今天万科a深度分析（34房住不炒）

近几年，受我国"房住不炒"政策的影响，房产企业表现谨慎，至2019年，我国房地产行业估值已近于十年地位，行业整体规模增速较前两年明显放缓。

然而，房地产行业强者恒强的格局并没有改变。3月18日，在2020中国房地产开发企业500强测评成果发布中，万科在综合实力及综合发展排名中分别排在第三位和第一位，位居前列。事实上，万科自1991年上市，经过三十年发展，实现了营收从1亿元3700亿元的巨大跨越，并在近十年的平均净资产收益率保持在20%以上，是当之无愧的房地产行业龙头。

一、万科的高ROE是由高净利率和高杠杆驱动的

通过对万科净资产收益率的拆解发现，受行业特性影响，万科的总资产周转率较低，万科保持高ROE的原因是高净利率和高杠杆率。具体来看，近十年万科净资产收益率的波动与权益乘数的波动尤其一致，说明企业的高杠杆率是拉动ROE增长的主要动力，与此同时企业的净利润率和总资产周转率成为阻碍企业ROE增长的主要原因。

总得来说，房地产周期在三四年左右，万科净资产收益率也呈现出三四年的周期性波动。分阶段分析，在2009年-2012年之间，万科的净资产收益率上涨主要是企业权益乘数的驱动；在2012年-2015年之间，由于万科净利润率持续下滑，同时又失去杠杆驱动，万科净资产收益率表现明显疲软；直至2015年以后，受一波房地产上涨行情的影响，万科净利润率上涨，以及加杠杆使ROE上涨。

然而自2015年房地产进入"白银时代"，现如今时代已步入深水区，房地产的"黄金时代"尚未来临。

二、万科A核心竞争力明显

第一，在主要核心竞争力上，万科保持了较高的盈利能力和营运能力。

首先，在与行业对比中，万科的销售净利率一直处于领先水平，而且与十年前相比，在房地产开发行业销售净利率出现明显下滑的情况下，万科的销售净利率下滑幅度不大。

主要是受行业政策影响，2011年以来，我国为防止房地产泡沫，对房地产行业加以管控，使房价上涨即房产销售受到一定程度的抑制。即使在2017年以来，房地产业呈现周期性复苏态势下，房地产开发行业及万科的净利润率仍然没有达到2010年的水平。

当然，成本和费用率低也是维持万科高净利率的主要原因。以2019年为例，万科的销售成本率为63.75%，与另一行业龙头保利地产65.04%的销售成本率相比略占优势，与此同时企业的销售期间总费用率仅为7.3%，是资金密集型企业的共同特点。然而在与保利地产相比，万科的销售费用、管理费用和财务费用仍存在下降空间。

其次，在营运能力表现上，2019年，万科的应收账款周转率创下十年来新高。 其实，主要受房地产开发的影响，万科的存货大量上涨使企业的存货周转率较低，导致了较低的总资产周转率。2019年，万科的存货金额为8970.2亿元，较 2018 年底增长 19.6%，其中，拟开发产品为2076亿元，在建开发产品为6222亿元，已完工开发产品（现房）660亿元。

另外，值得一提的是，2019年，万科近80%的新增项目均位于一、二线城市，一线龙头地位持续巩固。

第二，2019年末企业净负债率为33.9%，风险可控。首先，从债务结构来看，2019年万科的有息负债为2578.5亿元，占总资产的比例为 14.9%，较2018年17.1%的资产占比来说有所下降。可以说，一直以来，凭借较强的品牌影响力，万科使用了较多的无息负债。

其次，从偿债能力来看，2019年企业的流动比率和速动比率分别为1.13和0.43，现金流充裕。

第三，营业收入和净利润增长稳定，未来房价增长或成为企业业绩增长的主要动力。据年报数据显示，2019年，万科的销售面积及销售金额分别增长了1.8%和3.9%，然而最重要的是，在2019年结算均价同比上涨1050元的情况下，万科开发业务的结算面积和结算收入分别增长了12.3%和21.8%，但同时也给2020年的销售带来一定压力。

三、总结

在房地产行业集中度不断增强的态势下，万科作为房地产行业的龙头，拥有较强的品牌影响力，房地产业务势必蒸蒸日上，给万科带来持续稳定的经营现金流，除此之外，近几年，万科又发力物业服务，给企业带来新的利润增长点。

未来，房地产业将继续维持平稳健康发展局面，同时，受我国城镇化率提高影响，房价下降空间不大，万科凭借较强的盈利能力和运营能力，仍然拥有广阔的发展前景。（ty006）