北京限竞房海淀土拍（第三批次土拍新盘即将入市）

10月份北京住宅市场成交数据出炉了，从成交各项数据看，一是10月数据好于9月，市场环比上涨，说明楼市依然向上，银十成色大于金九；

二是分化依旧明显，体现在成交套数和成交面积同比下降，但成交金额却同比上涨，成交均价同比上涨幅度近3成，说明高单价项目成交量大，是支撑北京楼市的主体。

具体而言，10月份，北京住宅新增供应4488套，环比下降28%，同比下降8%；成交4224套，环比上涨4%，同比下降23%；成交面积54.87万平米，环比上涨4%，同比下降18%；成交均价61850元/平米，环比上涨7%，同比上涨29%；成交金额339.35亿元，环比上涨11%，同比上涨5%；目前存量86065套。

10月份，新盘取证数量少于9月，第二批次土拍成交的14宗地块，已有13个项目入市，第三批次土拍成交的18宗地块，近日也有几个项目或公布案名、或流出产品信息。

距离2022年底不到2个月时间，新盘、新地仍将在北京市场掀起一两波小高潮。

01

海淀永丰新增充足

第三批次土拍中，海淀永丰上市3宗地，有2宗竞至顶价，甚至其中1宗竞现房销售面积也达到上限，充分说明开发商对永丰地块志在必得，也证明了永丰项目真的是不愁卖。

根据北京1—10月住宅成交数据，永丰中海滙德里和幸福里润园两项目，分别成交664套、55.55亿元和510套、50.16亿元，成交均价都为8.4万元/平米，从拿地至今不到一年时间，去化率分别达到约8成和7成，且成交价格坚挺，并没有像市场上很多项目需要靠降价走量。

连去年的北京销冠项目、库存不足500套的海淀幸福里也有266套、35.37亿元的成交记录，进入了尾房阶段。

在中海和海开拿下永丰F2地块3宗地后，将新增约27万平米住宅，至少2000多套房源，永丰市场供应得到了衔接，让海淀的买房人不必担心无房可买。

规划示意图

近期，中海与海开新项目的产品信息都有流出，据悉，中海将在0013低密度地块继续打造小户型产品，有点中海滙德里二期的意思，在户型设计方面还进行了内测，最小户型约80平米两居，与中海滙德里77平米两居并无太多差别。

据悉，0013地块将规划15栋楼，7、800套房源，官方公示面积段在80—130平米之间，得房率约在80%以上。

0013地块容积率与中海滙德里同为1.5，小户型洋房的市场接受度已经得到验证，预计中海将轻车熟路地以滙德里二期模式再收割一波市场。

虽然该地块指导售价每平米涨了2000元，但在买涨不买跌的逻辑下，这点涨幅反而是买房人乐意见到的。

另外，由于该项目将有3.6万平米为现房销售，因此期房部分不排除采取小户型低开的策略，将溢价空间预留给现房部分。

唯一的疑问是，0013地块的楼面价相比滙德里涨了约5000元/平米，由此形成的3000元/平米利润逆差，是降低产品精装标准？还是附加精装包？还需等到项目入市开售时才会明了。

中海大概率会先开0013地块项目，而海开也在拿地不久后，就亮出了0019地块的规划图，北侧为公建部分，南侧为14栋住宅楼，规划容积率为2.4，将由高层和小高层建筑组成。

海开项目规划地上建筑规模约9.69万平米，预计产品结构将更加多元化，该项目指导售价比中海0013地块低3000元/平米，且无需现房销售，因此小户型可实现跑量，大户型可满足区域改善购房群体需求，毕竟主打改善的幸福里润园和海淀幸福里库存都不多了。

规划示意图

02

顺义新盘加入战团

顺义市场的内卷程度，其实并不逊于昌平南部。

中央别墅区、马坡、仁和三个板块，10余个在售项目，就是顺义市场的现状。

顺义今年已成交6宗地，其中第三批次顺义新城第1街区和第5街区两宗地，分别被天竺房地产 龙湖与北京城建底价拿下，前者更是填补了顺义老城区多年未有新盘供应的空白。

近日，顺义新城第1街区地块传出案名为“龙湖舜山府”，这个案名曾是龙湖在大本营重庆打造的一个高端改善项目，主打独栋和大平层产品，舜山府系产品在成都、长沙、南京等城市也有落地。

顺义新城第1街区这宗地容积率为1.6，更适合打造花园洋房产品，其北侧即是万科四季花城社区，一个万科早期致力于打造郊区低密洋房时代的代表作之一，目前二手房价4万 。

龙湖舜山府的区位优势不仅在位于顺义成熟老城区，而且距离地铁15号线石门站仅约1公里，仅此一点，就碾压马坡与仁和的竞品项目，马坡远离地铁，仁和虽有地铁20号线规划，但开通运行是几年后的事情，因此，该项目入市必将分流马坡与仁和的客源，加剧市场内卷。

据了解，该项目规划建筑规模约11万平米，指导售价为4.6万元/平米，价格比马坡和仁和略高，但相比地铁近两三站地的后沙峪便宜1万多，将给买房人多一种衡量性价比的选择。

项目将规划5—11层洋房产品，户型面积在120—180平米区间，全装修交付。以帮主对龙湖操盘项目的了解，若该项目定位于品质改善，产品更值得期待。

建筑示意图

此外，第二批次土拍懋源竞得的顺义薛大人庄项目，已经释放案名为“懋源璟橒”，这将是懋源在北京的第五座“璟”系产品。

该地块在二次土拍中，是唯一竞至进入高标准建设方案评审环节的，懋源也是唯一一家准备了高标准方案的竞拍者。

虽然拿地后约5个月才亮相，但这符合擅操豪宅的懋源的节奏。

该项目规划地上建筑规模约6.28万平米，容积率为1.6，需现房销售部分为3万平米，指导售价为7.3万元/平米，是顺义区近两年定价最高的新盘。

之所以价格高，在于该项目位于中央别墅区天竺板块，这是北京国际化程度最高、顶级别墅豪宅最集中的一个区域，而且这宗地是该板块仅有的可开发宅地，稀缺性不言而喻。

根据项目公示的规划方案，该项目将以洋房 叠拼 合院的产品组合，打造高端改善产品，总户数为217户，均为全装修交付。

规划鸟瞰效果图

懋源拿地虽竞至顶价，但楼面价仅有3.12万元/平米，利润空间充足，这非常利于懋源操盘保障产品力。

该项目最大的优势就是区域内几无竞品，天竺板块新盘、尤其是洋房类产品断供已久，而后沙峪新国展板块的和光瑞府、中海首开·湖光玖里客群不同，因此懋源璟橒注定只是少数人的菜。

另外，该项目为全龄友好社区试点项目，北京中心城区老年家庭（60岁及以上）名下无住房且无在途贷款的，将户口迁址项目所在地，即可执行购房首付比例40%的政策。

从这两三年后沙峪板块几个新盘的去化来看，中央别墅区虽在供地结构上导致入住门槛降低，但一旦有优质地块入市，无论是地，还是房子，都极其抢手。

因此，顺义区市场呈三分天下的格局，富人的天堂、中产的外溢及刚需的将就，除供应链顶端物以稀为贵、供不应求之外，改善和刚需仍将在庞大的市场供应中，且卷且前行。

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