就增加了600多辆车，按大家庭来算几乎每家一辆。按分户的小家庭算也差不多两户一辆了。而且还都是不错的车，30多万不新鲜，50万的都正常。

前几年有记者回访了望京村，得出的结论也有些“先富后紧”的意思了。当年拿了钱买房的属于人生赢家。买黄金的算不上错，那么回事儿吧。存银行的有些后悔，但好歹也算不上太亏。输家基本就是做生意和买股票的了，亏得多赚得少，再加上什么大花销和赌博一类的，村里返贫的据说也不少了。

八

其实这种事儿在哪个村子都很正常。《增广贤文》中有一句话：乍贫难改旧家风：乍富不知新受用。意思是富人大手大脚惯了，猛然穷下来很难受，穷讲究能让这些人穷上加穷。而穷人乍富是没有驾驭钱财的能力的，也不懂得该如何享受财富。

现在拆迁后什么样儿我不知道了，反正前些年是够乱的。朝阳南部有个南磨房，在90年代就是著名的赌博村。甚至连当时最火的连续剧《重案六组》都拿这里的案子当了素材，就是李诚儒演警察的那个。

反正那会儿的北京也乱，赌博横行，我就接触过几个号称“老岳”的人，或者是团伙吧，就是出老千的。据说他们专门打听哪个村拆迁，然后想尽办法也要钻进去组织赌局，骗人骗钱。

后来是赌博的不多了，但只要有村子拆迁，立刻就能聚来卖车的、卖保险的、卖理财产品的，甚至还有卖黄金卖古董的，一团乱象。

去年见到某个村的领导，问起回迁房怎么还没下房本，这都快20年了。回答却是本来当年可以下本的，制度还不是太严，有些违规都能解决。可当时的领导们就怕村民们一拿到房本就嘚瑟，真要是把房给卖了都是麻烦事儿，赔光了之后还得找村里让解决生活。所以索性能下房本也不要，就拖着。

结果拖着拖着拖大发了，拖到现在想解决也不好解决了，制度越来越严，倒不知道什么时候能下本了。这听得我哭笑不得，只能说当年的领导们确实有责任感，但也管得宽了点儿，弄得自己也被动了。

九

大望京拆迁已经13年过去了，当年的浮躁与繁华应该都已经消退，普通百姓就是过普通的日子，不折腾守住资产就是人生赢家。

仅供参考。

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