宋朝的房价有多少（北宋普通人在汴京买房容易吗）

不少人看到武大郎这样的半残疾人士，仅仅依靠卖炊饼就能有一栋位置很好的二层临街小楼，还能养一个全职太太，很是羡慕，认为宋朝买房子很容易。其实大家细看小说的话，《水浒传》原著已经交代清楚了，武大郎做烧饼的本钱是潘金莲以前的东家陪给潘金莲的，武大郎夫妻俩的房子是是潘金莲一咬牙卖掉自己以前的东家陪给的金银首饰等陪嫁，才买下的二手房。

那么，今天我们来看看，北宋汴京的房价怎么样，普通人在宋代汴京买房子到底容不容易。

房价这个东西，古今同理，买卖价格反映出的是市场供需关系。人口稠密的城市，对房屋的需求大，房价就高。比如今天的北上广深，以及各地区中心城市如成都、武汉、西安、重庆等。

除此之外，房屋所处的地段也决定了房价的高低。同等大小档次的北京四环的房子肯定要比六环的房子贵。

北宋的汴京，大概是当时世界上最繁华的都市了，其房价大概是什么水平呢？

先看看汴京以外的房价是怎样的？

苏辙和苏轼的经历能够看出城市位置和级别不同而形成的房价差别。

苏辙有记载：我从筠州搬到雷州，又从雷州搬到循州，二年之间，水陆走了几万里。......一辈子也没什么多的物品，只有几百卷书，也都送给别人了。到了龙川县，......我以五十贯钱买了一套民居，大小共有十间房。

在龙川，这样一所十间规模且老旧的房屋价格为50贯，平均一间5贯。

而苏轼在海南岛流放回来时，在常州“买一宅，为钱五百缗”，一所百年老宅花费500贯。

从这里我们看出了不同级别城市间房价的巨大差距。龙川，地处广东，在当时来讲，大概相当于现在的偏远边境小县城级别吧，也就是今天6~7线市场，十间房子才50贯；而常州是当时苏南富裕城市，一所宅子就花500贯，大约10倍的差距。这看出房价的巨大差别了。

宋初都城汴京的房价是什么水平？

汴京普通百姓的住房价格，历史学者程民生分析认为：平均每户的房地产价值最少为173贯。但由于人口众多，房屋价格不低，而且随着经济发展，宋朝汴京房价也是处在持续上涨中的。

程民生在《宋代物价研究》中分析道，北宋初在开封购买一座豪华宅院大约需要10000两银子，一座较高档宅院约需5000两银子，一座小型高档宅院约500两白银，而当时银价一般是一两值铜钱一贯或更低。

那么，与今天对比一下，汴京的房价是什么水平呢？

现时白银实时价格约4元/克，宋朝一两大约是38克，因此可以算出一两白银大约相当于今天的150元。

以此推算，相对于今天的房价，北宋初首都汴京的房子很便宜啊！豪华大宅院才150万元人民币，今天在北京连首付都不够。

但情况真是这样吗？

刚才是以白银现价推算的，这不能反映出跨越千年的真实物价水平。下面我们以购买力平价来进行对比。

北宋初经济发展，粮价不贵，当时大约0.7两银子可以买一石大米，到宋神宗时，一石大米涨价到一两银子。

宋朝的一石是59.2公斤。我们今天最便宜的大米大约5元/公斤。这样北宋初年一石大米价值约300元。再与银子折算一下，宋初一两银子的购买力约等于今天的428元。

这么一看，北宋初首都汴京的一栋豪华大宅约相当于今天的428万元人民币，一般高档宅院为214万元，小型高档宅院为21.4万元。

这么一看，北宋初年汴京的房价相对于今天还是便宜啊。428万元，大约能在今天北京的密云买一个豪华大宅，但这个住宅离北京东三环国贸有62公里之遥！

上面是以今人的收入看宋初汴京的房价，觉得不贵；但是我们要以宋初汴京人的收入水平来看当时的房价，这样才能知道当时的人对房价的感觉。

以当时人的收入水平看汴京房价，贵不贵呢？

宋代普通市民的收入一般都不多。我们来看几个史实记载：

• 北宋时，开封相国寺东路事巷居住着一个叫冯贯道的人，屡试不第，以教孩子读书为业，二十多年如一日，每月能得数千钱，相当于每天收入一百文钱左右（王曾瑜《宋朝的坊郭户》）。
• 沧州有一位妇女，因自幼母亲卧病在床，家中有没有父亲兄弟等男性劳动力，于是就在市场上出售水果，每天都卖得数十钱，来养活母亲，这显然是城市最底层贫民的例子。
• 南宋庆元年间（公元1195—1200年），居住在饶州的平民鲁四公开了一家小食品店，“煮猪羊血为羹售人，以养妻子。日所得不能过二百钱”，经营项目比较单一的食品店每天挣不到二百文钱。“吴中两细民同以鬻鳝为业，日赢三百钱”，说的是吴中有两位平民以出售黄鳝为业，每天能赚三百文钱，平均每人每天能赚一百五十文钱。（以上两例出自洪迈《夷坚志》）

由以上的实例可知，宋代普通市民每天的收入应在一百文钱左右。

以上是宋代普通市民收入的例子，较为富裕的市民的收入肯定高于每日一百文的水平。考虑到宋代市民每户未必只有一名劳动者，所以宋代每户市民的实际收入应普遍高于一百文。

宋代的军人收入也可以做个参考。

禁军相当于宋军的主战部队，禁军年薪50贯。厢军相当于宋军的后勤部队，年薪30贯。这个与上述市民收入相当。当然军人逢朝廷的祭祀典礼还有赏赐，但到每个士兵手里就不剩多少了。

以上市民和军人可以作为普通人的代表。假如一家有2人赚钱，那大概每年能收入72贯到100贯之间。我们把这个平均数取值放大一点，平均按照每户年收入90贯计。

那么一家人的消费呢？

宋代农村客户（佃农）一家5口人每月最低消费约2.5贯。城里面的人会更高，因为住房、饮食等全都需要现金支出。按照今天一般城市人口平均支出是农村人口的两倍计算，因此城里一家人每月至少需要5贯支出。这样城里每家每年消费60贯，平均每年能存下30贯。

这样，宋初汴京的一家人需要攒钱17年就可以买一座小型高档宅院了。

但是，开封城外近处的房子就很便宜了。

如上述程民生说房子均价在173贯，其参考数值大致是公元1083年汴梁的一个拆迁补偿规定。汴梁在拆迁城墙外距离城墙30步（约45米）的房屋时，给出的拆迁补偿款最低为是173贯。

因此，如果一家人退而求其次，在开封城外（相当于今天北京二环外）买房子的话，攒钱6~7年就可以实现目标。

以此推算的话，在汴京城内靠近城墙的地方，大概200~300贯一套的房子应该是有的，按这个总价算的话，一家人攒钱10年左右，也可以买下来了。

总之，宋初的普通人想在汴京城内买位置好的房子很不易，而且当时也没有今天的金融手段可以使用；而在靠近城墙的地方买房则相对容易。

至于更高档更大位置更好的宅院，恐怕是富裕阶层才能买的起了。

北宋中后期汴京的房价怎样呢？

北宋中期时，因为人口增长，土地开发利用到了最大限度，人多就显得产出物品相对少了，因此开始通货膨胀。

汴京一所普通的民宅已经涨到大概约1300贯了。“开封民崔白，家京城，素无赖，凌胁群小，取财以致富。……白与梁文尉邻居，欲强买其舍，文尉未之许，屡加诟辱。会文尉死，妻张与二子皆幼。白日遣人多掷瓦石以骇之，张不得已徙去，即以其舍求质钱百三十万，白因以九十万市之。”（《续资治通鉴长编》卷85）这所房屋本来市场价值为1300贯，崔白使了手段压低了房屋价格。

北宋末期，汴京房价出现新高。

苏辙被贬地方时以9000多贯卖掉开封的房产。而稍华丽些的房产，价钱就更高，从北宋末期朝臣所言“人臣赐第，一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可”，“为今之计，当节其大者，而莫大于土木之功。今群臣赐一第，或费百万。臣所部二十州，一岁上供财三十万缗耳，曾不足给一第之用。”（《宋史》卷356《张根传》）一所房屋价值几十万贯甚至上百万贯。

据《文献通考》记载，北宋神宗熙宁十年（1077年），商税超过40万贯的城市有3个，即汴梁、兴元（今陕西汉中）和成都；商税20-40万贯的城市5个，10-20万贯的城市19个，5-10万贯的城镇30个，3-5万贯的城镇51个，1-3万贯的城镇95个，万贯以下的城镇108个。一所房屋价值几十万贯，竟比绝大部分城市一年的商业税收还要高，足见房价之高令人吃惊。

北宋中后期通胀的实际效果也符合今天的金融原理：通胀更有利于富人聚集财富，而不利于普通人。

因此，普通人收入增长水平一般赶不上通胀，买房的难度要大大难于宋初。

结束语

通过分析我们发现，宋代汴京的普通人要买房的话，其难度不小。因为宋代缺乏银行以及各种贷款手段，没有这些金融服务，普通人只能靠攒钱这一个途径了。

当然，与今天一样，宋代普通市民也不一定非买房子，可以租房子住。

宋廷有一个专门管理当时的“廉租房”的机构---店宅务。店宅务租给官员等的租金较高，每天在100多文钱。租住给平民百姓的房屋，则价格低廉。北宋年间的河东辽州地区（今山西左权、和顺、榆社等县地），“第四等一户，开饼店为活，日略房钱六文”。（《欧阳修全集》）这家饼店每天的租房钱仅为六文钱。以此推测汴京的“廉租房”租金虽贵也不会比租给官员的高。

总之，核心城市的房子是一种供应有限的特殊商品，在哪个时代购买都是不容易的。

（完）

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