小区中的社区用房产权归属（究竟谁享有住宅小区名称权）

小区命名是权利人赋予城市建筑群人文地理实体的专有名称，是城市地名的一部分，一经确定，非经权利人申请和主管部门审批，不得擅自变更，否则应承担法律责任，今天小编就来说说关于小区中的社区用房产权归属?下面更多详细答案一起来看看吧!

小区中的社区用房产权归属

小区命名是权利人赋予城市建筑群人文地理实体的专有名称，是城市地名的一部分，一经确定，非经权利人申请和主管部门审批，不得擅自变更，否则应承担法律责任。

实践中，开发商未经业主同意即更改小区名称，业主坚决反对的情形偶有所闻，孰对孰错，各有见解，不予细表，本文浅谈一二：

一、住宅小区名称权的概念、性质

指住宅小区全体业主（除开发商与买受人另有约定外）对小区名称所依法共同共有的决定、使用、改变，排除他人非法干涉、盗用、冒用的权利。该等权利是建筑物区分所有权的共有权中的表现形态，其具有人格权和财产权的双重属性：

1、人格权：小区名称是区别该小区与其他小区实体的标志性因素，虽然立法层面上住宅小区不具备民事权利能力，其本身非权利主体，但其归属为无权利能力社团，故小区名称权的实质应可归属于无权利能力社团的姓名权。

2、财产权：由于全体业主享有占有、使用、收益和处分小区名称的权能，故小区名称具有无体财产的性质，小区名称权也具有一定的财产权属性。

应注意，本文业主的概念包括三类：（1）、已登记为房屋所有权人的；（2）、虽未登记为所有权人，但基于公权力文书，继承或受遗赠及合法建造等方式取得专有部分所有权的；（3）、已与建设单位签订买卖合同且合法占有房屋的。

二、买卖合同有约定的，从其约定

按照国务院《地名管理条例》及其实施细则，和广东省市地名管理有关规定的要求，住宅小区建成后，由开发商向行政主管部门（具体为民政部门，下同）申报名称。

实践中，开发商为广告宣传需要，可能会保留对住宅小区的命名权，其与房屋买受人签订的买卖合同中一般会约定“该商品房所在楼宇的命（更）名权、所在小区的命（更）名权均归出卖人所有。出卖人有权在小区内（包括但不限于楼栋外墙面等公共区域）无偿发布与项目或出卖人名称有关的广告或进行类似的广告宣传活动”。

上述约定属于开发商与买受人之间的意思自治，不违反法律和行政法规禁止性规定，当然合法有效，各方权利主体自当予以尊重。

三、买卖合同无约定的，由全体业主享有和行使

按照最高法院建筑物区分所有权解释（下称区分所有权解释）第1条的规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。开发商在小区建成后，未办理交房手续前，实际系一种特殊意义上的“业主”，其当然享有对小区进行命名的权利。

开发商销售、交付商品房一般系分批次实施，随着买受人收楼动作的落地，开发商在小区住宅中占有的权益比例将逐步降低，直至所有业主收楼后，开发商享有的小区名称权随小区内房屋的出售一并转移至业主，由业主取代开发商享有该等权利。

四、住宅小区名称权的权能

1、设定权能

小区名称的命名、申请、登记应当受法律法规及各类规范性文件的约束，由权利人（开发商）履行法定程序报请民政部门审批后方可启用。

2、使用权能

小区名称权具有地域性特点，一经民政部门登记即在一定的城镇区域范围内产生排他性独占使用的效力。

3、变更权能

即更名：可以部分，也可以全部更名，经变更登记后，原名称视为撤销，不得继续使用。

4、出让权能

该权能涵盖了收益权能，比如业主决定（决议）将小区冠名的权利转让（有偿或无偿）给业主以外的第三人，由该第三人按照其与业主代表机构（一般为业主委员会，并需由业主管理规约或者业主大会赋权，业主委员会未成立的，可由全体业主授权给个别业主作为权利代表）签订的协议行使权利，如果许可协议系有偿付费，则款项由住宅小区全体业主共同共有，并按业主委员会或业主大会决定或决议予以支配。

五、住宅小区名称权权能行使的程序

1、如果约定开发商享有名称权的，由开发商自行决定

2、如果未约定开发商享有的，房屋交付后由全体业主决定

因小区名称权属于应由全体业主共同决定的事项，虽然民法典及有关司法解释均对此未予明确指引，但其程序事宜可参照民法典第278条及区分所有权解释有关规定实施（不涉及设定权能，该权能已由开发商基于建造人的身份而实际行使）：

按照区分所有权解释第七条有关“处分共有部分，业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定，该等事项应经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（即“专有面积与参与表决人数双过半规则”）。如果管理规约规定的决议比例标准比双过半规则更高，当然从其规定，但不得低于双过半要求。

值得注意的是，按照区分所有权解释第九条的规定，如果开发商尚未交付全部房屋的，即开发商仍享有“业主”身份时，不论其名下房屋面积大小，在计算小区名称权事项表决所涉人数时，仅按一人计算；同一买受人在小区拥有一套以上房屋的，也同等处理。

六、小区更名应明确的规则

1、买卖合同赋予开发商更名权的，由开发商申报更名；

2、买卖合同未赋予开发商更名权的，按上述双过半规则决定是否更名

（1）法规依据：

第一、现行有效的《广州市地名管理条例》（2015年修正本）

第九条第一款第（四）项的规定，地名的命名、更名和销名，按下列规定权限和程序审批：用地面积1000平方米以上或者总建筑面积10000平方米以上，或楼宇20层以上的建筑物以及新建的住宅小区（含小区内道路）名称，由建设单位在申办建设工程施工许可证前，向工程所在地的区地名行政管理部门申报，经市地名行政管理部门审核后，报同级人民政府批准：

第二、2021年8月颁布，将于2022年1月1日起实施的《广州市地名管理规定》

第七条第（三）项规定；因所有权人提出申请需要变更建筑物、住宅区名称，相关主体可以申请地名更名：第八条第二款第（项）规定：建筑物、住宅区名称的更名，由建设单位或者所有权人向所在地的区民政部门提出申请，市、区民政部门按照市人民政府确定的职责分工批准。

（2）具体流程：按民政部门规定执行

以广州市番禺区为例（广东省政务服务网公布的该区“地名更名审核”事项指南，http://www.gdzwfw.gov.cn/portal/guide/11440113G3408537924440108001007），申请材料包括：广州市地名更名申请表、更名说明材料、建设单位对道路更名的书面意见（非小区<楼群、片区类>内道路更名的不需提交）、各小业主同意建筑物更名的材料（包括所有小业主对更名意见、联系方式以及申请单位对因更名引发纠纷或矛盾的应对措施）、说明建筑物产权及出售出租情况的材料。

鉴此，在买卖合同无相反约定的情况下，开发商在交付房屋后，如未经业主同意，擅自变更已由民政部门审批确定的小区名称，应承担法律责任。

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