已发证土地使用权争议（土地使用权到期怎么办）

文：刘璐

西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师

留美经济学博士

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从我们买房开始，其实就埋了一个梗，只不过我们没有怎么在意而已。这就是土地的使用年限问题。很多购房者只关注到了自己的房产证，而忽略了另一本重要的土地证。这个问题非常关键，因为它关系到每一个有房家庭的切身利益。但似乎这个问题又和我们相距甚远。毕竟，中国这一大波买房潮大概兴起于2000左右，到现在也才不到20年光景，而大多数城市的住宅用地使用年限是70年。所以，大家会觉得不着急，还早。

但这两天一则来自温州的新闻，却让大家倒抽了一口冷气。据媒体报道，温州一位市民三年前购买了一套75平米的二手房，近日发现土地证过期了，这套房子的土地使用权只有20年。土地管理部门回复她，如果想续期，需要按照现在的基准地价乘以用地面积（也有说法是按照土地的市场价），缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。测算后她得知，需缴纳近20万元的出让金，约为房价的三分之一。温州的另一位市民刚买的一套50多平米的二手房也因为土地使用权过期，无法完成最终的交易。其案例更为“悲催”。房产证更名已经完成了，但是土地证过期了，这位先生全额交的60万元购房款，全部冻结在银行。而原来的房主只收到10万元的订金，房子现在却不属于他了，想拿到剩下的房款，就要把土地出让金补齐。

现在，也许人们最关心的问题有两个：1，土地使用权到期以后会怎么样？2，如果要补交土地出让金，应该怎么个交法？

依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《城市房地产管理法》的规定，住宅土地使用权经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。此外，《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动续期”该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。从目前的案例和情况来分析，这个几乎肯定得说不会是“免费续期”。以前业内有个传闻，说是住宅用地免费续期，商业用地付费续期。现在看来，住宅用地免费续期的希望落空了。有读者肯定要问，那我不给钱会怎么办？按字面解释，即使“无偿回收”土地也是有法理依据的。但从目前的报道等信息来分析，房主是不会被赶出去的，但会让你的房子无法交易，二手房买卖或者遗产、赠与等时不给办交易手续。

那么，这个补交的土地出让金，又将是怎么收法呢？深圳的做法显然有很强的参考意义。但显然在全国层面，这还不是通行的推广方案，否则温州照做就可以了，也不会出现现在的难题。除了按土地市场价收还是按基准地价补交这个难题之外，按什么比例收也是一个问题，100%还是35%，又或者是其他比例？此外，是一次性全额征收呢还是每年收呢，这又是一个问题。如果一次性征收，这显然是一大笔钱，可能很多低收入人群甚至中等收入人群都无法承受。而且土地价值是每年都在变化的。所以，每年评估和征收应该更为合理。

虽然中国大多数城市的购房者的住房都是70年产权，距离到期尚且久远。但在深圳这样的改革前沿城市，20、30年产权的住房还很多，而且他们现在开始陆续到期了。这次温州的案例更是告诉人们，土地使用权到期是目前一个难以回避的问题了，政府必须积极研究应对政策，也就是顶层设计的问题。当然，如果不是急着交易的业主也可以再观望一下，等一阵再说。

对于中国目前大多数的电梯公寓住宅来说，土地使用权到期的问题还不是那么急迫。但是对很多城市里上世纪80、90年代兴建的多层住宅而言，这个问题还比较棘手。比如在青岛，有一些老小区的土地使用年限在20-30年。因土地使用权到期或快要过期，一些“撞限房”虽然可以正常买卖，但价格却有崩盘的趋势。据青岛相关地段的中介表示，以前能卖到8000元/平米，现在都降了，装修好点、稍微新点、产权时间长点的才能卖到7000多元/平米，很多卖5000多都没人要。据估计，这种“撞限房”要比正常的商品房便宜30%以上。可见，在当前对土地到期续费的政策不明朗的情况下，购买或投资城市老旧的二手房是有风险的。这也反映在了二手房的成交上。当前，不少城市的老旧住宅卖不起价就是这个道理。而且，“撞限房”也很难办理商业贷款，甚至拿去抵押银行都不会接受。至于那些专门投资老房子赌拆迁的人，那又是另外一回事了。

还有一点，笔者其实不忍点破。为什么之前笔者也没有太在乎这个土地使用权到期的问题呢？看看那些80、90年代的“老房子”就可以看出，它们是真的老了，虽然也才使用了20、30年。近年，新闻已经报道了多起老房子的阳台掉落，或者楼板垮塌的案例。所以笔者想说的是，真当到了70年土地使用权到期的时候，房屋已经老旧得很难再使用的情况应该会是大多数。所以到时房主要操心的问题，是拆迁安置，而不是续交土地出让金的问题。笔者手贱，查了下我国民用建筑的设计使用寿命是50年。同样手贱的读者可以自行百度。当然，这并不是说50年后房子就一定不能使用了。一些食品过期以后同样也可以继续食用。但毫无疑问这就是一个概率问题，到时就是考验开发商和建筑商人品的时候了。好在，一般来说，城市的老房子位置都好，所以等到需要拆迁的时候，不用太担心没人接盘。那是怎么说的来着？这就是人们常说的“城市更新”。算了，我说白话，旧城改造。