贝壳买房里的成交金额是真的吗（贝壳的强势多是开发商给）

朋友姜华是郑州金水区贝壳分销的员工，身为销售的她日常的工作十分饱和，不是带客户看房，便是抱着笔记本穿行在各大售楼部“做笔记”。

她的同事很多亦如此，在日复一日的高强度压力下，学习、寻客、带看、跟进服务、促进成交已成为常态。

听姜华说，身为贝壳员工，业绩才是王道，没有业绩，靠提成赚钱的销售是没有活路的，这是他们心底奉为圭臬的准则。

即便郑州大多数楼盘都上有贝壳渠道，但员工与员工之间的竞争无时不在上演。尤其是临近年关，各大楼盘竭力加速去化的需求下，卖房更是姜华与其同事时刻需思考的事情。

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姜华的状态让瞭小妹不禁想起多年前买房时的情景，当初为了选到心仪的房子，坐地铁、乘公交、骑单车穿越在各大售楼部了解房子，每每在街道上停足查询下一个楼盘位置时，总会有主动搭讪的小哥询问“要买房吗？来坐我的车吧，带你去”。

警惕之心瞬间戒防，多次拒绝后还是被小哥“带看”盛情纠缠不下，上了他的电车去看了高新区某盘。与正常到售楼部不同，小哥领进售楼部就有“接头人”相迎。紧接着让登记姓名、手机号、家庭住址等信息，还告诉说“我在外边等你，了解完我带你再看一个盘，也很不错”。

当初未入行，对小哥的身份多次怀疑，过于热情究竟有何企图？直到看房后的一段时间内，瞭小妹的手机频繁收到电话，接通直接问“南三环地铁口某某项目，价格只需要***，什么时间有空了可以了解下”、“请问您是***吗？您近期是不是要买房？考虑多大面积”等，典型的手机号被卖，隐私尽泄露。

后来才知道，与线上搜楼盘想深入了解时推荐让加微信的经纪人身份一样，是售楼部合作的“小蜜蜂”业务员，免费车接车送、只要不成交会一直询问“逼单”，甚至热情到每天朋友圈点赞、发早安、晚安。

服务过于热情，一度令人招架不住。

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不可否认的是，经历了多年沉淀和演化，贝壳分销近年来在郑州销售市场上的影响力发生了巨大变化，为开发商带来销售转化的同时，也令开发商得之生畏，弃之后怕。

有人说，既然这么厌贝壳，为何还自找不快要合作？

概括来说，几乎每一个开发商旗下在售楼盘与贝壳的合作大体都是不得已而为之。贝壳引以为豪的带客能力正中各大售楼部需要客户下怀。

尤其是今年以来，开发商的营销压力困囿下，选择与贝壳合作或许是短时间内促成成交转化的最有效措施。

但与贝壳合作的背后，开发商的诸多无奈暴露无遗。前段时间，与某开发商品牌营销总聊天中了解到，选择贝壳分销着实是无奈之举。从开发商层面分析，今年受三道红线、土地集中竞拍、融资渠道收紧等压力影响，企业内部的周转现金流格外紧张，而越是这样，营销转化越迫切。

但近半年以来，受灾情和两轮疫情冲击，购房客户的买房热情受影响低迷，观望态度愈发强烈，购房者的购房行为低迷，实际成交更为惨淡。“如果再不加紧卖房，来年可能直接就被干掉了”，这位营销总如是说。

诚然，营销成为现金流维持的必然环节，备受各大开发商重视。而贝壳所具备的强势的带客能力，恰恰是开发商迫切需要的资源。

但合作也并非一直顺利，贝壳店大欺客，开出的筹码甚至让开发商难以消化。市场形势不好，要求降价，开发商迫不得已接受。房子不好卖，成交要求涨佣金，开发商迫不得已接受。防止其它分销渠道抢客，要求独家代理，开发商被迫接受……

要求加码，对于开发商饮鸩止渴。拿降价来说，近几个月来，市面上频繁涌现特价房、降价楼盘，其中有较大因素是贝壳的作用力。据国家统计局发布的近几个月70城房价数据，郑州自8月份之后房价已出现四连跌，跌幅分别为8月份-0.1%，9月份-0.3%，10月份-0.5%，11月份-0.6%。

在如今开发商利润持续被挤压的现状下，房价下探得过于不符价值，等同于打破市场规则。虽然郑州目前尚没有出台限跌令，但从开发商利润空间来看，建筑材料、建材、运输成本、人工成本不断提升，加上贝壳的高佣金返还，开发商本就微利开发项目的情况下还有何利润。

谈到此，说说贝壳的佣金比例。在郑州地产行业内的高佣金无人不知，直接两个点起步，佣金相比其它渠道佣金直接高出一个点。按照100万的总房款计算，卖出一套房，贝壳要分走2万，开发商实在是太难了。

但不合作更难，一来开发商售楼缺乏人气，置业顾问可能整天处于上班等客户到访状态，无所事事，二来好不容易准备到访的客户极易被贝壳分销人员截胡，引导到竞品项目。

对于开发商而言，楼市下行，房子不好卖，营销压力倍增，现金流紧迫，一系列难上加难的因素倒逼其不得不选择与贝壳合作。

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有媒体统计，全郑州目前在售项目中，有80%的楼盘选择与贝壳合作，甚至选择独家合作。

80%是个什么概念？这意味着整个市场几乎在贝壳下的一盘大棋中被操控，无孔不入的广撒网布局，对整个郑州房地产市场的影响将是巨大的。

也有不合作的20%里的楼盘项目总曾经透露，不与贝壳合作，没有利益挂钩，的确发生过“威胁”、客户被“截胡”、楼盘声誉被诋毁等情况。上有集团内部制定的KPI，下有贝壳的搅局，于是形成了“不是准备与贝壳合作便是正与贝壳合作”的局面。

前不久，与白沙一项目营销总闲话期间了解到，其品牌旗下在售6盘均上了贝壳分销，被问及缘由时，这位营销总无奈直言“不合作不行啊，没有活路”。

从其透露的言外之意可以看出，贝壳确实仗着所谓的带客能力强试图搅乱郑州房地产的营销结构，开启了漫漫“绑架”之路。

而事情也远没有想象中简单，即便是合作了，大郑州这么多与贝壳合作的楼盘，依然存在客户被推到竞品手里的情况。对于贝壳来说，不论客户在哪个项目成交，所能收到的返佣都不会少，除非客户真的不买房。

但对于开发商来说，损失更大。合作所承诺的成交套数，也并非贝壳都达标完成。当贝壳也难卖房子时，进而会加筹码要求开发商降价。

降价的弊端人尽皆知，不仅会造成已购房业主的心理不平衡而导致维权，更会搅乱市场秩序。盘点会发现，因降价而导致已购房业主维权的事件屡见不鲜，且屡禁不止，每一个被迫穿上白大褂请假也要维护权益的购房者身上，都是令人潸然泪下的故事。购房者的难，有多成因素是贝壳所间接导致的。当然，其中也不乏一些贝壳渠道想方设法推介“问题楼盘”导致的悲剧。

他们唯成交至上，渴望其良心发现劝你慎重入手几乎不可能。从这个层面分析，贝壳的存在造成了房地产市场的不健康恶性循环。

与需求端每位购房者所追求的无套路买房、买品质房相比，简直就是恶魔般存在。

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以半月前佳田未来新城售楼部人满为患为例。

前段时间，各大朋友圈、微信社群爆出金二环这个项目的火爆场面，仅售楼部拿着笔记本记录该楼盘核心卖点的贝壳经纪人，就挤爆了沙盘区。

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来看开盘数据，据克而瑞河南区域公布的开盘数据，12月2日、4日开盘成交价1#楼每平方约12800-13300元，2#楼每平方约13300-14000元，推出300房源，去化约141套，成交额1.92亿元。

不算太好，也不算太差。可以说，贝壳让这个楼盘在如今的市场形势下尝到了甜头，但贝壳所抽取的佣金，相信这个楼盘冷暖自知。

这里想提醒各位开发商的是，如今已进入品质为上、保交房时代，依托贝壳达成项目成交，与其被掐着脖子，肉疼般扣除佣金，不如靠自己的营销团队。从内部提升获客能力，坚守楼盘品质，确保企业内部资金安全，稳健经营，迟早会被购房客户发现楼盘的好、开发商的好。

想提醒各位购房者的是，有些楼盘看着乌泱泱的人气背后，不见得有太多的真实客户，更不见得有太多的真实成交。买房之路漫漫，务必擦亮眼睛，避免入了贝壳的坑，也避免一不小心就成为被套路的棋子。