房屋交易中面积不相符怎么办（房屋买卖常见争议点系列一）

第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，我来为大家讲解一下关于房屋交易中面积不相符怎么办?跟着小编一起来看一看吧!

房屋交易中面积不相符怎么办

问题一：售房宣传与实际不符1、《合同法》

第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

第三十一条 承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。

第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二） 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

2 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3 《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）》

二、商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋及配套设施所作之描述明确、具体并对房屋价格有重大影响，而房地产开发企业所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准的，买受人要求房地产开发企业承担违约赔偿责任，应予支持。

三、在确定房地产开发企业违约赔偿责任时，可由法院委托专业机构对广告说明和允诺与实际不符部分进行评估，差价部分，按照买受人所购房屋的建筑面积占房地产开发企业被批准销售的建筑面积的比例，由房地产开发企业赔偿差价损失给买受人；无法评估的，按房屋总价款的1％—2％酌情计付违约金。构成根本违约致使买受人合同目的无法实现的，买受人要求解除商品房买卖合同的，应予支持。

4、 《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引的说明》

2、第二条旨在解决售楼广告性质和效力的认定问题。

关于售楼广告、售楼宣传资料等的法律约束力问题。如果商品房买卖合同明确约定售楼广告、售楼宣传资料等作为合同组成部分的，广告和宣传资料对双方当事人当然具有法律约束力，出卖人如有违反应承担违约责任。

对于未约定为合同组成部分的售楼广告、售楼宣传资料等，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条来判断其是否具有约束力。需特别指出的是，“对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”属主观标准，不同的人有不同的理解，难以把握。实践中，应着重把握“在商品房开发规划范围内”和“说明和允诺具体确定”这两个客观标准。发展商所作的广告、宣传资料达到了这两个标准，买受人在充分注意到该广告允诺后才购买房屋，出卖人交付的房地产未达到允诺的标准的确会对买受人所购之房地产带来不利影响的，即可以认定该广告的说明和允诺是合同组成部分，对出卖人有法律约束力，出卖人如有违反应承担违约责任。

3、第三条旨在解决发展商违反广告承诺的违约责任认定问题。

因商品房买卖合同一般没有约定出卖人违反售楼广告、宣传资料等应如何承担违约责任的具体条款。人民法院在处理此类纠纷时，通过赔偿实际损失的方式来认定出卖人的违约责任。当出卖人交付的房地产实际达不到售楼广告所作的说明和允诺的标准时，应对二者之间的差价予以评估，然后按照买受人所购房屋建筑面积占总建筑面积的比例，确定出卖人应负的赔偿数额。在无法评估的情况下，我市两级法院在多年的实践中多按照房屋总价款的1％－2％判决赔偿金，该做法已为本地的发展商、业主广泛认同和接受，收到了比较好的社会效果。在没有新的法律或者司法解释的情况下，可以继续沿用这一做法。

5、《中华全国律师协会律师为买受人提供商品房买卖合同法律服务操作指引》

11.1要约邀请与要约的区分

要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示。

商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。

要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。

商品房买卖中的要约一般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合同的意思表示。

要约邀请和要约的主要区别在于：要约邀请面向不特定对象，不以直接缔结合同为目的；而要约面向特定对象，以直接缔结合同为目的。

在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。但《司法解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，开发商应就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

,