成都商业写字楼未来前景（行业观察成都高端商业）

2022年成都商业地产市场与物流地产市场有何新变化？

1月12日，仲量联行发布《2022年成都商业及物流地产市场报告》（后简称报告）。报告指出，2022年成都甲级办公楼新增供应达到自2017年的最高水平，科技互联网、金融以及专业服务三大领域表现亮眼；成都SKP开业，城南高端零售商业体量升至34.1万平方米，成都高端商业“双核”格局成型；物流地产市场，新增仓储面积共计44.1万平方米，投资属性增强，备受机构投资者青睐。

甲级办公楼市场

新增供应达2017年以来的新高

科技互联网、金融以及专业服务领域表现亮眼

报告显示，2022年成都甲级办公楼全年交付项目共计10个，总面积约59. 7万平方米，新增供应达到自2017年的最高水平。截至目前，成都甲级办公楼存量升至457万平方米。

全年多个高品质楼宇入市，包括成都中国太平金融大厦、环球贸易中心（一期）、高新创合中心以及财富支点大厦等。楼宇软硬件质量的提升以及楼宇形态多元化呈现为城市实现多类别高质量产业落地提供了先决条件。

从领域来看，2022年成都甲级办公楼市场增量需求仍主要聚焦科技互联网（23.5%）、金融业（20.8%）和专业服务（15.0%）三大领域。

报告指出，IT软件业增势稳健，新租面积同比上涨25%，游戏领域，全年新租面积实现近一倍增长；金融业的证券行业租赁需求同比上涨177.6%；全市录得多宗大面积律所升级、扩张类需求，该行业成为今年专业服务业中最大需求贡献者。此外，多家头部会计事务所加大在成都市场的战略布局，新租面积超去年3倍水平。此外，新能源产业高速发展，2022年租赁需求同比上涨约62.6%。

仲量联行预测由消费与投资所推动的第二次反弹预计将在2023年中展现，成都办公楼市场需求端有望实现再次攀升。仲量联行成都商业地产部负责人邓艳萍表示：“以科技互联网、金融、专业服务为核心驱动，以智能制造、能源环保为重要战略增长动能的需求结构特征将持续推动成都楼宇需求端发展。随着开发商融资端的逐步回暖，未来地产建筑的降低趋势或有收窄。而重回市场化以及外放型经济环境也预示着未来民营企业、外资需求有望全新上扬。”

零售物业市场

成都高端商业“双核”格局成型

本土潮流文化兴起，主理人品牌发展迅速

2022年，位于交子公园商圈的成都SKP开业，引入超1,300个一线品牌入驻，其中涵盖222个首店品牌。城南商业完成从“潮奢”到“重奢”的高端品牌矩阵全覆盖。至此，SKP与银泰in99共同形成了成都交子公园商圈高端商业组团，城南高端零售商业体量升至34.1万平方米，比肩市中心春盐商圈（IFS和太古里）的31万平方米，共同构成全市两大高端商业聚集区，成都高端商业“双核”格局成型。

夜幕下的成都SKP

在空间探索方面，成都零售市场从未止步。报告指出，文化自信带来国潮兴起，为主理人品牌发展打开局面。针对拥有较强消费意愿的年轻人群体，越来越多业主通过营造调性、塑造品牌差异、打造社群等方式网罗年轻人，非标商业应运而生，如：Cosmo、万科天荟等。随着潮流文化兴起与本土文化的有机结合，成都优秀主理人品牌崛起，如：1807、A Few Good Kids等。有别于运动潮牌，本土文化根植、不盲目跟风、价格中端的主理人品牌，更能满足年轻人对个性的表达，部分优秀品牌已走出成都，改变了过去成都鲜有零售品牌输出的刻板印象。

仲量联行中国区零售研究负责人朱建辉表示：“随着疫情管控的逐步放开，客流带动商流复苏，爱消费、爱生活的成都人将稳步回流实体商业。在消费品牌、业态与场景的创新上，成都已先人一步，我们欣喜地看到本土零售势力走出成都，‘成都设计’开始在国内占有一席之地。未来将有更多创意无限的消费场景在成都演绎无界消费新可能。”

物流地产市场

全年成交面积居各业态首位

2023年或现投资窗口期

报告指出，2022年成都高标库市场共录得6个项目投入使用，新增仓储面积共计44.1万平方米。面对2022年复杂多变的消费环境，成都高标库市场突破电商产业链主导的租户结构，形成电商、传统零售、制造业、物流运输四大行业齐头并进的需求格局，全市整体空置率同比稳定于10.6%。

2022年，四川全省虽遭受疫情、高温限电等多重冲击，但涉及食品、日用品的传统商超，生鲜电商，外卖平台，医药品零售门店乃是保障城市基础运转的生命线，其相关物流运输和供应链服务企业保持着极高的经营稳定性，高标库需求仍展示出较强韧性。年内，直播电商平台借助第三方物流企业拓展云仓业务，快速布局全国区域分拨中心，接棒综合电商跻身高标库需求主力行业。

截至2022年11月，新能源汽车类大宗升级消费品，在川渝两地市场渗透率已分别达到31.9%和38.8%，高市场份额所带来的售后配件仓储需求使新能源汽车品牌成为年内龙泉驿子市场的主力需求客户之一。

报告预测，2022年将是成都高标库集中供应的最后一年，2023-2025年三年年平均供应量不足20万平方米，整体空置率将于2023年降至7.6%。

除健康的供需关系外，物流地产资产较强的逆周期、抗经济波动属性，以及金融化程度高，物流地产基金运作成熟，使其成为近期投资者追逐的热点。在全年超百万平方米的大宗交易中，物流地产凭借其稳定供需关系备受机构投资者青睐。2022年，物流地产成交面积占比达40.9%，居各业态首位。

据仲量联行成都投资及资本市场业务资深董事金灵预测，2023年，成都物流与办公楼资产将备受关注。租金下行的预期让市场或迎来更多高性价比资产出售，窗口期机遇须投资者重点关注。

封面新闻记者 黄益辉

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