东外滩 新房 东外滩2大新盘正面对决

在上海2035规划中，市中心的发展重心在滨江岸线。其中，北外滩的发展能级无疑是最强的，不过北外滩也是近些年来发展起来的，无论是地价还是房价，已经处于高位。

而与北外滩接壤的东外滩，不仅岸线更长，价格也更有优势。这里近两年给大家留下最深刻的印象恐怕就是三家互联网巨头在此集结。2020年11月，美团65亿入驻东外滩；2021年1月，哔哩哔哩81亿和美团做邻居；同年9月，字节跳动20.4亿强势进驻东外滩。

三家市值加起来超4万亿的巨头齐聚东外滩，是其无可比拟的板块优势，也将是未来发展的大方向。这种互联网大厂“聚群效应”，势必引来产业和高端人口集聚，再加上杨浦本身有好的高校资源，这里未来的发展潜力会很大。

住宅体量将超百万方，东外滩规划细则出炉

在上海市杨浦滨江“十四五”规划中，提到了建设“长阳秀带”在线新经济生态园，规模突破3000亿元，集聚30家头部企业，打造“世界会客厅”旅游特色示范区。

图源上海杨浦

图源上海杨浦

去年12月，杨浦区官网公布了杨浦滨江南段（东外滩）详细规划。从此次公布的方案来看，整个滨江南段未来将对标世界一流滨水区。

住宅方面，未来杨浦大桥以西的东外滩区域，将新增住宅地块共计11幅左右，住宅体量将近25万方。东外滩未来主要供应都集中在杨浦大桥以东的区域内，住宅体量将近93万方左右。这也意味着未来东外滩内环内的新房供应将会比较少。

杨浦滨江核心段规划，图源规土局官网

北片区生活氛围浓，南片区闹中取静

未来东外滩的规划能级很高，那么沿线板块是否宜居，今天笔者为大家介绍位于杨浦内环内（滨江南段）的江浦社区。

东外滩江浦社区位置图

江浦社区目前有3条轨交在此经过，两横一纵的地铁线路，无论前往上海浦西市区，浦东陆家嘴或金桥，还是北上都十分便利，毕竟这里坐拥12、18号线两条上海地铁“换乘王”。

18号线江浦路站

从目前江浦社区的发展来看，靠近控江路一带的北部片区发展比较成熟，这里有杨浦区知名度最高的三甲医院：新华医院。

新华医院比较有名的就是儿科，这里有2020年建成并投入运营的儿科综合楼（新华儿科医院），设施新环境佳，对于住在杨浦区且家里有小孩的家长，不必跑到遥远的儿科医院或儿童医学中心。

新华医院，易眼看房实拍

新华医院儿科综合楼，易眼看房实拍

近些年围绕医院周边形成了2大商业综合体。其中规模较大的是紫荆广场，于2015年开业，商场体量达到10万方，人气比较不错。而与之相邻的就是君欣·时代广场，体量稍小，人气也略冷淡。

紫荆广场，易眼看房实拍

君欣·时代广场，易眼看房实拍

虽然这里的商业规模和名气比不过五角场、国际时尚中心等杨浦区内的大型商圈，不过这里也算当地小有名气的生活圈，能辐射杨浦区内环内的居民。

比起北片区的热闹，南片区则要冷清不少。江浦公园地铁站附近主要以居住区为主，这里的环境更幽静。靠近周家嘴路一带的城市界面还算可以，以次新房小区为主，不过江浦公园附近还有不少老旧小区。

周家嘴路附近街拍，易眼看房实拍

江浦公园附近街拍，易眼看房实拍

商业是这里的一大短板，附近只有一些沿街底商，便利店、药房、银行和菜场都有，能满足日常所需，不过大型商业还是要依赖1公里外的江浦路商圈。另外，这里聚集了杨浦多所“一梯队”的学校，优质教育资源比较集中。

杨浦地王入局，两大新盘撞车

目前江浦社区内两大新盘即将入市。一个是去年开了两次的仁恒海上源，另一个就是金隅的地王项目：金隅外滩东岸。

仁恒海上源在去年的两次开盘中，均触发了积分。在第五批认购的新盘中，市区新盘“神仙打架“，前滩、外滩、北外滩和徐汇漕河泾多个楼盘推出，再加上冻资等条件的限制，仁恒海上源意外低分飘过，当时仅触发了50.68分。

但在第六批认购新盘中，市区品质楼盘数量腰斩，这也让仁恒海上源脱颖而出，主打大户型的仁恒项目最终入围分大涨22.76分，最终入围分73.44分。

仁恒海上源，易眼看房实拍

据悉，仁恒海上源预计在年后第一批再次马不停蹄上市，这一次带来了久违的小户型产品，预计推出约80-271平2-4房，共计372套房源，80平108套、100平72套、164平77套、197平96套、271平19套。

仁恒海上源沙盘，易眼看房实拍

无论是刚需首置还是高端改善都有机会上车，三期待入市的四栋楼位于社区东北部，上期均价为11.5万元/平，除此之外，社区还规划有9000平开放式商业及公共配套，能一定程度上弥补社区门口配套不足的劣势。

不过这一次，仁恒要面临一个强劲的对手，那就是与其相邻的金隅外滩东岸。提起这个项目那可是大有来头。

在2020年的7月，轰动整个上海土地市场的”杨浦区江浦社区R-09地块”被大黑马金隅69.2亿拿下，当时这幅地块吸引了金融街＋招商蛇口、龙光、九龙仓、金隅、仁恒＋华发7组竞买人。

最终金隅为了拿下这幅地块付出了很大的代价，最终以38.3%的高溢价率拿下，成交楼板价高达85764元/平，一举刷新杨浦区楼板价新高，同时也成为当年上海楼面单价地王。该楼板价比当时北外滩街道HK271-01地块（招商外滩玺）还要贵4千/平。

时隔1年半，金隅地王项目或即将在年后入市。项目紧邻杨树浦港（蒋家浜），北侧就是周家嘴路，北横通道将在此经过，其建成后，将提升大虹桥与市区中心以及浦东、虹桥两大机场的连接，对于城区东西向的交通连接将起到重要作用。

项目北侧的北横通道，易眼看房实拍

金隅外滩东岸总共包含12栋高层，主力户型为建面约99平3房2厅2卫、约135平3房2厅2卫、约148平4房2厅2卫。

杨树浦港，易眼看房实拍

金隅是北京国企开发商，在上海也有它的足迹，此前的金隅大成郡、金隅金成府都出自它之手。不过此前金隅基本都活跃在上海的郊区，这一次直接杀入内环内。

虽然金隅在知名度上一般，不过在当前大背景下，国企开发商至少能让购房者放心购买。从售楼处获悉，项目目前申报的价格是12万 /平，这个均价比起仁恒还要高出5千/平。受到高地价的拖累，该报价能否顺利获批还是未知数。

金隅外滩东岸沙盘，易眼看房实拍

对于买房人来说，更高的均价或许会让很多人打退堂鼓，况且当前板块内还有仁恒项目可选。不过从目前售楼处的状态来看，似乎还没有做好开盘的准备，置业顾问对首期开哪几栋楼还不得而知，沙盘也仅做了2栋楼的模型。

从沟通中了解到，该盘采用铝板外立面，带装修交付，目前交付标准还尚未公开，样板间预计年后才会完工。

再来看两个项目的户型，从主力段产品的户型来看，仁恒产品在户型上并不占优，基本以双开间为主，部分户型为东西朝向，并不太方正。

仁恒公开户型图

而金隅在户型上采用了更稳妥的设计，基本是市面上比较主流的户型设计，99和135平三房都做到了三开间朝南，主卧套房的设计。

金隅外滩东岸公开户型图

总体来看，两个项目在位置和配套上打平手，不过仁恒在户型上覆盖更广，而金隅则主打改善型3房和4房。

尽管海上源即将收尾，而金隅项目才刚刚入市，但两盘不排除会在年后迎来正面碰撞。从社区来看，双方的容积率都比较接近，都配置了会所，不过仁恒还有自带商业。

从居住舒适度来看，金隅在户型上做得更好，仁恒的部分户型不够正气。价格方面，海上源三期基本维持在11.5万/平，而外滩东岸受累于高地价，入市价格或比仁恒更高，若其选择在价格上妥协，是否会在装标上降级也是一大隐忧。若不出意外，仁恒或大概率再次触发高积分。

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