房产交易个人所得税（一分钟掌握房产交易个人所得税）

个人所得税

什么是个人所得税

个人所得税，是指对本国公民、居住在本国境内的个人财产转让取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所得征收的一种所得税纳税人，为出让土地、房屋权属的单位或个人，即出售人。计税依据，为官方认可的成交价格（在土地、房屋权属转让时）。基准税率分为差额税率和全额税率，差额税率为20％，全额税率为1％。

如何计算个人所得税税额

影响个人所得税税额的因素

（1）增值税

（2）房屋性质（住宅或非住宅）

（3）产权证登记日期是否满5年

（4）出售方家庭持有房屋套数（唯一或不唯一）

（5）二手房交易时的缴税基数：计税核定价与网签价格相比较（孰高原则）

个人所得税免征政策

（1）交易房屋性质为住宅，产权证登记日期满5年，卖方为个人且出售房屋为家庭唯一住房；

（2）卖方为单位。

个人所得税计算总结

【例】冯烈，48周岁，已婚，2016年8月贷款购买一套位于洪山区建筑面积124㎡的一套普通住宅，并于2016年底办理了不动产权证书。现欲出售该住宅，网签价为180万元，计税核定价为160万元，请计算冯烈出售该套住宅时需要缴纳的个人所得税。

【解】1．该住宅不动产权证书满2年，出售时缴纳增值税为0元。

2．本次需缴纳的个人所得税为：（180-0）x1％＝1.8（万元）。

出售多人共有的房屋时，如何缴纳个人所得税

Q1

如房屋为多人共有，则契税按各个共有权人家庭住宅套数分别计算

【例】张三与李四共同购买某住宅，张三家庭名下仅此一套住房，李四家庭名下另有一套住房。则申报契税时，张三按其所占份额申请首套缴纳契税，李四按其所占份额申请二套缴纳契税。

Q2

如房屋为多人共有，则个人所得税按各个共有权人家庭住宅套数分别计算

【例】张三与李四共有一套普通住宅，各占50％的份额，房屋已满5年，张三家庭名下仅此一套住房，李四家庭名下仍有其它住房。则申报个人所得税时，张三可以按其所占份额申请减免个人所得税，李四可以按其所占份额缴纳个人所得税。

个人所得税征收中的特殊问题

免征的情形

（1）法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征个人所得税；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税；

（3）直系亲属赠与免征个人所得税。（直系亲属包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）

（4）卖方为个人，出售家庭名下唯一住房且房产证满5年免征个人所得税；

（5）卖方为单位，免征个人所得税。

缴税计算时如何界定交易房屋满5年的标准

（1）商品房、经济适用房及房改房：均以房产证（或不动产证）登记日期为准；

（2）继承的房产：按照原房产证登记日期计算是否满五年，需提供原房产证复印件和继承公证书；

（3）离婚分割的房产：按照原房产证登记日期计算是否满五年；

（4）日期追溯：可以追溯原产权证登记日期的情况包括：

①自然人姓名变更；

②企业名称界定房产是否满五年变更；

③非企业单位名称变更；

④房屋地址变更；

⑤夫妻更名；

⑥继承变更；

⑦直系亲属赠与；

⑧遗失补办、破损补办产权证。

注：赠与、离婚分割房产的时间界定，可参考办理原房产证的时间，最简单的办法是看契税发票。

【例】业主杨光，名下有一套经济适用房，购房合同时间为2011年5月8日，不动产权证登记时间为2013年4月28日，请确定该经济适用房缴税计算满5年的具体时间。

【解】界定经济适用房缴税计算是否满五年以房产证（或不动产证）登记日期为准，该经济适用房不动产权证登记时间为2013年4月28日，则该经济适用房满5年的具体时间2018年4月28日。

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