存量房买卖必须网签吗（房产买卖小常识）

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在日常的房屋买卖交易中，合同签署是必不可少的环节，而有不少人对未签名的《广州市存量房买卖合同》网签合同的效力存在疑问，下面通过介绍存量房买卖合同来对其效力进行了解。

1、什么是存量房买卖合同

在买房的时候，为了明确买卖双方的权利义务，确定房屋价款、交付条件及违约责任等，买卖双方会在中介的指引下签订一份三方合同或者自己草拟一份书面的合同。但是，这些合同五花八门，各式各样，在办理贷款及缴税的过程中，没有统一的版本，不利于办事。故广州市政府在征求市民意见后，颁发了标准的合同版本--广州市存量房买卖合同标准版，其中部分数据及交易方式由买卖双方自行填写。

随着网络科技的发展，也为了更加便于管理，在2011年1月1日起，广州市政府就建立了网签备案系统，在交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

简单的说，存量房买卖合同就是交易双方按照现行规定，在签订房屋买卖合同后、房屋过户前在房管交易系统中进行网上签约和备案，备案后的合同就是存量房买卖网签合同。

2、为什么要签订存量房买卖合同

宏力律师认为，主要是有两个原因：

第一，让房地产交易更加透明化。在未实行网签前，卖方会因利益上涨，违反合约精神而一房数卖，同一物业先后签署多份合同的，卖方有权利选择履行哪份合同，这买方处于被动的状态，其购房的目的无法保障。

网签的作用在于保护买方，降低卖方一房多卖的失信行为，在一房数卖时，只有已经网签了的才能办理过户登记，已进行了网签的买方请求卖方转移房屋所有权的债权得到了保障。网签后买卖双方都可以在网上的交易系统中查询到自己的交易情况，第三方也可以了解该房是否正在交易、出售，防止因信息不对称而发生一房数卖，引发社会矛盾和纠纷。

第二，有利于政府统计数据，对房地产市价格进行监控，对交易数量进行统计，有利于政府进行行政管理。

3、可否直接签署买卖合同办理交易过户？

根据《广州市存量房网上交易规则》第2条：本市行政区域内已经取得不动产权证（房地产权证）的存量房交易应当通过房屋交易信息化平台——网上交易系统办理网上交易手续。也就是说，网签是强制性的，当事人通过市场交易买卖存量房的，必须办理网签，网签手续是存量房交易的必经程序。

4、签订网签合同后对买卖双方有什么影响？

按照目前的政策，网签合同备案是保障了买家的权益。办理网签备案之后，不仅仅能够限制卖家就该套房产与第三人在网上进行网上买卖备案，就是中介朋友常说的锁死了房子；还能够限制卖家将已经备案的房产抵押给第三人。

但是，这个对于卖家而言，如果买卖双方同意解除合同了，但是买家不配合办理解除网签合同手续的，将限制卖家下一次交易。所以在此提醒卖家，如果卖房中途终止交易，双方又已经办理网签备案手续的，切记要让买方配合办理网签合同撤销备案手续。

5、网签合同的生效时间？

网签合同需要在网上交易系统输入存量房产权人姓名、身份证号码、不动产权证书号（或房产证号码）和房屋登记字号，与房地产信息系统进行匹配后生成网签合同，再由买卖双方在网签合同上签署，使网签合同成立并生效。但有人却认为网签合同在网上交易系统填写相关信息，并打印确认版则网签合同生效，而双方在网签合同上签字的行为是为了将合同提交房管部门办理过户，并非使网签合同成立生效。根据《合同法》第32条的规定，书面合同自当事人签字或者盖章时才成立。故，网签合同自网上交易系统录入信息并打印确认版网签合同时网签合同生效时错误的。

6、买卖合同和网签合同冲突，应以何者为准

目前通过中介公司成交的房屋，都需先在中介公司签署由中介公司提供的买卖合同，再签署网签合同。网上交易系统中的网签合同为固定格式版本，而各大小中介公司的买卖合同版本不尽相同，约定买卖双方的权利义务与网签合同的约定不相同导致冲突时，应以哪份合同所约定的权利义务才是买卖双方最终的的意思表示？

根据《合同法》的规定，合同签订后，经双方协商一致，可以变更合同。合同变更的内容约定明确的，以变更后的内容为准。网签合同签订的时间在三方合同之后，如果没有特别约定的情况下，可以认定为对买卖合同约定的变更，也就是说，除非能证明双方对于履行哪份合同有特别约定，否则，应以签订时间在后的网签合同约定为准。

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如何办理网签合同及网签备案，请参考链接文章：

https://mp.weixin.qq.com/s/eO51jaz08R_capHAbvbJ3A

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