不利变有利-上海LCM置汇旭辉广场（不利变有利-上海LCM置汇旭辉广场）

以一个商业地产人的独特角度，重新审视当代商业建筑的得与失。

商业地产人都在关注的公众号-杰哥看建筑

上海LCM置汇旭辉广场

上海LCM置汇旭辉广场位于上海市浦东新区洋泾板块核心区域, 距陆家嘴东侧仅5公里,靠近罗山内环高架，包括一座购物中心、4栋高层办公楼和地下两层的商业和车库。

项目概况

LCM的含义是“Let’s Create More”，以此为理念打造未来城市灵感生活。整体建筑面积约230,000平方米，其中商业13万平方米，办公10万平方米。项目包括4幢高层办公楼，一幢地上4层、地下一层的购物中心，1500平方的商业街区和一个菜场。其中菜场用地是独立地块，为开发商永久自持。

鸟瞰图

01

规划设计

规划用地呈不规则形状，东侧有明悦大厦和创屺商务大厦，沿张扬路只留下较短的临街界面，独立的菜场用地占据了崮山路和博山路交叉口，沿博山路还有变电站，在崮山路上也只有较短的临街面，道路交叉口的商业价值大打折扣，因此在这样的地块做购物中心，难度可想而知。

怎样变不利为有利呢？

充分利用张杨路的商业价值，沿街面做足，结合小型公园把主入口设在张杨路上，并把两幢办公楼分设在主入口两侧，使其有大气的建筑形象。

充分利用崮山路与博山路交叉口的商业价值，沿崮山路充分展现商业形象，并且购物中心、菜场和商业街共同共享入口广场。

购物中心利用这2个主要出入口，通过一条S型商业动线，将店铺联系起来。购物中心西侧，结合办公楼首层店铺，是室外商业街区。

办公楼东侧为店铺，入口主要在西侧大道上。

规划设计最大限度保证了购物中心的商业价值，同时购物中心背面做商业街，北侧和东北侧为街区出入口，南侧入口结合下沉广场和绿地，与购物中心和办公楼相连。杰哥大胆猜测1500平方商业街为销售物业，用于回笼资金。

考虑到各种业态以及销售和自持物业的商业价值，杰哥认为这是在不利条件下能做到比较好的结局。

02

建筑设计

购物中心的商业动线从张杨路开始，一直到崮山路与博上路交叉口，呈现S形，动感十足，空间有趣味性，由于动线的弧形较平缓，所以店铺的切割也比较方正好用。

商场立面设计现代时尚，沿界面1-2层以玻璃幕墙为主，突出店铺的招牌形象。

购物中心主入口设计非常突出，一看就知道这是出入口，夜晚的形象也很突出。

有趣的是菜场，当初开发商没拿菜场用地，后来菜场出让时开发商以溢价率122%楼板价20870元/㎡抢了这块地。由于菜场紧靠购物中心北入口，做好菜场对提升购物中心的品质成为一个关键点。设计师把菜场做成菜篮子形状，超现代设计的“最美菜场”地标形象，使购物中心成为有特色有话题的LCM。

商业街区1500平方，规模较小，大部分以办公楼底商为主，独立商铺为辅。独立二层商铺立面设计较为普通。

购物中心在商业街区一侧，采用层层后退的方法，加上露台绿化的装饰，使人走在商业街区内，不会感到太压抑。

办公楼立面用不同形式的玻璃幕墙组合，改变立面比例。

03

室内空间

步入到室内空间，感觉设计施工做的比较好，采用较多的木材，色彩温暖，中庭空间分层做了一些出挑空间，电动扶梯错落有致，比较活跃。

杰哥观察到，每层中庭周围一圈都有垂直下落式防火卷帘，但是没有柱子固定，中庭空间看起来通透无遮挡，中庭周围的店铺大部分是开敞式做法，感叹开发商水平挺高的。

地下商业平面图

地下室人流路线比较活跃，几组店铺形成中岛，装修也较时尚温暖。

04

不足之处

商业内街购物中心一侧的店铺较少，因为布置了楼梯、货梯、设备间等功能，尤其在北入口处，基本是单边店，整体商业氛围有极大影响，对商业街日后的经营不利。

办公楼一层和购物中心首层的店铺玻璃为深色，没有采用白玻，导致从外向里看不清店铺内的情况，消费欲望降低，影响经营。

购物中心楼上靠内街侧是层层露台，猜测是用作疏散通道，目前用途基本是后通道，没有充分利用其商业价值。

办公楼西侧广场有较多的出风口，虽然用景观装饰了，但是感觉有点奇怪，并且会影响日后开展商业活动，如果能靠广场外围布置比较好。

杰哥感受城市建筑，分享当下创意生活

,