苏州房价十年前后对比（最强地级市的苏州）

许久未发文，既然发文，咱就来讨论一个疑惑的问题：苏州房价为什么涨不过南京和杭州？

前几个月，苏州因为房价涨幅过低被官媒盯上了，官媒第一财经日报发文GDP过两万亿的最强地级市苏州房价年均涨幅仅千元，2017年至2021年苏州的新房均价从1.76万涨至2.13万，明显低于同时期的南京和杭州！

当然有人会说，不能仅看市内整体数据，毕竟还有远郊板块拉低均价，像苏州的豪宅市场这两年多火啊！但是！在全国豪宅成交排名城市榜单中，苏州2-3千万的豪宅成交量不仅低于南京、杭州，甚至还低于东莞、青岛、珠海，3千万以上豪宅成交量前十榜单更是没有苏州身影！

然而还有一个事实，根据2021年全国前三十强城市房价排名，苏州仅排名十五位，远远低于GDP排名，多可怕！

想想一个最强地级市，GDP全国第六，规上工业产值更是荣登全球第一，人口、城市界面都不比省会城市差的苏大强，怎么房价却成为了大家口中的“长三角洼地”了呢？

在综合分析了一堆讨论和数据之后，终于苏州低房价的原因被我总结出来了一些（欢迎留言补充）！

城市行政等级

虽然苏州一直被叫最强地级市，但始终是个地级市，人家南京、杭州都是省会城市；

那省会城市和地级市有啥差别呢？

这就像咱要买房，有时候区域内政府所在地周边都会是一个卖点，毕竟政府在的地方发展一般不会太差；

而省政府就坐落在省会城市中，所以就在省内来说，发展倾斜度多多少少会往省会城市中靠一点。

苏州科教文卫发展一般

众所周知，一座城市的发展肯定是离不开人才的流入，作为人才输出基地的高校那么必不可少，而在这一点上，苏州弱的不是一星半点了！

据统计，南京拥有高校本科34所，其中985/211就有8所；杭州本科院校共有28所，985/211有1所；苏州本科院校仅有9所，这个还包括外来的，本土本科院校仅2所，重点大学仅有一个211苏大，这差距不能再明显了！

在医疗资源上，三甲医院南京有38所，杭州20所，苏州仅9所，这差距愈发明显了！

苏州此前楼市限制太严

在最近几波楼市调控未出之前，苏州的楼市限制严格程度可以说是全国少有！

对于外地户口，曾经需要连续缴纳2年社保或者个人所得税，补缴还不算，就这一杆子都打翻了一大船人！

对于本地户口可买多套房的呢也不手软，二套房贷款未还清5成首付，未还清8成首付，三套房更是直接要求全款！这又少了一波改善自住人群；

还有新房限售3年，二手房限售5年，加上新房限价让二手房涨幅空间萎缩，又导致很多投资客不敢下手！

综合下来，内抑制了自主需求，外抑制了投资需求，那苏州房价还能怎么涨？好在现在苏州政策放松了许多！

苏州小弟发展太强

苏州的四个县级市可以说是远近闻名，随便拿一个出来都能在很多城市中独当一面！

尤其是昆山，连续18年成为全国百强县之首，剩下的常熟、太仓、张家港基本上每年也能排到全国百强县前十！

那么有人会问了：小弟太强不好吗？是挺好的，但是这也导致苏州主城对小弟虹吸效应不强，而且小弟太强到对亲大哥不太认可，人家更喜欢靠着隔壁上海

多中心化发展，购买力分散

刚来苏州的人看到姑苏主城建设，很多都会疑惑：说好的苏大强怎么一个高楼大厦都没有？

但待久了就会知道，苏州古城区限制开发，护城河内建筑不得高于北寺塔；也是因为古城限制开发，苏州就开始了多中心化发展，从一体两翼，再到一核四城。

以古城为核心，东边是综合商务城，西边是生态科技城，北边是高铁新城，南边是太湖新城；在四城和古城核心的连接轴线之间，分别还有工业园区中心、高新区中心、相城区中心和吴中区中心。

目前真正发展到能充分聚集人气的，除了园区金鸡湖一圈和狮山以外，其他几大新城和新兴板块都面临着人气不足的问题，这也让大多数外地人认可狮山、园区，本地人认可主城核心，剩下来的新城说的天花乱坠，本来就是很多买房人退而求其次的选择，忽略掉此前苏州限价因素，如果涨价，又有多少板块会有买房人买账？这最后就导致了购买力分散，板块价格难涨，从而整体价格也起不来！

苏州土地财政依赖度低

根据相关机构统计去年主要城市土地财政依赖度的数据来看，南京、杭州的依赖度均超过了100%，杭州更是超过了140%！而苏州呢60%还不到！

再看2021年主要城市的土地出让金统计，苏州仅1422亿，而杭州是3084亿，南京是2114亿，不管怎样苏州都和他们都相差一大截。

那么这样的差距有什么意义呢？试想一下一个对土地财政依赖度低的城市，怎么可能会依赖房地产来拉动城市经济的发展呢？带入到苏州，地价不涨，新房房价不会涨，连带着二手房房价自然也不会过涨了。

苏州人民买房保守

苏州没有夜生活！没错！一个新一线城市，晚上九十点钟路上就没什么人了，而很多一二线城市夜里都异常热闹！即使去年开始，苏州搞了“姑苏八点半”来促进夜经济，至今也没有太大起色！

从全国商超消费来看，苏州中心在苏州够顶流了吧，然而苏州中心年度营业额放在全国都排不上前五十！

再看买房这件事，园区早期的买入人群也大多是上海的投资客和新苏州人，现在热门的几大新城在很多老苏州人眼里还是觉得是乡下。

苏州产业结构“务实”

虽说苏州的规上工业总产值达到了全球第一，但对比杭州的主力产业还是有差距的！

苏州的产业大多以制造业为主，这类的产业缺点就是无法批量造福，让很多人财务自由，无法财务自由就相当于失去了一部分有能力买房的人群；反观杭州，作为互联网之都、网红之都，让很大一批人实现了财务自由！相信很多人在财务自由之后，首先就回买套房定居，这从而也带动了房价的上涨。

总结以上，苏州地位、公共配套、城市发展规划、产业结构、人民买房预期等众多因素，都影响了苏州房价上涨；

犹记得当初许书记在金鸡湖畔接受央视专访的时候还说过，苏州房价合理！

确实从苏州城市的基本面来看苏州的房价相对亲民，是真正落实了房住不炒，这对刚需来说确实是一种福利！但是却稀释了城市中坚力量的财富！

那么在未来苏州房价还有机会涨吗？只能说难了！“房住不炒”这个方针只要在，那么大涨的可能就微乎其微，当然不排除苏州部分核心板块房价有所涨幅，但对于整体来说，稳定才是近几年的趋势！

,