天津近3年房价会跌吗(涨得起卖得动天津房价最抗跌区域大曝光)

从2017年开始,天津执行了长达6年之久的严格调控周期,算是在2022年底落下帷幕。

这6年,“人类的悲喜并不相通”。

有的区域,房价“受重伤”;有的区域,房价“一直在长膘儿”。

无论是涨还是跌,房价一直都牵动着买房人敏感的神经。

那么,这6年间,市场风云变幻,哪些区域穿越周期,扛住了波荡?哪些区域陷入寒潮,扛不住价?

于是乎,数据控的六六姐圈定了一下时间轴线,2017-2022年,锁定了16个区,我们用数据追踪一下区域房价,测算一下涨额及涨幅。

01

天津抗跌的区域有哪些?

天津近3年房价会跌吗(涨得起卖得动天津房价最抗跌区域大曝光)(1)

先上结论:

跌幅10%以内区域:河东、红桥、津南、宝坻、静海、生态城、塘沽。

跌幅10%以上区域:河北、北辰、宁河、蓟州、汉沽、东疆港;其中东疆港跌得最狠,达32.8%。

最抗跌的区域:和平、南开、大港、开发区、西青、武清、滨海高新区、空港、河西、东丽、临港。

从区域上看,市内六区传统的“上三区”——和平、南开、河西要比“下三区”抗跌;下跌最狠的区域是河北区。

市区总体好于环城,环城之中,北辰区下跌惨重。

远郊区中,仅武清保持稳定,其他四区全部沦陷;滨海各区域,如人饮水,冷暖自知。

02

藏在数据里的楼市春秋

①教育、教育、还是教育

和平区新房均价从2017年38555元/㎡到2022年63878元/㎡,涨幅达66%。

楼市调控又叠加了三年的“口罩行情”,和平区在天津楼市中的神级地位,依旧无可撼动。

就以去年入市的中海和平之门来说,3月首开,11月清盘;价格从首开的6.4万/㎡到最后一栋楼的签约单价8万/㎡,着实“疯狂”。

众所周知,2017年是公认的房价高点。那是,天津市场都没有单价8万的新房。

2022年,天津经历了房价、经济持续阴跌的6年,竟然有盘卖到了8万。

原因无他——

和平——天津学区房的鼻祖。

无独有偶,同样靠教育稳住了房价的还有空港;6年间,房价涨幅约9%。

它号称天津的“小和平”,实行一站式教育模式,涵盖幼儿园至高中全部教育资源。

相继落地了空港实验小学、天津一中滨海学校,逸阳梅江湾国际学校已正式投用;而且空港的高中录取,对港内学生还有“特殊政策”。

教育政策稳定、城市界面好、宽松的落户政策,还有地铁等城建利好,空港现已成为新天津人落户的首选。

从这两个区域涨幅证明一件事,学区是天津楼市最大的共识

②河西——教育、改善两手抓

相较于2017年36185元/㎡的均价,2022年河西新房均价39198元/㎡,创6年以来的新高;涨幅达8.3%。

主要归结于以下几点:

首先,河西三片名校云集,部分项目推出的中小户型,正对既要兼顾自住又要教育这部分买房人的胃口。

其次,新梅江中海天空之境、天津瑞府、绿城诚园等高端改善盘,凭借超强产品力与超高颜值,成为改善客群的心头宝;自入市以来销量稳坐成交top榜且价格稳中有升。

再者,河西房价不像南开那般高冷。同样500万,在南开买到的产品舒适度真不及河西。

此外,宽松的政策愈演愈烈,由此导致河西热销盘越卖越贵,从而带动区域整体价格上涨。

因此,我们也看到,2022年河西新房成交稳居市区第一,差不多占到市区近3成的量。

值得一提的是,河西目前待入市项目有中海新梅江地块、中海峰境梅江、龙湖W4地块、格调郁江道地块...各个都亮点满满。(详情请戳:吊足胃口!2023年天津值得期待的改善盘清单曝光!谁值得买?)

不出意外,2023年市区热度榜,河西已提前预定。

③豪宅化的南开

天津近3年房价会跌吗(涨得起卖得动天津房价最抗跌区域大曝光)(2)

2017年市场最疯的时候,南开新房均价3.2万/㎡;2022年,南开新房成交均价首次突破4万/㎡。

为什么?

因为“和平卖学区,南开卖地王”。

从2012年起,南开区诞生了太多地王,地价节节攀升。

因此,南开房价全面“豪宅化”。

所以,南开区均价创新高,其实和量、价没什么直接关系,而是因为靠地价、靠产品、区域本身。

④上三区与下三区的分化

下三区——河东、河北、红桥房价都略有下跌,其中跌幅最大的是河北区。

对于河北区沦落成市区“老末”,六六姐丝毫不意外。自从被市场打回原形后,再加上自身不给力,区域内楼盘要量没量,要价没价,存在感真的很差。只有推出大力度特惠,才能赚一波眼球。

河东的跌幅,主要是因为区域新盘多,竞争大。像路劲太阳城这样的大盘,卖了好多年,土地储备多,拿地地价低也有降价的空间。行情不好时降价可以加速回款。

肯定有粉丝要问:下三区就不能买了吗?

当然不是!但是一定要选择价值地段,才能抗跌!

比如,河东、河北,都有一个共性——认海河。近海河的区域,价值最高,其次是腹地。红桥的价值地段是在近南开区域,完全是改善的胚子。

⑤西青独自美丽

环城方面,西青区要好于其他区。

2022年新房均价24310元/㎡,独自扛着2字头的房价。较2017年涨幅13.6%,领先其他环城区域。因为西青承接的是“上三区”的外溢人口,发展更占优势。

津南和北辰的情况就不那么乐观了。尤其是北辰,跌幅达19.2%,跌到了泥里。

天津近3年房价会跌吗(涨得起卖得动天津房价最抗跌区域大曝光)(3)

这6年间,北辰房价逐年下探,从18875元/㎡降至15250元/㎡,足足降了3625元/㎡。这个区经历了两段从波峰-波谷的周期,房价波动频繁。成交没量,新房价格大跳水,很多楼盘停工。真是眼看它高楼起,眼看它楼塌了。

环城买房要避坑,首先西青,慎选北辰。

⑥大部分远郊丧失价值

市场下跌行情中,市中心比外围郊区抗跌大家都理解,但同处于环京通勤圈的武清却特立独行,走出了稳定坚挺的独立行情。

数据上看,武清房价较2017年涨幅约12.6%。从最早的蓝印时代到京津冀一体化,踩准了时机。值得一提的是,去年的“口罩”原因,很多外地人进不来,若恢复正常行情,价格还会有所拉升。

静海均价创近6年新低,实行高考新政后,纯落户板块价值逐步丧失。

⑦滨城——冷暖不一

滨城,基本呈现一半区域上涨,一半区域下跌。

其中,房价涨幅最多的是大港。不仅如此,2022年土拍中,大港的地块是远郊区域中唯一拍出溢价的区域,着实魔幻。

同样上涨的还有空港、开发区、高新区,各有各的“大故事”。但不变的核心是,对资源的占有,高铁、地铁、产业、教育。

生态城虽有下跌,但还算比较健康,毕竟是滨城楼市供需的主力,整体去化率位居滨城第一,但与前两年相比,成交还是放缓了,“日光盘”难现了。

真正有问题的是东疆港,从2017年的1万 /㎡跌到了2022年7千 /㎡,降幅惊人。板块内库存积压严重,去化周期较长,又没有附加价值,想卖房只能降价。

03

关于天津买房的两点忠告

天津,2023年楼市分化无疑会继续加剧。

随着城市进程、楼市的不断发展,规划兑现、产业布局、人才吸纳等多方核心因素影响,天津区域、板块的房价分化将更加清晰。

2023年,市场依旧会充满未知和不确定性,对于买房人来说,我们就要在不确定性中抓住能确定的。

关于买房,六六姐真诚建议:

第一,对于购房者来说,对市场现状应该有更加清醒的认识,不要受各种杂音的影响,不要听信各种忽悠,建立合理的买房预期,从容不迫,按需买房。

第二,通过图表,我们会发现,能穿越周期,实现上涨的区域,必和区域发展规划、楼市健康度密切相关。它们或者是城市未来发展大方向,或者是产业集聚的“高地”,或者是踩中了政策的“东风”,或者是对核心资源的强势占有,比如学区、地段、交通、商圈、产业...

这些维度综合在一起,置业方向不言自明—回归主城区或者聚焦区域核心板块,才能牛市看涨、熊市看跌。

安全第一,保值抗跌,才应该是买房人的“首要反应”。

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