住宅小区提升管理水平专项行动（福田区住房建设局）

作为深圳中心城区和首善之区，福田区把探索“全域治理”作为城区治理领域追求的一个新目标，并将“物业城市”列为重点改革项目全面推进。

消除城市管理中的“三无小区”管理盲点，把“绣花功夫”贯穿于城区治理全过程，是福田区今年的重点民生实事项目。以党建为引领，围绕“我为群众办实事”实践活动，福田区住房建设局依托“物业城市”改革，乘势而上，主动作为，引入优质物业服务企业通过不同的纳管模式对“三无小区”进行管理和服务，实现从“住有所居”到“住有宜居”的跨越。

●撰文：叶淑萍 许广坚 赵靓

因地制宜实施三种纳管模式

“三无小区”是指无物业管理单位、无业主委员会、无物业专项维修资金的老旧小区。“三无小区”主要存在一些共性问题：消防设施设备缺失、外墙和天面破损、监控设备损坏、环境卫生较差、无专业管理人员等，这些问题严重影响了居民生活和居住品质，也存在一定的公共安全隐患。

为提升城区治理精细化程度，提升居民居住品质和安全系数，助推基层治理实现“表里如一”，福田区住房建设局根据区委、区政府的工作部署，探索依托福田“物业城市”改革模式，开展“三无小区”安全维护行动，把没有物管单位的独栋楼、老旧住宅及物管力量缺失的“三无小区”，通过委托优质物业服务企业实行集约化管理，并启动了相关工作调研。

前期，福田区住房建设局会同辖区街道办事处对辖区老旧小区进行实地走访及调研分析，结合居民意见征求情况，最终确定辖区26个小区符合“三无小区”纳管条件，涉及居民户数1347户，居民纳管意愿强烈。

由于部分“三无小区”建筑面积较小，通常为独栋楼，平均建筑面积不足5000平方米，基础设备设施不足，如引入物业服务企业单独入驻管理，成本较高。福田区住房建设局根据每个小区不同的现实情况，最终确定了三种纳管模式。

其中，对于规模较大，具备独立引进专业物业服务企业进驻的“三无小区”，由各街道协调指导小区居民与专业的物业服务企业签署物业服务合同，物业服务企业在小区设置独立岗亭并派驻安保、保洁等服务人员提供各类服务。

对于无公共管理空间、商住分割管理、居民户数少，单独引入物业服务企业派员进驻成本较高的“三无小区”，通过各街道引入的物业城市运营商，运用智慧物业管理平台统筹纳管，或由毗邻小区的物业服务企业代管的方式实施纳管。

智慧物业管理平台为居民提供智慧门禁、线上报修等便民服务，由各片区的城市管家团队通过线上对接、线下联动、统筹配合的方式，满足居民的基本生活需求。同时，物业城市运营商在被纳管的小区开展日常安全巡查、清洁保洁服务，并公开物业服务人员信息，明确责任人员、巡查人员、维保人员名单及联系方式，确保居民可在第一时间联系到城市管家。由各街道引入的城市服务运营商统筹纳管“三无小区”，也体现了“物业城市”集约化的管理优势，最大限度降低了管理成本，提升了管理效率。

针对“三无小区”设施设备缺失，安全隐患突出的问题，福田区除了引入物业服务企业进行管理，同步还开展了“三无小区”标准化改造工作。由辖区各街道组织实施“三无小区”的消防、墙面、排水等较大型公共基础设施设备改造，物业管理单位则负责实施“三无小区”的门禁视频、宣传栏、垃圾回收点、道闸等设施的基础配置改造，以此全面提升小区生活品质。

实现从“三无”到“三有”的转变

在福田区住房建设局及辖区街道办事处的大力推进下，截至目前，福保街道石厦南公交宿舍、华富街道五环新村、南园街道沙浦头大厦、梅林街道搪瓷住宅楼、公安街3号小区、华强北街道供电局宿舍、荔园小学宿舍、莲花街道惠翔苑、天心楼、沙头街道华强职校老师宿舍等“三无小区”已实现物业纳管，告别了十余年甚至二十余年没有物业管理的历史。

同时，正在推进中的升级改造工程，为小区实施了天面防水、外墙漏水整治、排水排污设施设备改造等改造内容，居民的居住环境和满意度有了显著提升。

“多亏了政府和咱们社区党委，不到三个月时间就帮我们小区引进了物业公司。我在这住了大半辈子，小区翻天覆地的新面貌真的让我眼前一亮。”近日，看着小区内正在进行的设施设备提升改造工程，华富街道五环新村的老住户周先生欣喜不已。

五环新村过去是梅岗社区一个典型的“三无”老旧小区，由于长期缺乏物业管理，小区进出秩序混乱、生活环境脏乱差、车辆乱停乱放、公共基础设施老旧破损，各种问题一直未能得到有效解决，“引进物业管家”成为居民们的集体愿望。

同样“改头换面”的还有南园街道沙埔头大厦。该大厦建于上世纪80年代，共4栋。其中3栋、4栋自2011年以来一直无物业管理公司进驻，处于脱管状态已近10年，小区内环境卫生、消防安全状况堪忧。

在福田区住房建设局和南园街道办事处的合力推动下，今年4月份，沙埔头大厦举办了物业进驻仪式，结束了该小区十余年无物业管理的历史。进驻当天，“物业管家”万物云城立即组织了保洁员对该小区开启“洗脸行动”，对公共区域的建筑垃圾、大件垃圾、小广告等进行全面清理，同时布置安保工作，出入口24小时安排安保人员值守，对居民进行测温、核实、登记、管控电动车电池等，小区内24小时有安保人员进行安全巡查。

4月8日，福保街道石厦南公交总站宿舍楼举办了物业进驻仪式，这也标志着福保街道最后一处“三无小区”成功摘帽。

党建引领居民小区治理模式全面推进

小区稳则全域稳，住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。为了打通城市基层党建“神经末梢”，切实提升党组织服务群众的能力和水平，近年来，福田区委组织部和区住房建设局积极推进“党建 物管”改革，探索“党建先行、四方联动”的物业小区治理模式。

自2018年“党建 物管”改革工作开展以来，已建立起党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，形成了社区治理合力。“群众提议—支部动议—业委会审议—物业（第三方企业）执行—群众评议”的闭环运作体系也已构建而成，并取得显著成效。

基层党组织在小区亮身份，在为群众排解“急愁难”、化解小区重大矛盾纠纷、参与物业管理活动、构建群防群控抗疫防线等方面都发挥了正面导向作用。在本次“三无小区”纳管行动推进过程中，党员在小区亮身份，鼓励引导群众共同为社区治理出谋划策，并向居民做好“三无小区”实施改造、引入物业管理的目的及效果的解释工作，充分发挥了党员的先锋模范作用，为福田区探索形成可复制的老旧小区长效管理机制作出了积极贡献。

为加强物业行业党建，福田区住房建设局日前联合区物业企业联合会开展了“学党史 跟党走”党建物管知识竞赛活动。目前，线上初赛正如火如荼进行中，福田区各物业企业党史学习热情高涨，已有近60家物业企业超1.5万人次参与本次活动。

以赛代学，以赛促优。福田区住房建设局希望各物业企业通过党建物管知识竞赛，把学习百年党史和物业管理工作结合起来，加强社区党委、小区党组织、业主委员会、物业服务企业党建共建，打造共建共治共享的社会治理格局。