苏州房价十年前后对比(最强地级市的苏州)

许久未发文,既然发文,咱就来讨论一个疑惑的问题:苏州房价为什么涨不过南京和杭州?

苏州房价十年前后对比(最强地级市的苏州)(1)

前几个月,苏州因为房价涨幅过低被官媒盯上了,官媒第一财经日报发文GDP过两万亿的最强地级市苏州房价年均涨幅仅千元,2017年至2021年苏州的新房均价从1.76万涨至2.13万,明显低于同时期的南京和杭州!

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当然有人会说,不能仅看市内整体数据,毕竟还有远郊板块拉低均价,像苏州的豪宅市场这两年多火啊!但是!在全国豪宅成交排名城市榜单中,苏州2-3千万的豪宅成交量不仅低于南京、杭州,甚至还低于东莞、青岛、珠海,3千万以上豪宅成交量前十榜单更是没有苏州身影!

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然而还有一个事实,根据2021年全国前三十强城市房价排名,苏州仅排名十五位,远远低于GDP排名,多可怕!

想想一个最强地级市,GDP全国第六,规上工业产值更是荣登全球第一,人口、城市界面都不比省会城市差的苏大强,怎么房价却成为了大家口中的“长三角洼地”了呢?

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在综合分析了一堆讨论和数据之后,终于苏州低房价的原因被我总结出来了一些(欢迎留言补充)!

城市行政等级

虽然苏州一直被叫最强地级市,但始终是个地级市,人家南京、杭州都是省会城市;

那省会城市和地级市有啥差别呢?

这就像咱要买房,有时候区域内政府所在地周边都会是一个卖点,毕竟政府在的地方发展一般不会太差;

而省政府就坐落在省会城市中,所以就在省内来说,发展倾斜度多多少少会往省会城市中靠一点。

苏州科教文卫发展一般

众所周知,一座城市的发展肯定是离不开人才的流入,作为人才输出基地的高校那么必不可少,而在这一点上,苏州弱的不是一星半点了!

据统计,南京拥有高校本科34所,其中985/211就有8所;杭州本科院校共有28所,985/211有1所;苏州本科院校仅有9所,这个还包括外来的,本土本科院校仅2所,重点大学仅有一个211苏大,这差距不能再明显了!

在医疗资源上,三甲医院南京有38所,杭州20所,苏州仅9所,这差距愈发明显了!

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苏州此前楼市限制太严

在最近几波楼市调控未出之前,苏州的楼市限制严格程度可以说是全国少有!

对于外地户口,曾经需要连续缴纳2年社保或者个人所得税,补缴还不算,就这一杆子都打翻了一大船人!

对于本地户口可买多套房的呢也不手软,二套房贷款未还清5成首付,未还清8成首付,三套房更是直接要求全款!这又少了一波改善自住人群;

还有新房限售3年,二手房限售5年,加上新房限价让二手房涨幅空间萎缩,又导致很多投资客不敢下手!

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综合下来,内抑制了自主需求,外抑制了投资需求,那苏州房价还能怎么涨?好在现在苏州政策放松了许多!

苏州小弟发展太强

苏州的四个县级市可以说是远近闻名,随便拿一个出来都能在很多城市中独当一面!

尤其是昆山,连续18年成为全国百强县之首,剩下的常熟、太仓、张家港基本上每年也能排到全国百强县前十!

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那么有人会问了:小弟太强不好吗?是挺好的,但是这也导致苏州主城对小弟虹吸效应不强,而且小弟太强到对亲大哥不太认可,人家更喜欢靠着隔壁上海

多中心化发展,购买力分散

刚来苏州的人看到姑苏主城建设,很多都会疑惑:说好的苏大强怎么一个高楼大厦都没有?

但待久了就会知道,苏州古城区限制开发,护城河内建筑不得高于北寺塔;也是因为古城限制开发,苏州就开始了多中心化发展,从一体两翼,再到一核四城

以古城为核心,东边是综合商务城,西边是生态科技城,北边是高铁新城,南边是太湖新城;在四城和古城核心的连接轴线之间,分别还有工业园区中心、高新区中心、相城区中心和吴中区中心。

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目前真正发展到能充分聚集人气的,除了园区金鸡湖一圈和狮山以外,其他几大新城和新兴板块都面临着人气不足的问题,这也让大多数外地人认可狮山、园区,本地人认可主城核心,剩下来的新城说的天花乱坠,本来就是很多买房人退而求其次的选择,忽略掉此前苏州限价因素,如果涨价,又有多少板块会有买房人买账?这最后就导致了购买力分散,板块价格难涨,从而整体价格也起不来

苏州土地财政依赖度低

根据相关机构统计去年主要城市土地财政依赖度的数据来看,南京、杭州的依赖度均超过了100%,杭州更是超过了140%!而苏州呢60%还不到

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再看2021年主要城市的土地出让金统计,苏州仅1422亿,而杭州是3084亿,南京是2114亿,不管怎样苏州都和他们都相差一大截。

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那么这样的差距有什么意义呢?试想一下一个对土地财政依赖度低的城市,怎么可能会依赖房地产来拉动城市经济的发展呢?带入到苏州,地价不涨,新房房价不会涨,连带着二手房房价自然也不会过涨了

苏州人民买房保守

苏州没有夜生活!没错!一个新一线城市,晚上九十点钟路上就没什么人了,而很多一二线城市夜里都异常热闹!即使去年开始,苏州搞了“姑苏八点半”来促进夜经济,至今也没有太大起色!

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从全国商超消费来看,苏州中心在苏州够顶流了吧,然而苏州中心年度营业额放在全国都排不上前五十

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再看买房这件事,园区早期的买入人群也大多是上海的投资客和新苏州人,现在热门的几大新城在很多老苏州人眼里还是觉得是乡下。

苏州产业结构“务实”

虽说苏州的规上工业总产值达到了全球第一,但对比杭州的主力产业还是有差距的!

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苏州的产业大多以制造业为主,这类的产业缺点就是无法批量造福,让很多人财务自由,无法财务自由就相当于失去了一部分有能力买房的人群;反观杭州,作为互联网之都、网红之都,让很大一批人实现了财务自由!相信很多人在财务自由之后,首先就回买套房定居,这从而也带动了房价的上涨

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总结以上,苏州地位、公共配套、城市发展规划、产业结构、人民买房预期等众多因素,都影响了苏州房价上涨;

犹记得当初许书记在金鸡湖畔接受央视专访的时候还说过,苏州房价合理

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确实从苏州城市的基本面来看苏州的房价相对亲民,是真正落实了房住不炒,这对刚需来说确实是一种福利!但是却稀释了城市中坚力量的财富

那么在未来苏州房价还有机会涨吗?只能说难了!“房住不炒”这个方针只要在,那么大涨的可能就微乎其微,当然不排除苏州部分核心板块房价有所涨幅,但对于整体来说,稳定才是近几年的趋势

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