树人中学学区房二手房（降价690万拉小29中双学区豪宅正在拍卖）

在南京，学区房属于“硬通货”；而学区房中，又属那些小面积的迷你户型房源最为吃香。那么，学区房中的大户型市场接受度又如何呢？

今天，我在阿里司法拍卖上看到一套房源待拍，吸引了我的注意。

顶级双学区，低于市场价690万，却无人问津

鼓楼区汉中路218号一套202㎡的住宅将进行司法拍卖，这套房产市场评估价1569.75万，现在降价690.69万，以879.06万起拍。

据阿里拍卖平台显示，该房产建筑面积202.87㎡，设计用途为成套住宅；发证日期为2006年。

在寸土寸金的新街口主城区附近，拥有这样的一套200㎡的房子，实在是难能可贵，更难得的是，房屋所在的鼓楼区汉中路218号即金鹏大厦，是拉萨路小学和29中的双学区房。

我在365淘房二手房频道看到，该小区目前均价72180元/㎡。

按照市场价，这套房源价格应该在1587万。

该大厦是板楼性质，共20层，本次司法拍卖的房源在17-18层。

房源内部照片 来源：阿里司法拍卖

我注意到，这套房源已经是第二次挂出拍卖了。

8月11日，泰兴市人民法院对该房产进行了第一次司法拍卖，当时的起拍价为1098万，单价为 54163元/㎡，虽然有13604次围观，但一直无人报名，最终惨遭流拍。

筒子楼，面积大总价高，市场接受度低

新街口、大平层、顶级双学区，价格远低于市场价，一拍却无一人报名，这是怎么回事？

我带着疑问实探了该小区。

金鹏大厦位于汉中路和牌楼巷路口，是一栋典型的塔楼建筑。

小区外立面密密麻麻挂着空调外机，防盗窗、晾衣杆，直对主干道，观感挺差。

大厦主入口在牌楼巷。

内部停车位很少，只供应大厦业主，划线停车，整齐有序。

大厦共20层，典型的筒子楼，一层12户，两部电梯，有一部电梯坏了，也就是说，240户得从一部电梯上下，高峰时段可想而知。

一条狭长的走廊分布着12户，基本都是不通透户型，另外层高很矮，有点压抑。

大厦一楼餐饮店不少，油烟阵阵，低楼层住户窗户几乎不能开。

我在链家网上看到，今年大厦成交的几套50㎡的左右的房源单价在8.5万左右，78㎡的单价就要低近2万/㎡。

而去年成交的一套42㎡的单室套，单价9.5万/㎡。

真是越小的房子越吃香。

再看去年成交的一套150㎡的大户型，单价仅有4.3万/㎡。

差距显而易见。

我从中介处了解到，金鹏大厦是典型的筒子楼，虽然生活交通配套齐全，还是拉小 29的顶配双学区房，但这栋楼年代久远，房屋大多得房率低、通透性差、户型也不好，所以在整个拉小施教区内并不太受欢迎。

单室套小户型总价低，部分家长会在这落户上学，实际居住的不多。所以整栋楼里有业主有租户，人员参差不齐。

像这套法拍房这么大的户型单价再低，总价也很高，正常挂牌交易中出售很困难。

9月1日，这套房产将进行第二次拍卖，本次拍卖价比第一次又降了200多万，将以879.06万底价起拍，单价为43331元/㎡，参与竞拍的人需要缴纳保证金120 万，加价幅度为3万。

截至发稿，共有58人设置了此次拍卖开拍提醒，2082次围观，但暂无人报名参拍。

法拍房风险多，购房需谨慎

近年来，随着房价走高以及各类买房政策的缩紧，法拍房逐渐受到购房者关注。

大部分人抱着捡漏的心态买法拍房，却不知这其中陷阱不少，问题很多，一个不慎，就会掉入坑中。

1 购房资格问题

南京法拍房与市场商品房一样需要符合南京限购、限贷、限售政策，购房者需要有购房资格，提供购房证明。

2 隐藏的各种费用

不同于一般的二手房买房，法拍房涉及的税费需要具体咨询。南京某位购房者就曾在这个方面栽了跟头，白白丢了25万保证金。

“购房者在淘宝拍卖平台上看中了一处房产，该房建筑面积86㎡，起拍价220万，差不多是市场价的七折，最终以270万的价格竞拍购得。但购房者在付款时发现，该房综合税费竟达40万之多，折合下来要比市场价还高。无奈，只能弃卒保车，忍痛放弃25万保证金。”

法拍房契税计算和正常二手房计算征收方式一样，其次还有个税，营业税等。除了税费外，还有物管费、水电费、燃气费甚至是前业主故意拖欠的其他费用等。

南京地区法拍房所涉费用均由售买人承担，且法院不会说明应缴税费金额。税费计算需考虑房产的登记价格、成交价格、购房日期、原权利人的性质，上一手的转移方式等诸多因素确定。

3 法院付款时间

法拍房是要求在规定期限内付款的，否则之前付的保证金会自动没收。付款时间是有规定的，一般为3到10天。如果买家不付款，法院会重新拍卖，还可能找买家赔偿二次拍卖和买家拍下价格之间的差价。

4 交付过户等问题

在购买法拍房时，切记要现场看房，了解其是否有过刑事纠纷、目前房屋是否腾空等关键问题。

有些业主为防止自己的房子被拍卖，故意将房子出租给其他人并签订长租一次性收取租金。这种情况可能存在，所以在准备竞拍之前，一定要实地了解。

5 户口学籍等问题

本文提到的这套房源是学区房，除了以上提到的一些需要注意的“坑”，最大的风险在于学籍是否已被占用。

鼓楼区的学籍是9年制的，如果房主的孩子在就读初中，相对应的小学学位也将被占用，如果原房东的孩子没有就读对应初中，售出房子并户口迁出，即学籍占用6年止。

而法拍房通常都会在法拍页面注明“房产户口不在执行范围内，户口问题请自行咨询相关部门。”因此有意向买学区法拍房的购房者，最好是拍卖之前先了解清楚房子内的户口和学籍情况。

写在最后

法拍房对专业度要求非常高，必须要对二手房估价非常准确，而且要能做足够详细的尽调，还要有处理棘手问题的手段和能力。

另外法拍房只出不进，报名后只要反悔，不仅之前交的保证金全部没收，还会牵扯到其他费用。

法拍房风险与机遇并存，诱人的起拍价引人冲动，竞拍这种游戏模式更加让人上头，但专业人做专业事，小白请慎重。

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