什么样情况下房价必须下跌（房价迎来全面下跌）

10月20日，国家统计局发布9月70城房价数据。其中，36城新房房价下跌，整体来看，9月70城新房价格指数环比下降0.1%，这是2015年5月份以来新房价格指数首次下跌；二手房价格下跌的城市有52个，即超7成的城市二手房价格环比下降，其中4个一线城市二手房价格全部下跌。金九成了真正意义上的“惊九”，房价全面下跌时代已经来临。到底是什么打破转了房价只涨不跌的怪圈？在这5大关键因素影响下，房价想不下跌都很难：

第一，房产交易主动权被剥夺

楼市调控的主要手段是限购、限售、限贷、限价。其中限购通常是本地户口最多可买两套房，外地户口的人社保和个税缴费年限满足政策要求后，最多能在社保关系所在地和纳税地购买一套房；限售是新建商品住房和二手房取得须取得不动产权证多少年内不得上市交易，根据楼市火热程度不同，通常限售年限是2年、3年、5年，直接锁死了房产的流通性；限贷是严格按照规定执行首付比例，不给家庭第三套住房发放贷款，间接降低了房产交易量；限价是通过限制房屋备案价和二手房成交价，开发商不得以高于备案价的价格销售，二手房成交价不高于政府指导价，否则房屋不能网签和备案，房子的价格和流通性被锁死，房产交易的主动权被剥夺，房价想不下跌都很难。

第二，房地产信贷政策收紧

信贷政策收紧是房价下跌的主要原因。房地产是资金密集型行业，房企从最初的拿地、建房、宣传到销售的各个环节，都需要银行和信托机构的资金扶持，由于过去房地产商盲目开发，导致大多数企业负债率过高，但今年央行从供给端和需求端双面出击，掐断了房企极其重要的资金来源渠道。针对供给端方面，央行划定三线四档限制了房企融资，划五档限制了房企借钱规模，史无前例地加强了预售资金监管；针对需求端方面，为个人住房贷款总额设置上限，严查消费贷，经营贷等违规资金进入楼市，严查购房者首付资金来源，房企同时失去外部资金扶持和楼盘项目回款，为“活下去”只能降价让利给刚需。

第三，房企出现债务危机

今年房企的负面新闻不断，泰禾作为曾经的销冠楼盘，五证齐全，但出其不意的烂尾了；红星地产打包出售名下地产股份，富力地产100亿出售名下物业，华夏幸福、阳光100、蓝光发展被爆债务违约；日前又有10家知名房企信用评级遭穆迪下调；就连龙头房企恒大也摇摇欲坠，商票逾期、财富爆雷、工地停工等负面新闻传得沸沸扬扬。大型房企逐渐走向没落，一方面说明房地产行业发展的黄金时代终结，我国房价下行压力很大；另一方面房企破产概率高，买期房烂尾风险很大，这严重挫伤了购房者的买房热情。房地产交易量下滑，楼市进入买方市场，房价下跌就成为必然发展趋势。

第四，刚需购买力下滑

在2018年国庆之前，我国房价持续上行，购房者恐慌性购房，透支了大量楼市需求，房子有70年产权，已经有房的人无需再买，现在购房主力群体单一，主要是90后这类人，不过由于计划生育政策，这代人人口基数小，对商品房的需求量下降，加之受疫情的冲击，我国经济增速下滑，百姓收入下降，即使能够凑够首付，还贷能力也较差，刚需购买力难以支撑高房价，房子卖不动，房企和炒房客死扛不了多久，就会降价迎合刚需。

第五，刚需观望情绪浓厚

房价下跌已经由点扩散到面，购房者对房价下跌信心增强，很多人害怕刚买了房子，就降价几十万，让自己一年的辛苦白费，因此很多刚需都在驻足观望，为了刺激这部分需求，持房者只能打价格战。