重庆主城三月低价盘（6月重庆最值得买的几个新盘）

01

每过一段时间就有人在【重庆买房指南】知识星球里提问：

“龟总，最近有什么新盘值得买啊？”

“龟总，环线上有没有限价新盘？”

“想在重庆买房，有合适投资的新房么？”

……

这不6月刚过，就又遇到这样的问题。

今天我们就来梳理一下重庆6月份有哪些新盘值得购买？

02

根据铭腾机构的数据，2019年6月重庆主城区预计将有149个楼盘共188种产品推向市场。

从产品的种类上看：高层产品82个，占比44%；洋房产品64个，占比34%；别墅产品39个，占比21%；大平层3个，占比1%。从数量上看改善型产品已经占到新推项目的一半以上，留给刚需的选择空间变小。

这149个楼盘中，渝北区和巴南区开盘项目最多，分别为32个和31个，其次是沙坪坝区以17个项目位居第3。

以下是149个楼盘的详细信息

虽然预计开盘的数量很多，但是真正能下得去手的真没多少。

茶园、跳蹬、西永、歇马、蔡家、龙洲湾、李家沱、鱼洞、界石、鹿角、龙兴，这些板块如果没有绝对好货，基本不用考虑。因为距离市中心太远，无论是开车还是地铁，都不太方便。

而把这些板块的房源除去之后，可以选择的数量真的不多了。

03

“房子是用来住的，不是用来炒的”，我完全支持这句话。不过现在房价已经很贵了，很多人买不了房。因此我们在力所能及的情况下贷款买房再租给他们住，租售比2%远小于银行贷款利率4.9%，不知道这样算不算雷锋。

以上是玩笑话，因为房子买来总是给人住的，不是自己住，就是别人住。因此分清楚是自己住——“自住需求”，还是给别人住——“投资需求”，是买房的第一步。

本文就不教大家怎么判断自住和投资了，直接上结论。

04

任何一项资产都有三个属性，分别是风险性、收益性、流动性。分析清楚房产这三个属性，对投资标的选择就有了很大概率。

6月份最值得购买的投资类楼盘：

保利观塘

渝高云锦台

恒大轨道时代

项目地址：南岸区南坪街道二塘路79号

开盘信息：预计6月底开盘7号楼，250余套房源

开盘价格：5月份价格为套内1.3万/清水，预计7号楼价格差异不大

风险性：★★★★★

项目价格为套内1.3万，建面也就1万元左右，而同板块二手次新房价格在1.4（建面）左右，风险性几乎为零。

收益性：★★★★★

同小区目前链家挂牌均价1.48万元，最便宜一套低楼层价格价格为1.27万元，一二手倒挂3000多元。一套100平的房子，买入即有30万的差价。

流动性：★★★

项目地处南坪腹地，本地需求旺盛，流动性适中，由于距离最近的地铁站有1公里左右的距离，步行时间超过10分钟，不属于严格意义上的地铁房。因此流动性仅为3颗星。

小龟短评：综合评分★★★★☆。项目位于南坪腹地，板块配套成熟，可吸纳南区本地人民需求。而南岸区目前少有这样的刚需产品，奇货可居，供不应求。项目一二手倒挂严重，买入即有20%收益。纯属捡钱，强烈推荐。

渝高云锦台

项目地址：九龙坡区二郎板块科技大道

开盘信息：预计6月加推高层住宅，面积86-102

开盘价格：预计1.3-1.5/㎡（套内）

风险性：★★★★★

二郎-彩云湖板块少有刚需楼盘，目前周边同品质楼盘二手房价格为1.3-1.5万/套内，存在20%左右的一二手倒挂套利空间，风险性几乎为零。

收益性：★★★★

目前链家上二郎板块的次新价格在1.3~1.5万之间，品质次新渝高香洲价格已经站上1.6万的价格，同板块中是房龄10年左右的朵丽尚美国际价格也在1.2万左右。而渝高云锦台套内价格仅为1.3~11.5万，建面预计在1.1~1.3万之间。一二手倒挂较为严重，收益性较好。

流动性：★★★★

该项目距离再近地轨道环线二郎站仅几百米，步行10分钟可以到达，在地铁越来越重要的现在是流动性的加分项。再加上产品面积在86~102之间，普通刚需客户接受程度较高，流动性较好。

小龟短评：二郎板块是属于传统的土著板块，外地人士关注的比较少，但并不代表这个板块缺少价值。 随着轨道环线的开通和重庆西站的运营，以二郎板块为代表的渝西片区越来越受到人们的关注。再加上二郎板块这两年新增了不少高端改善型项目，刚需性价比产品反而比较稀缺。再加上渝高云锦台本来就属于一二手倒挂楼盘，强烈推荐。

恒大轨道时代

项目地址：渝北童家院子轻轨站旁

开盘信息：预计6月加推高层，套内面积70-102㎡

开盘价格：预计价格套内1.7万/㎡，含精装修

风险性：★★★★★

对于这样的精装修产品，我们要学会用拆骨法来拆分他的各项附加值。项目精装修交付，因此要扣除1500~2000左右的精装修成本，这样套内价格就变成1.5~1.6万左右了。再折算成建筑面积，单价也会在1.2~1.3万之间。风险性几乎为零。

收益性：★★★★

项目的价格在汽博这样北区成熟地段，是非常有竞争力的，比周边的二手次新便宜不少。无论是项目附近的奥林匹克花园，还是融创御景，以及沿着3号线前后一个站的，叠彩城和招商花园城，目前的建面单价都已经在1.6~1.7万之间。套利空间在15%左右。

流动性：★★★★

3号线是重庆轨道交通目前为止，客流量最高的一条线，是贯穿南北的交通大动脉。因此土著大多认可3号线的价值。而恒大轨道时代这个楼盘就在3号线童家院子站的旁边，属于地铁上盖项目，再加上地段和产品的加持，流动性不错。

小龟短评：恒大轨道时代是北区少有的限价一二手倒挂楼盘，再加上地铁口加持，综合性价比非常高，是不少人都看得上的标的产品。但它有一个非常遗憾的缺点就是交房时间太晚，要到2022年底才交房，再加上拿产证的时间和限售两年，叠加起来真正要卖出换仓快到2025年了。所以他不适合对资金周转率要求太高的专业投资人士，反而适合想要长持、对周转率不敏感的本地投资人士。

05

如果您是为了买来自住，那选择一个自己承受范围内品质环境交通各方面都不错的标的即可。说句大白话：

大家赚钱都那么累了，该享受的时候还是要享受。

6月份最值得购买的自住类楼盘：

龙湖九里峰景

融景城新融御

长嘉汇

龙湖九里峰景

（九里峰景和九里晴川属于同一个项目不同组团）

项目地址：两江新区金通大道6号线九曲河站旁

开盘信息：首开6、7号楼，共400多套房源，套内68-111平

开盘价格：预计价格1.8-2.0万/㎡

小龟短评：它属于一路向北的礼嘉板块，但它距离内环核心区仅仅只有5公里。它属于高层产品，容积率有4.8，但他周围容积率全部2.0以下，另外还赠送一个大型湿地公园。它属于品质小区但却那么靠近地铁，步行1分钟即达，交通非常便利。轻奢、便利、品质，龙湖九里峰景应该满足了大多数“低端中产阶级”的需求，将会“收割”（褒义）大批垫只脚能买的年轻夫妻。

融景城新融御

项目地址：江北区北滨路

开盘信息：6月中下旬加推3号楼，套内119-130平

开盘价格：预计套内2.0-2.5万/㎡

小龟短评：北滨路少有新盘，稀缺性较高。江景、位置、品质都无可挑剔，既可收藏又可自住，属于贵妇流喜欢的典型标的。适合事业有成、对江景情有独钟、喜欢城市天际线的中产阶级。在江北嘴上班的新金融贵族尤宜。

长嘉汇

项目地址：南岸区南滨路泰昌路69号

开盘信息：6月江加推高层房源，套内86-120平

开盘价格：预计套内1.8-2.5万/㎡

小龟短评：老牌南滨路高端楼盘，物业品质将近都有口皆碑。在重庆这样一个民众虚荣心强的二线城市，住长嘉汇这样的标的至少不会让别人看不起。此外，看两江交汇的楼盘非常稀少，长嘉汇具有收藏品的潜质。

最后强调一点，自住首先考虑通勤时间，别犯了下面这位朋友的错误！

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市面上的房子千千万，没有好房子也没有差房子，只有适不适合自己的房子。

品质、地段再好，超出自己的预算，也是差房子；

交通、户型再差，单价足够便宜，也是好房子。

明确自己的需求，根据自己的需求选房买房才是王道。

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