四五线城市市中心老房和近郊新房（老江东核心板块购房建议）

本文仅为一家之言，均为预测，仅供参考，最终以官方公告为准。

之前出过上篇“三核之心”，老江东核心板块详细解读和选房建议（上篇）。

今天正式讲下篇；

一手房：

江盈府

上图来源于宁波自规局网

地址：世纪东方广场北侧

概况：为商住综合体地块，另外有商业和写字楼，共有4幢23F住宅，只有一个面积，约230㎡。

价格：毛坯限价37100元/㎡，装标预计跟江皓府差不多，精装交付。预计价格在4.5万左右。

优势：老江东地铁商业一应俱全，江万第一次使用大面积玻璃现代立面，层高3.15米，架空层罕见9.45米层高，江山万里品牌品质，230平纯粹豪宅圈层。

劣势：是商住综合体地块，人员出入可能会有点杂，环境相对不静谧，学区可能相对一般。首开时间：预计2023年6月。

上图来源于网络

户型：7.5米大横厅是最大亮点，双套房设计，4房3卫，U型厨房，得房率预计在75%左右。

中海江东兴樾

上图来源于宁波自规局网

地址：位于白鹤街道，香格里拉城市花园北侧地块，王隘路与兴宁路交叉口南80米。

概况：，规划12幢住宅，高层 小高层组成，面积约114-168㎡.层高3.1米。

价格：毛坯限价36500元/㎡，精装交付。预计价格在4.2万左右。

优势：老江东地段和配套，大面积玻璃现代立面，层高3.1米，学区可能较优质，总价门槛相对较低。

劣势：南侧铁路，西侧大路，可能会有噪音影响。首开时间：预计2023年6月。

东境润府

地址：李惠利医院西侧，东至贺宁巷、西至王隘路、南至王隘路70弄、北至贺丞路。

概况：高层 小高层组成，面积约110-168㎡㎡，层高2.95米（其中168户型层高3.05米）。

价格：精装价格在40582元/平。

优势：老江东地段和配套，大面积玻璃现代立面，学区可能较优质，总价门槛相对较低。

劣势：靠近李惠利医院，周边城市界面相对陈旧首开时间：已开盘。

小高层139平

上图来源于宁波房产信息网

户型：主卧套房设计，4房2卫，U型厨房，得房率在83%，实际得房率更高。

其他像荣安望庄项目还有余房，这里就不一一分析了。

二手房：

次新的有绿城春熙潮鸣，江万府，金地华著，奥克斯天一晓著，二号府邸，龙湖天曜等。

二号府邸

上图来源于公众号二号府邸

地段较好，学区为四眼契小学（樱花校区） 曙光中学。

供销社开发，就3幢高层，社区较小，立面是新古典风，得房率较低（大概75%左右），面积有131㎡、137㎡、138㎡、158㎡、203㎡，户型相对方正，

但颜值和品质相对现在的新房一般，但仍然可以吊打周边老小区。

挂牌价在4.7万，成交较少，成交均价4.6万，如果急须入住，推荐138㎡，四开间朝南，4房2卫。

上图来源于公众号二号府邸

其他小区还处于限售期，当然拆迁户购买的可以直接卖。

万科江东府：

地段较好，学区为四眼契小学（樱花校区） 曙光中学。

万科开发，均为高层，立面是新古典风，得房率在80%以上，面积有138-185㎡，户型相对较好，

虽然房龄近10年，但品质和物业较佳。

挂牌价在4.7万，近期无成交，如果急须入住，推荐138㎡，三开间朝南，4房2卫。

其他小区还处于限售期，当然拆迁户购买的房子倒是可以直接出售，但数量极少。

总得来说，次新房价格高企，性价比整体不高，如果不急着购买，我们更倾向于购买新房，也就4万出头，而且颜值和品质等均完胜次新房。

如果有心仪这些待售的次新房，我们觉得品质为王，如果有足够的预算，首选江万府，次选春熙潮鸣。

老小区：这部分客群主要还是预算不够的刚需客户和购买学区客群，还有一部分投资客（即购买待拆的老小区）。

推荐可以购买的学区组合：

四眼碶小学（新河校区） 宁波第七中学（南校区）。

只要学区，无需居住。最低门槛为演武社区，最低门槛167万（挂牌），45平，一房一卫。

上图来源于贝壳网

学区也要，也要居住。那么新河花园，均价在3.7万，推荐74平，3房1卫，挂牌总价255万。

上图来源于贝壳网

此外，还需要说明的是，对于想购买待拆房的客户而言，尽量避免已经有官方消息释放出来的小区，比如大河社区、庆安社区南区、白鹤新村等，现价买入，根据现在的拆迁赔偿，是没有任何赚头的。

如有意向购买老江东的新房或二手房，我们会详细的尽职调研，并出具项目全面解读报告或二手房估值报告，私人定制房源，有意向的可直接联系我们。

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