美国的房产税是怎么回事（美国的房产税怎么收）

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

写了几篇房产税的文章，惹来一堆正义的谴责。其中帽子扣的最大的就是说我诋毁房产税，诋毁人家不是个好东西。拜托，我从来没说过这话好不好。我只是说房产税是个“难东西”，非常的难，但却肯定是个好东西。因为这是国家未来最稳定的税源之一，也是减弱贫富分化趋势的重要工具。

但还是这句话，这东西很难，不仅制定政策难，征收也难。因为这是财产税，是直接税，是不可转嫁的税种，其痛苦指数是远超其他间接税的。

举个例子，农业税是2006年取消的，为什么？首先是国家经济强大了，犯不上再征收这点小钱了。其次呢，是征收太难太难了，经常是成本大于收益，甚至为了几百块钱能付出血的代价。但这还是交了几千年的皇粮国税呢，征收都如此之难，何况房产税这个让历朝历代都不敢轻易触及的税种了。

再打个比方吧，物业费，这其实就相当于一部分房产税。取之于业主，用之于小区，都是签了合同有明确标准的。但可以看看各小区的收费情况，能痛痛快快收齐的不是很多。而且业主们动不动就怨声载道的，想涨钱更是比登天还难。这不过是每平米几毛几块钱，跟房价相比简直是九牛一毛。但架不住年年收啊，如果业主觉得不值，那就会拖欠甚至干脆不交了。物业公司大多数没什么好办法，有的甚至只能是等卖房的时候一次性补收了。

房产税的税率可要比物业费高多了，假定一套房600万，按美国的平均值是1-3%，那就是每年6到18万，谁会觉得很好收吗？甭说6万了，就是6000，能让业主们痛苦的交税吗？

二、

那肯定有人问了，既然美国的税率这么高，那他们的老百姓为什么愿意交？

谁愿意交啊，这是财产税好不好，是最痛苦的，就是直接从兜里掏钱，但凡有办法谁也不会交的。别以为美国人就那么大公无私，都是人，都有小心思的。挣钱可以，让别人主动掏钱是最难最难的。

但美国之所以能让业主们交税，有两个重要的法宝是中国所不具备的。一个就是美国国税局，IRS；另一个就是强大的律师系统。这两个组织能确保业主们乖乖的交税，否则分分钟就能让你破产。

当然还有另一个逆天的机构，物业公司。这在美国叫HoA，房委会或业委会的意思，权力极大，能直接拍卖房子的那种。但只是在公寓（住宅楼）和联排（Town house）中比较多，在主流的独栋（single family house）中不算主流，所以以后再单独写吧。

三、

一直有个传说，世界上风险最大的三件事：在俄罗斯当人质，劫匪被打死，人质也活不了；在中国贩毒，不仅判的狠，而且有高科技缉毒手段；第三个就是在美国偷税了，未必有被弄死的风险，但肯定能让逃税的生不如死，更惨。

美国也有一句谚语：在美国，只有死亡和纳税不可避免。

这句话是什么意思呢？就是只要你不死，就得交税。无论干任何事儿，只要是有了收入，就得交税。哪怕是你贩毒抢劫卖淫，也得交。是否犯罪归警察局司法部门管，而是否交税由税务局负责。

比如前些日子美国国税局就发布了一条公告，内容很友好，就是提醒美国人民不要忘了申报纳税，潜台词就是别自己找麻烦。但是，这条公告中有一段话很醒目：请不要忘记申报非法活动收入的纳税。

你没看错，这就是美国税务局的官方文件，提醒你，违法犯罪可以有，但不要忘记纳税。这句话也有潜台词，就是我们只管收税，只要你交了税我们就懒的搭理你，肯定不会向司法部门举报的。也就是说，我们只是抽头儿的，不管财产来源。

在美国，你可以贪污受贿，可以贩毒抢劫，可以卖淫走私。在这个自由的国度里，一切违法犯罪以是否被警察抓到为前提，以是否被法院判决有罪为准绳。只要你隐藏的够深，够有钱，那就算杀了人都不是什么大事儿。

毕竟美国的命案侦破率才60%（中国是99.8%），每年有6000多人都是死了白死的。而且就算是抓到了又能怎样，像辛普森那样，全世界都知道他杀了人，人家自己也承认。但辛普森有的是钱，请得起梦之队律师团，最终只能无罪释放。

但是，以上说的都是刑事犯罪，在美国被抓到的概率不是很大，也未必后果严重。但逃税就不一样了，不仅很难成功，而且只要被盯上就一定会被判有罪，其执行力和惩罚力度远远大于司法部门。

所以说，都说美国是三权分立，立法、司法和行政。其实至少是四权分立，还要加一个征税。当然也有说五权分立的，那就要加入军工复合体了。但这都有点儿勉强，毕竟美国还算法治国家，表面上税务局是依法行事的。

四、

美国国税局（IRS）有多牛，听听特朗普的话就知道了。美国媒体一直曝光说他欠税，把懂王气疯了，立刻站出来辩解：老子可是经过税务局的审核的，这帮孙子一直盯着我不放，但凡有我逃税的证据，他们早把我给弄进去了，老子还能猖狂到今天？既然税务局说我没毛病，那老子就肯定没逃税。

此话一出，美国媒体果然没再深究什么。因为老百姓都相信了懂王的话，确实只要能通过税务局的审核，那就能证明他没逃税了。但特朗普好歹也是美国总统啊，这段儿话里既透着对税务局的不满，也是无可奈何，因为实在管不了。

国税局牛叉到什么程度呢？

至少在美国国内，国税局是最有权威的政府部门，比什么联邦调查局和中情局牛叉多了。可以用印度电信诈骗案当做佐证，印度每年从美国诈骗100亿美元以上，大部分都冒充的是国税局。基本上就是一句话：“我是IRS，我们认为你偷税漏税了”。

很多美国人，只要是对自己纳税情况不太有把握的，听到后基本都会当场被吓尿，然后就按人均的要求各种转账呗。而且很多人被骗一次还不长记性，下次接到这种电话继续被吓尿，继续转账，直到被骗光。因为他们对国税局是真的怕啊，几代人从骨子的恐惧。

按照美国法律，任何人都不能自证其罪。也就是说，如果法院要审判你，必须有证据，而你不用去证明自己无罪，简单说就是疑罪从无。但税务局正相反，他们只要认为你偷税了，你就必须拿出证据来说明自己没有偷，还得看人家认不认，否则就是有罪。

因为税务局拥有自己的独立的法庭和监狱，和司法系统两码事儿。只要他们怀疑你偷税了，不需要向其他司法机构打招呼申请，就可以直接冻结你所有的财产。在美国，私有财产神圣而不可侵犯，风能进雨能进国外不能进。但是，税务局想进就进，谁也拦不住，也不敢拦。

甭扯淡什么美国民间有两亿只枪，民众能保护自己的家庭财产不受侵犯。那只是防范的普通盗贼，而国税局是拥有独立武装的，你拦得住吗？人家除了没有战略武器，也就是战斗机航母潜艇原子弹什么的，其他的常规武器一应俱全。装甲车坦克和直升机都是小意思，重机枪火箭弹都不在话下。这种力量，甭说是普通百姓了，就是黑帮也抵抗不了，所以普通人就算是犯罪都不敢偷税漏税。

五、

美国税务史上的经典战役，也就是阿尔卡彭事件，这让税务局从此名声大噪，所有黑帮分子都不敢轻易逃税了。

阿尔卡彭号称“芝加哥之王”，黑白两道没人敢不给他面子。因为这人心狠手辣，曾经在不到一年的时间里杀了300多人，其中100多人传说是他亲手杀的。而且人家还重视法律讲证据，谁也抓不着他的把柄，让警察部门干着急没办法。

1929年，阿尔卡彭一时兴起，想搞个仪式庆祝一下，于是便制造了“情人节大屠杀”，用机关枪进行行刑式的屠杀，排队枪杀，轰动了全美国。于是，胡佛总统坐不住了，下令FBI无论用什么手段，必须抓住艾尔卡彭并定罪。

这事儿把联邦调查局愁坏了，整整两年毫无进展，什么证据都拿不到，只能眼睁睁的看着黑帮们继续杀人。胡佛总统忍不了了，干脆让调查局这帮只会欺负老百姓的废物点心退下，换税务局上。

因为税务局有执法优先权，他办案子可以要求FBI配合，而FBI则不敢拒绝。也就是说，国税局具备调查一切的权力，甚至可以动用任何手段。比如举报在美国是不被提倡的，但IRS却鼓励举报，而且是有奖举报，可以保护举报人隐私的举报。那人家办案就方便多了，再加上独立执法，几乎是马到成功就把卡彭给抓了。

其实阿尔卡彭已经很重视纳税了。为了隐蔽犯罪所得，他开了N多家的洗衣房，“洗钱”这个词就是他发明的。但是百密一疏，老虎也有打盹儿的时候，反正就是被税务局认为他的收入与纳税不符，然后抓了也就抓了，先抓了再说。

之后就是打官司呗，阿尔卡彭也是请了律师天团来做辩护，想方设法的证明自己没偷税。但税务局的法院是不讲究什么证据链的，疑罪从有，只要你不能说清楚，那就算有罪。于是，这个黑帮教父被判入狱。搞笑不，警察局两年搞不定的事情，人家税务局说拿下就拿下。

后来阿尔卡彭死于梅毒，传说留下三句遗言：一、找女人要戴套；二、机关枪比手枪好用；三、一定要依法纳税！

那美国既然有着如此战斗力的税务局，请问还有什么税是他们征不上来的？除了没有外交权和发动战争，美国国税局几乎就是一个独立的国家，任何人的私有财产，在税务局面前没有神圣可言。你只有纳税的义务，别废话什么权力。

比如贩毒，国税局为了方便毒贩纳税，专门印刷了税票，要求毒贩匿名购买。这玩意儿还有有效期，只要三个月内贴在毒品包装上就行，任何买毒品的人都知道这是经过合法纳税的非法毒品了，不怕被人举报偷税。

还有盗窃，很多州都有起刑点，比如案值1000美元以下的将被免于其所或被轻判。但这只是司法部门的法院忙不过来，税务局可不能放掉这块肥肉。毕竟苍蝇蚊子凑多了也是肉啊。尤其这两年疫情闹的很多人收入减少，于是各种盗窃抢劫案贫乏。单次的案值不大，凑多了就是大钱了。

所以国税局才在年底的时候提醒美国的犯罪嫌疑人们，你们抢劫盗窃我管不着，但一定要依法纳税哦。除非是你是在当年内把偷来抢来的东西还回去了，否则就还是先纳税吧。要不然等我们查到，你小子就等着坐牢吧。这也算是人性化执法吧，美国特色。

那请问，再连贩毒卖淫抢劫走私都要纳税的国度里，征收个房产税还有什么难度吗？要知道开始也是挺难的，很多人都不交，于是税务局就开着装甲车去收税了。再不交税就该把老子的意大利炮拉出来了，真他娘的是个征税的天才。

六、

美国另一个逆天的系统就是律师组织了，这也是他们所谓法治社会的基石之一。

按照最新的统计，美国的GDP达到了20多万亿美元，全球第一。其中他们的军费就达到了7400亿美元，更是全球第一，甚至比后边十个国家加起来的总和都高。

但是，就是这么逆天的军费，也没有律师行业创造的GDP高，人家达到了1万亿美元。也就是说，在去年一年中，美国人创造的财富中，有5%用来交律师费了，还不算其他各项司法行政费用。这比国防预算都高，说明什么，说明外辱好办，家贼难防。

之前很多年我都想不通一件事，就是美国既然是个资本主义国家，那为什么会有这么多影响效率的法律法规。比如浩如烟海的各种反垄断官司，还有让人怨声载道的房租管制法规，再有就是各种各样的“平权法案”，这用常理是无法解释的啊。

后来才大致明白，任何一项法律法规的制定，虽然理论和名义上是促进效率实现公平，但这“效率”和“公平”是要看对谁有利的。也就是说，如果你觉得一项制度不合理，但只要能长期实行，就说明一定有背后的利益集团在其中得利，而且他们的力量大到了能左右立法和政策的程度。

最典型的就是冷战时期的美苏争霸，核弹都能把人类毁灭几十次了，但还在拼命的生产，为什么，不合理啊。其实很好理解，就因为两国各自的军工集团和各种利益关系形成了共合体，只有不断的增加军费，他们才能从中获利。至于什么扯淡的国家利益，与资本家们无关，人家也无感。

七、

所以能明白美国的律师团体为什么能这么庞大了吧。这是相辅相成的关系，律师团队越庞大，就越能左右政策，能让政策更加支持打官司，律师也就能赚到更多的钱。所以不是美国老百姓都讲究法律愿意打官司，而是没办法，你不打官司自有官司来找你，只要摊上了就是麻烦事儿。

那在这种情况下，在房产税这种事儿上，律师盼的就是业主们别交税、少缴税，如果再能想办法整点儿幺蛾子才好呢，这样律师就能参与官司，赚到更多的钱。而普通业主呢，一场官司下来是注定倾家荡产的，不仅有税务局的罚款，还有天价的律师费，更有旷日持久耽误挣钱的官司。

所以，不是美国百姓们都主动守法，都愿意交税，而是没办法。面对如此强大的两股势力，不交钱能咋地？

看看底特律，一美元一栋的小别墅有的是。为什么这么卖，哪怕拆了房子卖木头也不止一美元啊？那就是因为房产税，甭说这房子还在，哪怕就是成了废墟，人家税务局也照样按评估价征收。你敢不交试试，立刻就有税务局的上门，然后还有跟鹰隼似的律师盯着呢，分分钟让你破产信不信？

八、

回到开头儿，我从没说过房产税不是好东西，只是说这是个难东西。且不谈制定环节，只是在征收环节就有很大的困难。中国不是美国，没有这两种逆天的反人类势力，那征收起来就会相当的难。

最后多说一句，中央关于房产税的公告说的很清楚，只是农村房产不征收，而城市的全部房产类型都是要征税的，那就是所有的房子都要征税，考虑一下这难度吧。但这也解开了我的一个长久困惑，就是小产权的征税问题。完全可以分开嘛，从法律上讲小产权不合法，但并不代表其没有价值和价格，那只要是能评估，就也要依法纳税。

仅供参考。

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