（青岛主城区重新划分）

人，从小到大，身心都会发生很大的变化；城市，也一样，城市中心会变化，城区范围会扩大。老城区像老人一样佝偻前行，新城区像早晨八九点钟的太阳一样朝气蓬勃。人会生老病死，城市会新旧更替，这是无可奈何又充满希望的一种客观现象。

对于青岛这座城市来说，虽然只有一百多年的历史，也演绎了一场主城区兴衰更迭的大戏。而我们，只是这场大戏的普通观众。

01 主城区扩张历史

下图是我画的青岛主城区的扩张过程：

仅从城市空间上来讲，我认为青岛的城市扩张过程分为两个阶段或者两个方式：一个是摊大饼，一个是蛙跳式。摊大饼是第一个阶段，也是青岛城区成形的阶段。

德国占领青岛后，最先发展的是青岛湾，并逐步向东、向北扩张，这是百年青岛的起源地。德国是打算好好经营青岛的，甚至不惜血本建设了胶济铁路。这一时期，诞生了青岛的铁路和港口。

不想德国的心血被日本摘了桃子，在日占和民国时期，青岛城区继续向北、向东扩展。

日占和民国时期，向北走得是工业路子，在老四方建设了很多的纺织厂以及配套的化工厂，并在这些工厂周边衍生了家属居住区，这是老四方的底子。

向东走得是文艺路线，一座原山东大学，N座名人故居，几片海滩，至今仍是青岛最负盛名的人文景点。

可以说，青岛的工业和人文底子，都是在建国之前形成的。

建国伊始，青岛城区继续以工业化的路子向北推进，老沧口诞生了碱厂、红星化工、青岛钢铁，老沧口成了第二个老四方。

这时候，1950到1980年代，青岛的主城区是市南、市北、台东、台西、四方、沧口六区，也就是上图中的红色箭头区域，或者说是青岛湾、汇泉湾、太平湾向北推进到沧口的这片狭长区域内。

上世纪90年代，青岛破天荒的成了第一个吃螃蟹的城市，率先把市政府搬迁到浮山湾畔。

这一次东扩，打破了青岛城区萎缩在胶州湾东侧狭长地带的百年发展历史。从此之后，青岛主城区的扩张之路进入了快车道。

从浮山前到浮山后，从新都心到李村，从海尔路到东李，从李村北到十梅庵，青岛用了20年时间，把主城区扩大了一倍多，而原来的城区建成则延续了100年。

伴随着声势浩大的造城运动，青岛的城区区划调整也在进行。

1994年5月，青岛主城区区划作出重大调整，撤台东区、沧口区，形成了我们以前常说的市内四区：市南区、市北区、四方区、李沧区，那时候连崂山区都不算青岛的市区。

2012年11月，青岛又进行一次区划调整，市北区、四方区合并成新的市北区，这时候青岛市内四区变成市内三区：市南区、市北区、李沧区。崂山区又一次与主城区无缘，一个显著的特征是，市南区、市北区、李沧区的初中、高中叫青岛几中，崂山区的则叫崂山几中。

崂山区虽然长期不属于青岛的主城区，但发展的一点也不比市北区、李沧区差，甚至还要更好。所以，渐渐地近几年青岛市区又开始叫市内四区了，即市南区、市北区、李沧区、崂山区。

至此，市南、市北、李沧、崂山这四个青岛市内区正式扩张完成，这是一步接一步、一步邻一步摊大饼式发展起来的，为了这一阶段的完成，青岛用了120年。

02 郊区扩张历史

在青岛主城区快速扩张的同时，青岛郊区的发展也没有停滞。青岛主城区采取了一步接一步、一步邻一步摊大饼式的打法，郊区则更加“轻佻”一些，跳来跳去就像是一只不知疲累的“娃”，这种发展过程我叫它“蛙跳式”。

青岛蛙跳的第一步是城阳和黄岛。城阳虽然和李沧区挨着，但城阳中心选在了城阳街道，离李沧区交界处10公里。

要知道，李沧区政府紧邻市北区，市北区政府与市南区仅有一路之隔，都想靠着发达地区的带动来实现发展，偏城阳区把临李沧区的地方让给了飞机场、汽车北站和众多的小厂房。

向西跳的第一步是黄岛，黄岛虽然离青岛市区不远，但终究隔着胶州湾这一天然屏障。

城阳和黄岛，这是从青岛市区跳出的第一步，早在上世纪90年代就跳过去了（黄岛区1979年成立，城阳区1994年成立），但一直都是城乡结合部的模样，直到2010年代才借助楼市的春风有了城市的感觉。

自此，青岛蛙跳的步伐就从没有停过，可与城阳、黄岛距离较近、有发展基础的胶南、即墨、胶州市区并不是重点发展的地方，胶南、即墨、胶州与城阳、黄岛的中间地带也不是重点发展的地方，青岛城市扩张的这只“娃”，在天南海北的跳，不依靠青岛市区，也不临城阳、黄岛、胶南、即墨、胶州市区，真真跳出了一幅“乱魔群舞”的地图：

上图标识了青岛近些年的新区与市政府的距离。

可见，这些新区都远离青岛市区，与市政府距离最近的是隔着胶州湾“只有”20公里的自贸区。

不但如此，位于即墨区的蓝谷，与即墨市区的距离为20公里；位于城阳区的轨交区离城阳区中心20公里，高新区离城阳区中心10公里；位于胶州市的临空区离胶州市区10公里，上合示范区离胶州市区15公里；位于黄岛区的自贸区离黄岛中心15公里；位于原胶南市的军民融合区离胶南中心7公里，董家口经济区离胶南中心35公里。

这些新区可谓“前不着村后不着店”，产业有限，又缺少人口的支撑，尤其是一些新区，完全是靠一股政治的力量推上去的，当这股力量撤力的时候就是房子贬值、产业没落、人口流失的开始，其他城市的鬼城都是这样形成的。

至此，青岛郊区有城阳、黄岛、胶南市区、胶州市区、即墨市区等老郊区，也有自贸区、上合示范区、高新区、蓝色硅谷核心区、轨道交通示范区、军民融合示范区、董家口循环经济区、临空经济区、汽车产业新城等新区，数数也有10来个了。

03 主城区又迎调整

看着青岛地图，我经常会想，青岛主城区发展基本饱和，郊区又一个个的远离主城区，青岛的下一步该怎么发展。

结合青岛“环湾发展”的思路，青岛主城区应该至少向北延伸到城阳区，以最快的速度把流亭机场搬迁走，把李沧区、城阳区中间的城乡结合部抹平，使城阳区与青岛主城区融为一体，这样老即墨市区、高新区、蓝色硅谷核心区、汽车产业新城都临近城阳区这一“新主城区”。

向西通过两条海底隧道、一条跨海大桥、两条跨海地铁（1号、2号线），使老黄岛区与青岛市区融为一体，把黄岛海边的污染企业搬迁走，把老黄岛区变成青岛的又一“新主城区”。这样，黄岛西边的胶南市区、灵山湾影视文化产业区、北边的自贸区都临近青岛的“新主城区”了。

最后，城阳、黄岛这两大“新主城区”在胶州“会师”，这样青岛胶州老市区、上合示范区又进入了青岛主城区。至此，青岛主城区包括原主城区、城阳、黄岛、胶州，郊区包括即墨、蓝谷、胶南、临空产业区等，一个“环湾”的大青岛跃然纸上。

我想，青岛的规划发展也是这样走得，但流亭机场搬迁、跨海地铁通车、跨海大桥免费等方面进展缓慢，青岛“环湾大青岛”的梦想清晰可见却又路途漫漫。

还好，3月1日下午，青岛市公布《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，青岛的主城区范围划定终于又前进了一步。青岛的主城区扩张之路又到了历史性的节点，我们很荣幸成为了见证历史的人。

这一《纲要》在“优化市域城镇发展总体格局”一节中对青岛市域、城镇做了重新划分：

打造环湾都市现代化主城区。统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区发展，强化总部商务、金融贸易、创新创意、时尚消费、文化交流等核心功能，提升人口集聚和资源要素配置能力，优化城市中心体系，打造新时代引领青岛高质量发展的现代化主城区。……有序推进城阳建成区、青岛高新区和流亭机场片区规划建设，完善交通、市政、文化、科教、医疗等基础设施和公共服务设施，承接老城区部分功能疏解，集聚高端资源要素，吸纳年轻人创新创业，打造主城区新的崛起板块。

发展环湾都市三大主城片区。坚持聚湾强心、主辅联动，打造与主城区协调发展的黄岛、即墨、胶州三大主城片区。

建设环湾都市四大战略节点。坚持网络化、专业化发展，重点建设蓝谷、董家口、姜山、南村四大功能性战略节点。

培育平度莱西青岛都市圈两大独立的综合性节点城市。

发展现代化新市镇。……打造南墅、店埠、新河、明村、灵山、田横、铺集、大村等特色化发展的新市镇。

通过下图可以更加容易的理解：

上面五段描述的区域是按照离青岛主城区由近到远的顺序排列的。在十四五期间，将把城阳区（含高新区）打造成为青岛的主城区；黄岛与即墨、胶州共同成为青岛主城片区，或者也可以叫郊区；蓝谷则和董家口、姜山、南村同一级别，位列环湾都市四大战略节点。

黄岛区落选青岛主城区，让人深感意外；蓝谷和董家口、姜山、南村同一级别，成为战略节点，也让人深感惋惜。

上图也可以看出，市南、市北、李沧区、崂山区依然是青岛的绝对中心，虽然加上了城阳区。胶州湾东岸、北岸的箭头较粗，西岸的较细，上面说的东西海岸在北岸会师将会以东岸的力量为主。

城阳区是最大的受益者，不但被明确提出“承接老城区部分功能疏解，集聚高端资源要素，吸纳年轻人创新创业，打造主城区新的崛起板块”，还位于青岛主城区和即墨、胶州两个主城片区的中间，区位优越。相信不远的将来，城阳就可以光荣的说：请叫我青岛主城区！

本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

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