不利变有利-上海LCM置汇旭辉广场(不利变有利-上海LCM置汇旭辉广场)

以一个商业地产人的独特角度,重新审视当代商业建筑的得与失。

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上海LCM置汇旭辉广场

上海LCM置汇旭辉广场位于上海市浦东新区洋泾板块核心区域, 距陆家嘴东侧仅5公里,靠近罗山内环高架,包括一座购物中心、4栋高层办公楼和地下两层的商业和车库。

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项目概况

LCM的含义是“Let’s Create More”,以此为理念打造未来城市灵感生活。整体建筑面积约230,000平方米,其中商业13万平方米,办公10万平方米。项目包括4幢高层办公楼,一幢地上4层、地下一层的购物中心,1500平方的商业街区和一个菜场。其中菜场用地是独立地块,为开发商永久自持。

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鸟瞰图

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01

规划设计

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规划用地呈不规则形状,东侧有明悦大厦和创屺商务大厦,沿张扬路只留下较短的临街界面,独立的菜场用地占据了崮山路和博山路交叉口,沿博山路还有变电站,在崮山路上也只有较短的临街面,道路交叉口的商业价值大打折扣,因此在这样的地块做购物中心,难度可想而知。

怎样变不利为有利呢?

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充分利用张杨路的商业价值,沿街面做足,结合小型公园把主入口设在张杨路上,并把两幢办公楼分设在主入口两侧,使其有大气的建筑形象。

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充分利用崮山路与博山路交叉口的商业价值,沿崮山路充分展现商业形象,并且购物中心、菜场和商业街共同共享入口广场。

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购物中心利用这2个主要出入口,通过一条S型商业动线,将店铺联系起来。购物中心西侧,结合办公楼首层店铺,是室外商业街区。

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办公楼东侧为店铺,入口主要在西侧大道上。

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规划设计最大限度保证了购物中心的商业价值,同时购物中心背面做商业街,北侧和东北侧为街区出入口,南侧入口结合下沉广场和绿地,与购物中心和办公楼相连。杰哥大胆猜测1500平方商业街为销售物业,用于回笼资金。

考虑到各种业态以及销售和自持物业的商业价值,杰哥认为这是在不利条件下能做到比较好的结局。

02

建筑设计

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购物中心的商业动线从张杨路开始,一直到崮山路与博上路交叉口,呈现S形,动感十足,空间有趣味性,由于动线的弧形较平缓,所以店铺的切割也比较方正好用。

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商场立面设计现代时尚,沿界面1-2层以玻璃幕墙为主,突出店铺的招牌形象。

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购物中心主入口设计非常突出,一看就知道这是出入口,夜晚的形象也很突出。

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有趣的是菜场,当初开发商没拿菜场用地,后来菜场出让时开发商以溢价率122%楼板价20870元/㎡抢了这块地。由于菜场紧靠购物中心北入口,做好菜场对提升购物中心的品质成为一个关键点。设计师把菜场做成菜篮子形状,超现代设计的“最美菜场”地标形象,使购物中心成为有特色有话题的LCM。

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商业街区1500平方,规模较小,大部分以办公楼底商为主,独立商铺为辅。独立二层商铺立面设计较为普通。

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购物中心在商业街区一侧,采用层层后退的方法,加上露台绿化的装饰,使人走在商业街区内,不会感到太压抑。

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办公楼立面用不同形式的玻璃幕墙组合,改变立面比例。

03

室内空间

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步入到室内空间,感觉设计施工做的比较好,采用较多的木材,色彩温暖,中庭空间分层做了一些出挑空间,电动扶梯错落有致,比较活跃。

杰哥观察到,每层中庭周围一圈都有垂直下落式防火卷帘,但是没有柱子固定,中庭空间看起来通透无遮挡,中庭周围的店铺大部分是开敞式做法,感叹开发商水平挺高的。

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地下商业平面图

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地下室人流路线比较活跃,几组店铺形成中岛,装修也较时尚温暖。

04

不足之处

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商业内街购物中心一侧的店铺较少,因为布置了楼梯、货梯、设备间等功能,尤其在北入口处,基本是单边店,整体商业氛围有极大影响,对商业街日后的经营不利。

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办公楼一层和购物中心首层的店铺玻璃为深色,没有采用白玻,导致从外向里看不清店铺内的情况,消费欲望降低,影响经营。

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购物中心楼上靠内街侧是层层露台,猜测是用作疏散通道,目前用途基本是后通道,没有充分利用其商业价值。

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办公楼西侧广场有较多的出风口,虽然用景观装饰了,但是感觉有点奇怪,并且会影响日后开展商业活动,如果能靠广场外围布置比较好。

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